香港牛頭角的迷你倉起火，引發其所在的工廠大廈淘大工業村第一座陷入一片火海，至今晨（6月24日）11時，燃燒超過72小時仍然未被撲滅。這場大火先後導致高級消防隊長張耀升和消防隊目許志傑二人殉職，至少12名消防員受傷。而旁邊的住宅區得寶花園，兩間護老院中超過290名老人需要疏散轉移。
端傳媒記者在火災現場所見，消防隊伍進行爆破單位深入救火，同時在外圍架起雲梯射水降溫。而21日首先起火的三樓，及22日晚上起火的四樓，仍然冒出大量白煙。當時三樓的外牆及四樓的玻璃窗已經全部拆毁，不時有進入單位內救火的消防員走到樓宇邊緣休息，而從火場出來的消防員，一個個癱坐在行人路上，一場似乎燒不完的烈火，早已令他們筋疲力盡。
這場連燒三日三夜的大火震驚香港。肇事的工廠大廈，迷你倉佔據多層，三樓的迷你倉起火後，火勢進一步蔓延至四樓的迷你倉，消防處估計五樓迷你倉也因地板高溫而起火。
6月23日深夜11時，消防處處長黎文軒見記者時指出，四樓的火場，起火位置同樣是迷你倉所在的一邊；而五樓，其中一半也是迷你倉，可能已經有物品燃燒，「雖然外面看不到有火，但估計部分迷你倉可能因地板高溫，裏面物品也開始燃燒」；至於另外一半面積是教堂，暫時未受火勢影響。
一夜之間，公眾心中都充滿疑問——到底這些迷你倉為何佔據一層又一層？迷你倉的結構如何造成了層層疊加的易燃物，令大火一直往上燒？這場大火，到底是怎樣一步步釀成？
迷你倉：不知道內裏有什麼的龐大劏房
這次陷入火海的淘大工業村第一座是樓高七層的工業大廈，於1961年入伙，曾經是淘大醬油廠所在地，目前已經成為迷你倉的基地。
其中，由香港商人時景恒創辦的時昌迷你倉佔據了一樓至三樓80%的面積，以及四樓至七樓的部分單位。這次最先起火的是時昌迷你倉的三樓單位，這一佔地約2萬4千平方呎的單位內設有約200個迷你貨倉。恒隆地產回應端傳媒查詢時表示，恒隆持有淘大工業村約73%的業權，而時昌迷你倉由2004年開始，向恒隆承租約91000平方呎的樓面作迷你倉。
消防處長黎文軒指，救火的最大挑戰，是三樓起火地點入面約200間迷你倉全部以鐵皮間隔，所以起火時熱力很快擴散至周圍迷你倉，消防必須將迷你倉逐一「爆開」，將裏面的物品移走，才能將火警撲熄。
消防處職工總會主席聶元風亦在《東方日報》6月24日的報導中指出，迷你倉環境複雜，大量鐵皮可積聚熱力，且熱度維持時間很長，火場內溫度隨時高達攝氏1000度，消防員未必能進入火場內直接灌救，需採取防衞性滅火策略，阻止火勢蔓延。火場內溫度極高，所以才會出現白色、紫色甚至藍色火燄，形容現場部分環境有「不是生物可以承受到的溫度」。
註冊結構工程師黎兆麟則對端傳媒表示，「迷你倉就等於劏房，間隔的物料、照明、指示燈都滿足不到走火要求，最重要的是，我們不知道倉庫裏面到底放了什麼！」
找盤、裝修、代收租，迷你產業一條龍
危險四伏的迷你倉的出現，與香港政府「活化工廈」的政策密不可分。
2009年，時任行政長官曾蔭權在《施政報告》中提出「活化工廈」政策，「釋放過千幢舊工業大廈的潛力。」其後政府修改法例，令把工廠大單位改裝成細小的存貨空間「迷你倉」突然大行其道。
2010年3月，規劃署向城市規劃委員會（城規會）申請，將「迷你倉」列作「非污染工業用途」，獲城規會通過。於是現時城規會的《詞彙釋義》中，在「非污染工業用途」的備註中，詳細寫明：「包括通常出租予個人（用以貯存家居物品）或小商戶（用以貯存過剩存貨或檔案記錄）的迷你倉等獨立貯物設施，但不包括貯存《危險品條例》（第295章）第3條所訂明的任何危險品的貯物空間。」從那時開始，在工廈內經營「迷你倉」，不再需要向城規會申請改變規劃用途。
