迷你倉火災

調查︰一條龍迷你倉產業鏈風行 香港早已布滿易燃迷宮

迷你倉十年間發展成行成市,無法例監管、無定期巡查,毋須入則、牌照,裝修亦無消防條例可依,成為隱形炸彈。


淘大工業村第1座的時昌迷你倉發生的四級火警,先後造成2名消防員殉職。
淘大工業村第1座的時昌迷你倉發生的四級火警,先後造成2名消防員殉職。攝:盧翊銘/端傳媒

香港牛頭角的迷你倉起火,引發其所在的工廠大廈淘大工業村第一座陷入一片火海,至今晨(6月24日)11時,燃燒超過72小時仍然未被撲滅。這場大火先後導致高級消防隊長張耀升和消防隊目許志傑二人殉職,至少12名消防員受傷。而旁邊的住宅區得寶花園,兩間護老院中超過290名老人需要疏散轉移。

端傳媒記者在火災現場所見,消防隊伍進行爆破單位深入救火,同時在外圍架起雲梯射水降溫。而21日首先起火的三樓,及22日晚上起火的四樓,仍然冒出大量白煙。當時三樓的外牆及四樓的玻璃窗已經全部拆毁,不時有進入單位內救火的消防員走到樓宇邊緣休息,而從火場出來的消防員,一個個癱坐在行人路上,一場似乎燒不完的烈火,早已令他們筋疲力盡。

這場連燒三日三夜的大火震驚香港。肇事的工廠大廈,迷你倉佔據多層,三樓的迷你倉起火後,火勢進一步蔓延至四樓的迷你倉,消防處估計五樓迷你倉也因地板高溫而起火。

6月23日深夜11時,消防處處長黎文軒見記者時指出,四樓的火場,起火位置同樣是迷你倉所在的一邊;而五樓,其中一半也是迷你倉,可能已經有物品燃燒,「雖然外面看不到有火,但估計部分迷你倉可能因地板高溫,裏面物品也開始燃燒」;至於另外一半面積是教堂,暫時未受火勢影響。

一夜之間,公眾心中都充滿疑問——到底這些迷你倉為何佔據一層又一層?迷你倉的結構如何造成了層層疊加的易燃物,令大火一直往上燒?這場大火,到底是怎樣一步步釀成?

迷你倉:不知道內裏有什麼的龐大劏房

這次陷入火海的淘大工業村第一座是樓高七層的工業大廈,於1961年入伙,曾經是淘大醬油廠所在地,目前已經成為迷你倉的基地。

其中,由香港商人時景恒創辦的時昌迷你倉佔據了一樓至三樓80%的面積,以及四樓至七樓的部分單位。這次最先起火的是時昌迷你倉的三樓單位,這一佔地約2萬4千平方呎的單位內設有約200個迷你貨倉。恒隆地產回應端傳媒查詢時表示,恒隆持有淘大工業村約73%的業權,而時昌迷你倉由2004年開始,向恒隆承租約91000平方呎的樓面作迷你倉。

消防處長黎文軒指,救火的最大挑戰,是三樓起火地點入面約200間迷你倉全部以鐵皮間隔,所以起火時熱力很快擴散至周圍迷你倉,消防必須將迷你倉逐一「爆開」,將裏面的物品移走,才能將火警撲熄。

圖:端傳媒設計部

消防處職工總會主席聶元風亦在《東方日報》6月24日的報導中指出,迷你倉環境複雜,大量鐵皮可積聚熱力,且熱度維持時間很長,火場內溫度隨時高達攝氏1000度,消防員未必能進入火場內直接灌救,需採取防衞性滅火策略,阻止火勢蔓延。火場內溫度極高,所以才會出現白色、紫色甚至藍色火燄,形容現場部分環境有「不是生物可以承受到的溫度」。

註冊結構工程師黎兆麟則對端傳媒表示,「迷你倉就等於劏房,間隔的物料、照明、指示燈都滿足不到走火要求,最重要的是,我們不知道倉庫裏面到底放了什麼!」

找盤、裝修、代收租,迷你產業一條龍

危險四伏的迷你倉的出現,與香港政府「活化工廈」的政策密不可分。

2009年,時任行政長官曾蔭權在《施政報告》中提出「活化工廈」政策,「釋放過千幢舊工業大廈的潛力。」其後政府修改法例,令把工廠大單位改裝成細小的存貨空間「迷你倉」突然大行其道。

