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姚松炎:施政報告土地內容剖析

施政報告土地政策令人震驚,工廈、農地政策全面優惠地主,捨易取難,捨善行惡,香港步入「官商合作」公開化的新年代。


圖為香港沙田的公共房屋。攝:盧翊銘/端傳媒
圖為香港沙田的公共房屋。攝:盧翊銘/端傳媒

2016年香港施政報告出台,土地政策令人震驚,全面賣大包,明益地產商(明顯優待地產商地),步入「官商合作」公開化的新年代。

其中以工廈活化免補地價改劃用途為例,施政報告提到已合共批出105宗土地契約修訂及特別豁免書申請,節合約為124萬平方米商業樓面面積。工廈轉商廈,平均每平方米樓面面積售價由港幣78,390元上升為130,510元(註1),地價升值近倍,若地價全部豁免,即合共豁免了約值646億元地價。免補地價,利潤全歸地主,真接送贈利益,開啟官商合營新紀元。

過去十二年,大家一直見到工廈售價愈炒愈高,升幅比其他房產價格有過之而無不及,完全脫離工廈市場的基本因素。工廈價格指數從2003年10月的71.9,大幅颷升939%至2015年9月的747.0,差不多升了十倍!同期住宅價格只升了383%,升幅不足工廈升幅的一半(註2)。市場似早有消息,投資者預知政府會放寬改劃申請,並減收地價,十多年前便有專業學會要求政府八折收取補地價,當時未能通過;最近又大費周章推動補地價仲裁機制,企圖繞過地政總署估價師的專業決定,減收地價,我亦曾撰文討論。似乎這種直接免收地價安排已經成為新常態,可謂一步到位,終生受惠。

此外,施政報告提到把現時的荒廢(非優質)農地大舉改劃為發展用途,估計釋放超過3400公頃土地。若果新界東北發展方案的政府收購農地價適用,農地主即可獲利百倍,由農地市價每呎100元提升至每呎1000元以上,既可高價賣給政府發展,如果規模足夠大,地主更可自行發展,獲取更豐厚利潤。

改劃農地,送地主一份大禮

發展商囤積農地,任由荒廢,源於上世紀末的換地權益書政策,早有前科,囤積居奇。然而,過去城規會一直沒有大規模改劃農地,只作蠶蝕式地慢慢入侵。今次施政報告一改作風,提出整合釋放荒廢(不適合耕種)農地,改劃為其他用途,送地主一份大禮,雖然望穿秋水,卻是一本萬利,也許是地產商已經等得不耐煩,可能有人想爭取連任,所以接受交易條件,及早容許收割,免得節外生枝。

發展項目,除了地價成本佔最大比例外,還有勞工成本。過去兩年,地產商和承建商已經透過多種渠道,製造勞工成本是建築成本急升主因的輿論,從而推動大規模輸入外勞政策。我雖然已經向公眾提供科學數據說明真相,但仍然不敵謊言千遍。施政報告明言啟動再優化「補充勞工計劃」,大舉輸入外勞,地產商自可減低勞工成本,本地工人唯有接受再培訓,轉行在職貧窮,迎接退休無助。

否定「棕土先行」,捨善行惡

輸入外勞加上十億元資助一帶一路獎學金必然需要更多房屋、土地、基建,旋轉門自必轉過不停,賣地、興建、銷售,政商利益自可盤滿缽滿。然而,地從何來?施政報告卻斷言否定「棕土先行」政策,捨易取難,反向藍海綠地埋手,捨善行惡。

其實,棕土先行既可改善鄉郊環境,復可提供土地儲備,更可糾正政府因敗了官司(生發案,註3)所造成的失誤,何樂而不為?若言棕地現有用途不能搬遷,那麼為什麼將軍澳137區在沒有地方安置公眾填料區的情況下,仍可強行改劃發展?似乎,關鍵在於誰是地主。

一言以蔽之:香港「土地屬於政府,不屬於人民」,政府濫用土地資源,把地價送贈財團,官商合營,推到極致,卻毋須諮詢市民,亦不受民意監察,更可免卻招標程序,堂而皇之進行利益輸送,斷送江山!

註:

1.差估署2015年11月九龍區私人分層工廠大廈平均售價及同期九龍灣/觀塘甲級寫字樓售價,http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/full.pdf

2.差估署2003年10月及2015年9月私人分層工廠大廈售價指數及同期住宅售價指數。

3.「生發案」:Attorney General v Melhado Investment Ltd. [1983] HKLR 327

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