自此，迷你倉如雨後春筍般出現，根據業界估計，全港目前約有500間迷你倉，主要集中在舊工業區，例如觀塘、九龍灣、牛頭角、新蒲崗、土瓜灣、長沙灣、荔枝角、荃灣、香港仔等。
除了工廠大廈，位於西灣河的太安樓，也出現迷你倉。太安樓本身是舊式商住大廈，附近也全部是住宅區。端傳媒記者致電設於該處的時昌迷你倉，職員證實一樓有迷你倉，但現時已全部租出。
高力國際於2014年針對香港迷你倉市場推出報告，當中指迷你倉是「增長中的利基市場」（growing niche），並指出當時香港迷你倉還僅有280萬平方呎，但未來市場需求可達1230萬平方呎，因為全港約82萬戶的家庭是住在沒有儲物房的單位。
伴隨著市場旺盛需求和政府的便利政策，迷你倉十年間發展成行成市，及至2015年才引起執法部門的關注。地政總署在2015年10月向位於葵涌一棟工廈內的兩個迷你倉發警告信，指違反地契中訂明只准作「工業或貨倉」的用途。今年6月22日，《香港電台》記者再到去年收到警告信的兩個迷你倉，發現涉事單位仍然繼續經營，顯然當局並未強力執法。
就在這種寬鬆規管及執法的氣氛下，經營迷你倉成為最易最快最賺錢的「活化工廈」手段。端傳媒調查發現，這門生意甚至成為工廠大廈附近紮根多年的地產舖「重點銷售項目」，一站式提供：工廠單位中介服務，兼備工人判頭廉價極速「劏建」迷你倉，及包管理的售後服務。
「你想投資的話，一般都間做（劏成）迷你寫字樓或迷你倉，我們有相熟的裝修師傅，專門幫人一手包辦，到時你買了工廠單位，我便介紹師傅替你畫圖則，兩個月起貨，立即就可以做生意。」位於香港土瓜灣近海一帶的工廠大廈區，小型地產代理許先生向記者這樣說。
年約40多歲、坐在店內的許先生介紹說，一個4000呎的工廈單位，其一可劏成約20個迷你寫字樓，其二可劏成迷你倉，許先生更指出，迷你倉的「裝修更簡單、更便宜」。
「既然沒政府沒監管，裝修師傅當然揀選最平的物料」
陳凱霖從事裝修工程20年，目前是駿域工程有限公司的老闆，過往多年他目睹行內近年承接大量迷你倉工程的生意，但一邊接單，一邊也感覺「不對路（不是味兒）」。
「行家都會用最平的物料，一般用鋅鐵間牆及鐵門，當然都不是防火物料，每間倉的間隔亦不會去到天花頂，頂部用鐵絲網（俗稱雞仔網）包頂。」陳凱霖對端傳媒記者表示，既然沒有規定，生意人要節省成本，通常都『慳（節省）到盡』。」
「既然沒政府沒監管，裝修師傅當然揀選最平的物料。用鋅鐵做間門，全因為平宜，平均每平方呎4元，若要用防火板結構牆，每平方呎要50元，用防火物料，報價太高，客人還不會選你！ 」他還透露，每宗迷你倉建造工程，裝修公司約賺取全單30%作利潤，以一個8000呎的工廈單位，間成200個迷你倉計算，工程所需費用為198萬元。
陳凱霖亦透露，他們行內都知道迷你倉的走火通道全部「不合格」。「一般通往分間單位的室內走廊的淨闊度須不少於1.05米，但迷你倉內的走火通道一般只有0.7至0.8米。有些迷你倉的內部更是九曲十三彎，如迷宮一樣，逃生出口未必足夠，」陳凱霖搖頭嘆息續說，每間迷你倉的頂部都不是密封的，只用鐵絲網包頂收口，「若一個迷你倉失火，很容易便會波及旁邊的迷你倉﹔有些迷你倉的門更是向外打開的，（因為向內開門減少存貨空間），一打開門，就擋住了走廊及逃生走廊。」