2010年3月,規劃署向城市規劃委員會(城規會)申請,將「迷你倉」列作「非污染工業用途」,獲城規會通過。於是現時城規會的《詞彙釋義》中,在「非污染工業用途」的備註中,詳細寫明:「包括通常出租予個人(用以貯存家居物品)或小商戶(用以貯存過剩存貨或檔案記錄)的迷你倉等獨立貯物設施,但不包括貯存《危險品條例》(第295章)第3條所訂明的任何危險品的貯物空間。」從那時開始,在工廈內經營「迷你倉」,不再需要向城規會申請改變規劃用途。

自此,迷你倉如雨後春筍般出現,根據業界估計,全港目前約有500間迷你倉,主要集中在舊工業區,例如觀塘、九龍灣、牛頭角、新蒲崗、土瓜灣、長沙灣、荔枝角、荃灣、香港仔等。

迷你倉室內環境。
迷你倉室內環境。 攝:端傳媒攝影部

除了工廠大廈,位於西灣河的太安樓,也出現迷你倉。太安樓本身是舊式商住大廈,附近也全部是住宅區。端傳媒記者致電設於該處的時昌迷你倉,職員證實一樓有迷你倉,但現時已全部租出。

高力國際於2014年針對香港迷你倉市場推出報告,當中指迷你倉是「增長中的利基市場」(growing niche),並指出當時香港迷你倉還僅有280萬平方呎,但未來市場需求可達1230萬平方呎,因為全港約82萬戶的家庭是住在沒有儲物房的單位。

伴隨著市場旺盛需求和政府的便利政策,迷你倉十年間發展成行成市,及至2015年才引起執法部門的關注。地政總署在2015年10月向位於葵涌一棟工廈內的兩個迷你倉發警告信,指違反地契中訂明只准作「工業或貨倉」的用途。今年6月22日,《香港電台》記者再到去年收到警告信的兩個迷你倉,發現涉事單位仍然繼續經營,顯然當局並未強力執法。

就在這種寬鬆規管及執法的氣氛下,經營迷你倉成為最易最快最賺錢的「活化工廈」手段。端傳媒調查發現,這門生意甚至成為工廠大廈附近紮根多年的地產舖「重點銷售項目」,一站式提供:工廠單位中介服務,兼備工人判頭廉價極速「劏建」迷你倉,及包管理的售後服務。

聲稱會協助租戶改建的地產公司。
聲稱會協助租戶改建的地產公司。攝:端傳媒攝影部

「你想投資的話,一般都間做(劏成)迷你寫字樓或迷你倉,我們有相熟的裝修師傅,專門幫人一手包辦,到時你買了工廠單位,我便介紹師傅替你畫圖則,兩個月起貨,立即就可以做生意。」位於香港土瓜灣近海一帶的工廠大廈區,小型地產代理許先生向記者這樣說。

年約40多歲、坐在店內的許先生介紹說,一個4000呎的工廈單位,其一可劏成約20個迷你寫字樓,其二可劏成迷你倉,許先生更指出,迷你倉的「裝修更簡單、更便宜」。

「既然沒政府沒監管,裝修師傅當然揀選最平的物料」

陳凱霖從事裝修工程20年,目前是駿域工程有限公司的老闆,過往多年他目睹行內近年承接大量迷你倉工程的生意,但一邊接單,一邊也感覺「不對路(不是味兒)」。

「行家都會用最平的物料,一般用鋅鐵間牆及鐵門,當然都不是防火物料,每間倉的間隔亦不會去到天花頂,頂部用鐵絲網(俗稱雞仔網)包頂。」陳凱霖對端傳媒記者表示,既然沒有規定,生意人要節省成本,通常都『慳(節省)到盡』。」

「既然沒政府沒監管,裝修師傅當然揀選最平的物料。用鋅鐵做間門,全因為平宜,平均每平方呎4元,若要用防火板結構牆,每平方呎要50元,用防火物料,報價太高,客人還不會選你! 」他還透露,每宗迷你倉建造工程,裝修公司約賺取全單30%作利潤,以一個8000呎的工廈單位,間成200個迷你倉計算,工程所需費用為198萬元。

圖:端傳媒設計部

陳凱霖亦透露,他們行內都知道迷你倉的走火通道全部「不合格」。「一般通往分間單位的室內走廊的淨闊度須不少於1.05米,但迷你倉內的走火通道一般只有0.7至0.8米。有些迷你倉的內部更是九曲十三彎,如迷宮一樣,逃生出口未必足夠,」陳凱霖搖頭嘆息續說,每間迷你倉的頂部都不是密封的,只用鐵絲網包頂收口,「若一個迷你倉失火,很容易便會波及旁邊的迷你倉﹔有些迷你倉的門更是向外打開的,(因為向內開門減少存貨空間),一打開門,就擋住了走廊及逃生走廊。」

