考慮過「拆卸重建」，計劃過「加建保育」，最後香港特區的市區重建局在9月22日公布，推翻所有方案。位於中環皇后大道中中央，建於1939年的古舊建築中環街市將不會有任何加建工程。鐵定的簡約版本活化方案，造價預計可由15億元減至6億元，最快2020年完成。
這一座中環街市的設計是當年盛行的現代簡約主義，街市大樓的特色是簡單的橫向線型，實用功能出發。1994年，中環街市部分已先被改建為中環購物廊，成為中環往返半山自動扶手電梯的起點，至2003年，街市全面停用至今。
回歸初期，特區政府曾研究將街市重建為商業大廈，但因未能解決商戶搬遷問題而押後。直到2002年底，政府曾把中環街市所在的地皮納入勾地表，供發展商勾出土地後拍賣。此後，社會保育的聲音不斷，政府遂在2009年提出，由市區重建局把它活化。
今次拍板決定，該項目完成後，除提供公共休憇空間，也會用於商業及其他用途，中環街市關注組召集人黃英琦早前接受傳媒訪問說：「我認為市建局應該就街市用途再作諮詢，我個人則希望中環街市可以成為現代化的市集而非商場。」
其實活化中環街市，是政府「保育中環」8個項目之一，其餘還有分布在中環不同區域的前身是政府辦公室的美利大廈、終審法院大樓、中環新海濱、舊中區警署建築群、香港聖公會建築群、中區政府合署建築群及前荷李活道已婚警察宿舍。這些項目在保育的社會意識下，成功逃過了清拆的命運，但保留後如何活化、應否引入商業元素、引入商業元素的比例，以至項目開放後如何界定是否成功，一直都有爭議。
正當社會探討中環街市，活化後會否又變為又一個在中環社區裏的商場時，由荷李活道前已婚警察宿舍活化發展而成的PMQ元創方（簡稱PMQ），卻在開放一年後的今天，被批評營運失敗。
PMQ：達不到的美好願景
「就像情侶分手，原因總是溝通不足，當初與管理公司沒有將問題揭出來討論，大家只是盲目地追求那個願景，但那個願景真的很遠，變成那種當金錢花光了，也未能達到的遠景。」去年進駐PMQ的香港原創設計品牌Chocolate Rain創辦人麥雅端這樣說。
PMQ由政府投放六億元公帑活化，銳意打造成為本地創意中心的。麥雅端響應這號召，亦看好這裏的潛力，以商戶身份，去年以月租約30萬元，在PMQ這座大樓地下租用近3000呎的店面，並投入200萬元裝修，將Chocolate Rain的主角Fatina，一個整天閉着眼睛發夢、以拼布設計的手作布娃娃帶到這裏，希望在這個創意藝術集中地，好好發一場美夢。不過一年多後的今天，她決定與這個地方「分手」，Chocolate Rain 9月底結業搬遷，正式告別PMQ。
最初她接受傳媒訪問這樣說：「客源有潛力，希望可發展成像北京『798藝術區』般的創作基地，打造出一個本土品牌樂園。」PMQ元創方開業初期，吸引大批港人和遊客參觀，根據它們的數字，由去年4月中試業到6月21日正式開幕的兩個月間，公眾參觀人次累計50萬，連美國和日本等地的旅遊雜誌也有介紹，PMQ的風頭，可謂一時無兩。
Chocolate Rain在這裏的旗艦店，主要售賣精品和家具，也有一部分用作餐廳，提供分子料理。開業初期看着駱驛不絕的人流量，麥雅端期望讓更多人認識本地品牌，並透過與客人交流互動，推動香港藝術創作。但她很快發現熱鬧過後的寂寞：「訪客坐在陳列的沙發上擺甫士拍照，照片拍好就離開了，他們真的欣賞和支持本地創作嗎？」
一年多過去了，PMQ熱潮冷卻，端傳媒在Chocolate Rain店內採訪近一個小時，走進店鋪的顧客大概只有二、三十人。由於人流量太少，平日12時開店後，餐廳部分甚至不開燈，麥雅端笑言：「3時前反正沒有客人，倒不如3時才開燈省省電費。」由香港走到國際，Chocolate Rain曾經在大英博物館、古根漢博物館展出，又曾與多個國際品牌合作，現時在甚至在新加坡和倫敦都有工作室，今天卻要放棄香港據點PMQ。