「加上這類工廠大廈沒有灑水系統、滅火筒、沙袋、抽風系統等消防設備，迷你倉根本就極之危險！」陳凱霖總結說。
註冊結構工程師黎兆麟亦指出，舊式工廠大廈的消防系統相對落後，大部分沒有裝設花灑系統，照明、走火指示燈等設備。根據屋宇署的記錄，全港約有481幢此類舊式工廈，其中以觀塘區最多，有122幢，例如巧明工廠大廈、鴻福工廠大廈、同利工業大廈等，而根據消防處2010調查，這些大廈中358幢都沒有裝設花灑系統。
而根據《消防安全（商業處所）條例》，工廈未被納入規管範圍，1974年前落成的工廈並沒規定必須加裝灑水系統，今次起火的淘大工業村第一座正是早於1974年建成。而且一些大廈由於承重或空間問題，無法安裝水缸，這些大廈可以向消防處申請豁免。而這次肇事的淘大工業村，正是獲得豁免不安裝花灑系統。
無法例、無監管、不巡查，迷你倉成隱形炸彈
對於在工廠大廈中開設迷你倉的安全隱患，政府一直缺乏監管。
2015年11月，立法會議員劉皇發曾就迷你倉的規管向保安局提問，保安局長黎棟國去年11月18日，書面回覆立法會議員劉皇發的提問時指出，政府沒有具體統計迷你倉的數量，現時本港並沒有用作規管迷你倉的特定法例，亦沒有規定該等貨倉的設立地點。
換言之，建造迷你倉之後，商人無須入則、無須申請牌照、裝修亦不需要符合消防條例，就可以開業經營。
根據黎棟國的說法，雖然消防處指會執法，打擊過量貯存危險品的違法行為，但卻似乎相當被動，例如「不時提醒各行各業的營運者有關安全管理危險品的重要性」；「設有防火執法專隊，如接獲任何有關涉及過量貯存危險品的舉報，專隊人員會在24小時內進行調查」。
保安局在回覆立法會議員劉皇發時同時指出，消防處曾向迷你倉營運者了解運作情況，指租用人在租用迷你倉前，普遍須與營運者簽定協議書，該等協議書一般會附設條款，指明不容許在迷你倉存放或保存的物品類別，當中包括爆炸品、危險品、化學品、可燃物品和壓縮氣體等。不過，有迷你倉職員坦言，他們無權打開租用者的倉庫檢查存放物件，一切全靠租用者自律。
一名不願透明姓名、擁有20多年經驗的消防隊長亦對端傳媒表示，除非是接到有關投訴，否則消防處幾乎不會主動巡查迷你倉。「本質上那就是一個倉庫，是私人地方，我們沒權隨便進去查，除非收到投訴，話裏面有危險品。」這名消防隊長說。
是次發生火災的時昌迷你倉，早於2001年已設立。2016年6月23日早上，消防處對端傳媒表示，曾接到市民投訴，聲稱火災大樓的六樓迷你倉單位存在危險品，消防處隨後聯絡迷你倉營運者，但營運者根本不清楚迷你倉內存放了什麼物品；最後消防員只能冒險闖進大樓，爆開40多個迷你倉，幸好沒有發現任何危險品。
發生連燒三日三夜的大火後，香港政府才亡羊補牢，由保安局長黎棟國宣布推出三項措施，包括聯同多個部門巡查全港迷你倉有否違規、設跨部門小組研究加強迷你倉防火安全，以及聯絡業界了解營運情況，又指不排除修改法例作出規管。
消防處前處長、香港工程師學會消防分部發言人林振敏向端傳媒表示，巡查迷你倉並非治本之法，「今日查完，明天迷你倉又重開，難道日日去巡？」他建議香港應考慮英國在2005年的做法，引入監管改革消防安全指令，要求在任何場所內的負責人，必須找專家做風險評估，及設計消防安全環境，確保消防安全。
「權責落在場所負責人身上，無論轉做任何場所，都確保有人負責消防安全。」林振敏說。