中午時分，香港大圍田心村的大榕樹下，63歲的曾海球正切割鮮豬肉，手起刀落，麻利地放入塑料袋，再遞給前來光顧的婦人，笑着道聲「多謝」。
婦人親切回道︰「球哥，店舖搬了過來環境更開揚呀，我會繼續光顧你的，不會益了（便宜了）那死鬼領展。」
聽到這話，曾海球突然暖上心頭，30多年來在街市默默經營，街坊的人情味，是曾海球最珍惜的。自上世紀1984年起，曾海球一直在大圍隆亨街市經營豬肉檔，過著街坊鄰里的小日子。不過自從該街市自2005年起，由亞洲市值最大的房地產投資信託基金領展（香港上市編號︰823）持有後，情況開始不一樣。
對領展，曾海球印象一向「很差」，認為領展作為上市公司，只會不斷加租，提升業績，拉高股價，曾海球怒斥︰「領展用盡辦法趕走小商戶，因為他們只需要向股東交待嘛。」在曾海球還在對領展咬牙切齒批評時，領展去年進一步採取節省及高增值措施，把街市的管理權外判予承包商建華（街市）管理有限公司（下稱建華），建華接手後馬上準備將舊街市翻新。
曾海球記得，2015年9月最初收到建華通知要翻新隆亨街市時，他第一個反應是——「終於輪到我們了。」
作為香港公眾街市的最大業主，領展在全港各區用相似的手段推倒一個個舊街市：翻新、加租、老店主離場，草根街市搖身變成了超級市場。
生於1984的街市，一夜之間消失了
「去年9月，建華通知我們街市今年2月要翻新，要求我們全部離開。按我們所簽的合約，他確實有權這樣做。」曾海球無奈地憶述。
今年3月1日，隆亨街市正式關門，進行為期約3個月的翻新工程。這座自1984年開始營運、伴隨同區內三代公屋住戶成長的街市，一夜之間人去樓空。街市內的40多名檔主，全部即晚「離場」。
大閘落下後，街市外只騰出兩個鋪位，劃作臨時街市，設有豬肉檔、菜檔及糧油雜貨店，供應居民基本所需。臨近黃昏，臨時舖位內，只架了幾支光管，及數個泛黃燈泡，昏昏沉沉。這個簡陋的臨時街市，無人叫賣，街坊也不怎麼說話，人人買完就走，昔日街市的熱鬧氣氛，全然消失。
在臨時舖的另一端，有一個燈火通明的舖位，內裏坐着幾名穿着西裝的男女，正在參看數張街市翻新後的圖片、圖則。記者探頭查看，一名女職員立即衝上前問有什麼可幫忙，見記者不像經營街市，就直接打發︰「你叫租店的那位來跟我們談吧，細節上我們跟他交待。」
據曾海球向街市舊檔主打聽，翻新後每檔月租達4至5萬元，比起原本的約2萬元，高出1倍，兩年的合約更列明每年加租15%。他更得悉，建華即將對新租戶，增設大量「巧立名目的收費」，包括每月要硬性支付推廣費一千元，以及一個檔口必須租用兩部八達通繳費機合共560元，讓經營成本立刻急升。就連店內的裝備，建華亦要控制。
「雪櫃規定只可高4呎，不夠位存貨，就必須向建華額外租雪櫃位置﹔店內的燈壞了，亦必須由建華修理，每支燈1500元。」對建華提出的「魔鬼條款」，曾海球一口氣盡數。
計算過後，以他多年經驗估計隆亨街市翻新後，亦沒法繼續經營下去。「屋邨人口老化是定律，長者的消費力一定不高，街市本身已難經營。加上新租約租金貴了，物價一定隨之提升，街坊會選擇去別處購物，街市更難經營。」他分析道。
如是許多街市的老檔主和曾海球一樣，離場後不再打算續租。
小商店嶄新抗爭︰自組「小街市」自救
現時，上市公司領展是香港公眾街市的大業主，在全港181個公眾街市中，85個由領展管理，其中36個外判予6間公司承包管理。