「加上這類工廠大廈沒有灑水系統、滅火筒、沙袋、抽風系統等消防設備,迷你倉根本就極之危險!」陳凱霖總結說。

註冊結構工程師黎兆麟亦指出,舊式工廠大廈的消防系統相對落後,大部分沒有裝設花灑系統,照明、走火指示燈等設備。根據屋宇署的記錄,全港約有481幢此類舊式工廈,其中以觀塘區最多,有122幢,例如巧明工廠大廈、鴻福工廠大廈、同利工業大廈等,而根據消防處2010調查,這些大廈中358幢都沒有裝設花灑系統。

而根據《消防安全(商業處所)條例》,工廈未被納入規管範圍,1974年前落成的工廈並沒規定必須加裝灑水系統,今次起火的淘大工業村第一座正是早於1974年建成。而且一些大廈由於承重或空間問題,無法安裝水缸,這些大廈可以向消防處申請豁免。而這次肇事的淘大工業村,正是獲得豁免不安裝花灑系統。

工廈改建辦公室。
工廈改建辦公室。攝:端傳媒攝影部

無法例、無監管、不巡查,迷你倉成隱形炸彈

對於在工廠大廈中開設迷你倉的安全隱患,政府一直缺乏監管。

2015年11月,立法會議員劉皇發曾就迷你倉的規管向保安局提問,保安局長黎棟國去年11月18日,書面回覆立法會議員劉皇發的提問時指出,政府沒有具體統計迷你倉的數量,現時本港並沒有用作規管迷你倉的特定法例,亦沒有規定該等貨倉的設立地點。

換言之,建造迷你倉之後,商人無須入則、無須申請牌照、裝修亦不需要符合消防條例,就可以開業經營。

聲稱會協助租戶改建的地產公司。
聲稱會協助租戶改建的地產公司。攝:端傳媒攝影部

根據黎棟國的說法,雖然消防處指會執法,打擊過量貯存危險品的違法行為,但卻似乎相當被動,例如「不時提醒各行各業的營運者有關安全管理危險品的重要性」;「設有防火執法專隊,如接獲任何有關涉及過量貯存危險品的舉報,專隊人員會在24小時內進行調查」。

保安局在回覆立法會議員劉皇發時同時指出,消防處曾向迷你倉營運者了解運作情況,指租用人在租用迷你倉前,普遍須與營運者簽定協議書,該等協議書一般會附設條款,指明不容許在迷你倉存放或保存的物品類別,當中包括爆炸品、危險品、化學品、可燃物品和壓縮氣體等。不過,有迷你倉職員坦言,他們無權打開租用者的倉庫檢查存放物件,一切全靠租用者自律。

一名不願透明姓名、擁有20多年經驗的消防隊長亦對端傳媒表示,除非是接到有關投訴,否則消防處幾乎不會主動巡查迷你倉。「本質上那就是一個倉庫,是私人地方,我們沒權隨便進去查,除非收到投訴,話裏面有危險品。」這名消防隊長說。

是次發生火災的時昌迷你倉,早於2001年已設立。2016年6月23日早上,消防處對端傳媒表示,曾接到市民投訴,聲稱火災大樓的六樓迷你倉單位存在危險品,消防處隨後聯絡迷你倉營運者,但營運者根本不清楚迷你倉內存放了什麼物品;最後消防員只能冒險闖進大樓,爆開40多個迷你倉,幸好沒有發現任何危險品。

圖:端傳媒設計部

發生連燒三日三夜的大火後,香港政府才亡羊補牢,由保安局長黎棟國宣布推出三項措施,包括聯同多個部門巡查全港迷你倉有否違規、設跨部門小組研究加強迷你倉防火安全,以及聯絡業界了解營運情況,又指不排除修改法例作出規管。

消防處前處長、香港工程師學會消防分部發言人林振敏向端傳媒表示,巡查迷你倉並非治本之法,「今日查完,明天迷你倉又重開,難道日日去巡?」他建議香港應考慮英國在2005年的做法,引入監管改革消防安全指令,要求在任何場所內的負責人,必須找專家做風險評估,及設計消防安全環境,確保消防安全。

「權責落在場所負責人身上,無論轉做任何場所,都確保有人負責消防安全。」林振敏說。