領展旗下所有街市，全部位於公共屋邨內。據香港統計處資料，全港有逾200萬名住戶、約三成人口，居於公屋單位。換言之，領展轄下街市的營運，直接影響香港逾三成人口的生活需求。
在香港，原本負責管理公共屋邨商場的是政府機構房委會。由於房委會長期入不敷支，2004年，房委會決定分拆其部分零售物業及停車場，將之證券化並成立領匯基金（現名為領展基金）於香港交易所上市，藉以籌集資金。
當年，立法會議員梁國雄強烈反對領匯上市。12年後的今天，他依然堅持當年的質疑：「房屋署曾在終審法院承諾，即使把公屋商場賣了給領匯，仍會確保能為當區居民提供合適的附屬於公屋的設施，包括商場、街市。但如今領展的商場，物價那麼貴，很明顯是已經不能服務當區居民。」
梁國雄續指，房屋署當年更曾承諾，若配套設施不能服務當區市民，會將公屋二樓民居，改建為商場或街市，以服務市民，還承諾提供接駁車方便街坊到其他街市買餸。 但這些承諾，從來沒有兌現過，相反，在領展的管理下，許多街市不斷升級換代，租金和物價一齊騰飛，小檔主被迫搬離。
自1984年起，曾海球每天都在隆亨街市開檔，為大圍區內公屋住戶供應新鮮豬肉。經營了32年，領展突然把街市管理外判後，弄得雞飛狗走，曾海球於是與舊日街市賣菜的和賣魚的檔主商量後，決定不再受領展「控制」，另覓位置繼續謀生，來一趟隔空對抗。
去年11月，他們在離隆亨街市兩街之隔，找到一個月租3萬元的地舖。之後把地舖原本的格局改裝成有蔬果、豬肉及鮮魚出售的「小街市」。
他坦言，在街舖經營，比起街市更辛苦，因下班後要把店外洗擦乾淨，不如往日在街市般，拉閘後便有清潔工人代勞。不過，他認為很值得：「起碼不用受建華及領展的威脅，不怕業主隨時隨地要你走。」
街市行內人都熟知，領展有一套令街市小商戶「離場」的方程式：領展接手一個街市後，首先向商戶提出加租，一般30%至100%不等，部分商戶付擔不起租金自動離場，撐得下去的也奄奄一息，於是原本街市的面貌就苟延殘喘。
「80年代初，隆亨邨的街市是區內的大街市，有約100個檔口，鄰近公屋甚至附近私人屋苑的住戶，都會來買菜。到去年街市臨近倒閉時，只剩約40檔。」曾海球續指，街市商戶減少，人流自然隨之減少，領展往往就在此時，提出自行或外判承包商翻新建議。翻新後的街市，租金進一步向上調，還會加插更多額外收費條款。
老邨才有的故事，都慢慢消失了
今年58歲的黎馬康，與曾海球一樣，自1984年起，便在隆亨街市開檔，經營五金生意。黎馬康原本在地盤工作，婚後外母為他在街市投了一個檔口，一做就是32年。
「那時除了農曆年初一、初二兩天休息，就全年無休。當時整個街市，只要打開門就有源源不絕的生意，我記得當時還未有20元紙幣，單是數10元紙幣找錢，也數到手指頭都痛。」他笑呵呵地回憶說。
黎馬康與妻子合力，憑藉這店，養大兩個兒子一個女兒，同時，他亦見證着別家孩子的成長。「不時有阿媽帶着孩子來買菜，怕街市地滑，把孩子留在我處，買完菜回來接走。」
看顧街坊孩子之外，黎馬康甚至受人所托，收別家孩子來做工。「當時屋邨治安不好，聯群結隊就會學壞。有個15歲的男仔，很反叛，又夜蒲，又吸天拿水，他阿媽甚至用鎖鏈將大門鎖上，不讓他外出。最後他阿媽提出讓他來我店幫手，請我教教他。」黎馬康回憶說。
在街市開檔久了，街坊鄰里跟黎馬康就成了朋友，「街坊知道我愛吃什麼，都會特地買來與我分享，深水埗的九層糕，旺角的臭豆腐，買回來還是熱的。我有好吃的，也會與街坊分甘同味。」
30多年來，黎馬康最記得的街坊是一名年屆70的老伯。阿伯曾經在隆亨村一帶住了20多年，以前光顧過黎馬康的五金店，約10年前搬去了老遠的天水圍。5年前突然有一天，阿伯回來黎馬康買木板。「我看他樣子痴痴呆呆，直覺他得了老人痴呆症，便教他乘巴士回去。」黎馬康說︰「就算他痴呆了，還是記得我，做到一個這樣的客，還求什麼，有時不是計賺到多少，至少他記得你，這是我最開心的。」
隆亨街市翻新後，租金大幅上升，過往曾出任隆亨邨商戶聯會主席的黎馬康，多年來為街坊出面，與領展就加租問題周旋。但他直指，領展及承包商只向錢看，未有考慮屋邨人口老化下，街坊的消費力，是否與商戶加租幅度相符。他又指出，領展屬下的街市，大部分被改建得不再像街市，反而更像高級超級市場。黎馬康擔心說:「老邨的人情味沒了，香港傳統的街市會逐漸消失。」
清冷的領展街市
香港人心目中的傳統街市，確實早已變了味。
端傳媒記者分別去了領展旗下新翻新的樂富街市及位於天水圍的天盛街市，發現兩者的裝潢如出一轍，都是甫進門後，便有專人為你送上手推購物車，貨物種類也擺放得如超級市場般一樣。
街市門口設了試食區，向內走了幾步，就看到生蠔、長腳蟹、剌身、鵝肝等貴價食材，往內走了近十個檔口後，才發現街坊居民要購買的日常菜肉水果鮮魚的店舖。
坊間不少團體指斥翻新後的領展街市，物價大升，未能為當區居民提供價格合理的食品。今年1月，監察公營街市發展聯盟前往元朗區、沙田區、東涌及荃灣6個分別由領展及食環署管理的街市調查，發現領展街市的食材價格，比食環署街市高，整體價格高13.3%至55.6%。聯盟指領展街市翻新工程或是食材價格上升的原因。
專訪領展財務總監︰「我們的租約、合作關係，都是以法律為依歸。」
事實上，領展自2005年上市，以上市公司身份經營香港大部分公營住宅區的公眾街市以來，一直被各方詬病，香港多個政黨及社會團體對領展的營運提出質疑。領展財務總監翟迪強在4月20日接受端傳媒訪問，代表領展作出回應。
（端︰端傳媒 翟︰領展財務總監翟迪強）
端︰部分翻新後的街市出現貴價食材，公屋居民指根本買不起，認為領展沒顧及當區居民需要，你怎樣看？
翟︰近年因為最低工資及失業率低，可以見到，公屋和資助房屋居民的收入，這幾年以一個高單位數目增長，約7％至9%。他們是愈來愈有錢，平均收入為1萬7千至1萬8千元。但公屋的租金很便宜，相對中產家庭的入息中位數，其實可花費的錢差不多。我們只是提供了更多選擇，而不是賣貴了，由基本到高質都有。 加上過去國內通漲十分高，國際商品如大豆、燃油價格也上升，令很多商品的價格也上升了，所以是來貨貴了。物價應該是要看大環境的。我不可以說完全與租金沒有關係，但據我們的資料，租金只佔經營成本11.6%。
端︰領展的承包制度，被指欠缺透明度，你有何回應？
翟︰我們始終是在做一個商業活動，某程度上，商業的條款是有一定的敏感性，但不是無透明度的。在選用承包商時，我們考慮不同的因素，租金是其中一個因素，不是價高者得，我要覺得他有能力，有規模。我不會全交給一間公司去做，以確保我的討價還價能力。
端︰為什麼要外判街市管理？
翟︰坦白說，我們沒那麼多人手去一同做商場及街市翻新。如果我兩樣一起做，成本好高，經濟效益很低，我們要向股東交待。但我們見到街市的情況真的很差，所以我們才考慮讓其他營運商，專注做街市翻新，減省我們的人力，讓我們專注翻新大型商場。
端︰領展其中一個承包商建華，除管理街市外，更在場內獨市經營肉檔，被指是垂直壟斷，你有何看法？
翟︰現在香港有法例管制壟斷問題，如抵觸了，會有法律行動。建華這類公司能把鮮活街市營運得好，是因為他有參與食品批發、零售，在供應鏈上有優勢。
端︰領展被指外判物業管理時，對承包商不作監管，有何回應？
翟︰對一個租客，我們一般不會限制他們如何經營，除非是違法，或影響商場運作。最重要是我們的租約也好、我們的合作關係也好，都是以法律為依歸。 以競爭法為例，當我們知道競爭法立法後，做了很多研究，了解法例的要求，並提醒租戶、合作伙伴關注此事，我們所能做的，是盡量希望大家守規則。
端︰近年大家都珍惜香港本土傳統，領展在翻新商場時，如何處理？
翟︰小時候，我也是住公屋，住彩雲邨的，到我早幾年加入領展，再行彩雲邨的商場，發現多年來都沒有改變，那是有問題的，所謂懷舊並不是要懷念著不好的事物。我們一直在面對一個問題，就是社區上有些人不想我們去改變那區。翻新的過程中，特別是牽涉到小商戶或老店時，就會吸引了某些人，包括有政治背景的團體、媒體，會有很多意見出來。我們都要處理，多做解釋。希望大家不要只聽單面的聲音，我們講完你們可能仍會不喜歡，但起碼去聽。
端︰領展經常被指迫走老店，你有何回應？
翟︰如果生意做得好，他可以負擔租金調整，他不會想搬走的。而是有些經營得不好，或是他不想繼續經營的，在有傳媒問時，可能會向媒體說了另一個原因。 某些本地經營者，會借機作推廣，說不做了，就乘機做大減價、推銷貨品，其實他根本就不想在那裏繼續經營，已在別處找到鋪位了。不是老店不做，就只因加租太利害。
端︰領展是一間上市公司，面向的是股東，還是市民？
翟︰我們持份者包括股東，社區的人，市民，商戶，員工，政府。所有我們也要溝通、兼顧。我們儘量是平衡各持份者，平衡是很難，因為兩者是相對的。不能側重社區居民的滿意，而損失投資者的利益，也不能只照顧投資者的利益而放棄社會上的聲音。如今的投資者都明白到社會企業的概念，知道我們的業務經常要與社區溝通。所以我們會拿一部分錢，去在社區做慈善。
制衡領展，要靠控告房署？
翟迪強在訪問中表示，領展的管理哲學均是以法律為依歸，聲言坊間大部分對領展的指控，責任皆不在領展範圍內。
對於這套管理經營思維，黎馬康一臉憤慨地回應︰「領展那麼大間公司，當然所有事也合法啦，但他有考慮過我們小市民嗎？」對黎馬康及一眾屋邨小商戶而言，對方是一個大拳頭，小市民只希望能有一個小空間，讓他們憑藉雙手，在這個城市中養活自己。
一直協助居民的立法會議員張超雄認為，領展作為香港公眾街市最大業主，要抗衡其致使物價上升的經營手法，政府應展開興建公共街市的研究，引入競爭，制衡物價，同時亦可積極考慮善用各區閒置公共空間，發展小販墟市，促進社區經濟。
而立法會議員梁國雄一直強調，正是房屋署當年曾作出對社區的上述承諾，終審法院才最終判准領展正式上市，如今，領展「背信棄義」。3月26日早上，他與約30名泛民主派人士，帶同寫有「領展吸血，趕盡殺絕」的橫額及標語，坐在領展位於觀塘的總部辦公室門口，共同抗議領展無理加租及外判等問題。
現在，豬肉佬曾海球已經不打算返回經營了32年的街市，計畫守住自己和老檔主共同發展的「小街市」。他肯定地說，只要香港的公眾街市是由上市公司經營，街市檔主與無情大業主抗爭的故事，就會天天在公共住宅區裏、大榕樹底下繼續上演。