麥雅端歸納了失敗原因，就是「市場錯配」。她認為她的品牌走清新少女風，主攻年輕和家庭客人，但PMQ位處中環蘇豪區，區內出入的主要是附近中產區的白領商戶，結果失敗收場。
商業與慈善之間的曖昧定位
翻查特區立法會文件，香港政府是在 2009年的施政報告中提出，將此座前荷李活道已婚警察宿舍活化，目標有3個：1推動香港創意產業，2文物保育及3提供鄰舍休憩用地。當年項目收到4份活化意向書，其中3份有效。經過評審後，發展局在2010年底，將項目批予非牟利機構「同心基金」發展，並成立元創方管理有限公司管理項目。當局當時指，同心基金提出的計劃，不但能夠彰顯建築物的歷史價值，更能讓項目與區內的文物、文化和旅遊景點產生協同效應。
在元創方管理有限公司營運下，PMQ元創方劃出了超過一百個工作室，並以優惠租金租予新晉設計師 。地下及一樓兩層則是食肆及知名品牌，包括已打入國際為人熟識的Chocolate Rain、Vivienne Tam和另一個香港本地品牌GOD等，租金貼近市價。這種新晉與舊有的租戶組合，原意是希望引進若干的商業元素，帶旺人流。「遊客先被地下幾層品牌公司吸引，然後再逛上層的工作室，就可以推動本地創意藝術發展。」──這是當初的一廂情願。
策略看似清晰，PMQ的董事局9人中，也有6人來自商界，其他3人則是聯營機構香港設計中心、知專設計學院和理工大學代表。但麥雅端形容，這樣的定位曖昩：「PMQ的管理方，心態上都是好人，但要做商業營運卻不夠快、狠、準，不像商場那些做市場推廣的，但要說這是慈善方式運作嗎?那又不可能是這樣的租金，整件事都很曖昩和矛盾。」
商戶希望推動藝術，也多做點生意，這種落差，似乎不是Chocolate Rain獨有的難題。台灣家品店「設計講」，同樣以市值租金在PMQ元創方租下店鋪開業。其銷售及市場推廣經理劉佩蘭表示，開業不久，她就發現訪客的矛盾正是PMQ的矛盾：「訪客期望來這裏參觀，來看看這裏有什麽設計，而不是想為家居搜羅一些適合自己的商品，這裏可能有一個Bug（落差）。」設計講其後因應顧客的消費模式，調整了產品組合，但問題是人流量也越來越少。劉佩蘭認為，PMQ元創方策劃活動吸引人流時，往往對商業模式顯得猶豫：「但我認為如果定位清晰，是一個有設計特色的零售點，就應該放膽去做。」
台灣經驗：讓當代人活用古建築
劉佩蘭指，公司在台北其中一個銷售點，是位於由松山菸廠古蹟活化而成的文創園區內，與PMQ元創的概念相近。但她就指出兩地的管理非常不同。
有近60年歷史的松山菸廠，在1998年停止運作，三年後被定為台北市定古蹟。但當時菸廠日久失修，巴洛克式花園被荒煙漫草覆蓋，園區建築更面臨傾頹，2009年「臺北文創」與台北市政府簽約，活化松菸古蹟，打造文創基地。
與香港不同，園區除配合各項文創和藝文活動，亦積極舉辦商業成份較重的產業活動和展演，包括頒獎典禮和服裝發表會等，由小眾的藝術活動，到大眾的商業活動如金馬國際影展，都會在這裏舉行。而園區內新建的臺北文創大樓，則引入辦公室、電影院和商場等。設計講在園區的分店就是位於臺北文創大樓的商場，而劉佩蘭表示，生意做得很好。
台灣一向的保育歷史建築政策，都是由當地政府推出讓商業機構「認養古蹟」，也就是贊助及經營這些建築物。在台灣人心目中，活化應該是讓當代人有機會在歷史建築中活動：「因為一旦讓人只是把建築物當成景點，那就只會到訪一次：就像去自由神像、巴黎鐵塔，去一次就不回頭。」
香港發展PMQ元創方，也正是希望將歷史建築與現代人生活扣連。但劉佩蘭表示，開業初期來湊熱鬧的人潮，似乎只將這個地方當成歷史場地，來一次就夠了：「相對而言，台灣社會對活化項目的支持度很高，並且參與其中、樂在其中，不是只去參觀一次。」
她舉例，臺北文創大樓的管理公司也會提早策劃活動並與商戶配合，好讓商戶在產品策略和營銷方案上作出部署，推動消費。劉佩蘭表示，他們亦曾經向PMQ提出類同方案，PMQ管理方卻顯得猶豫：「他們似乎背負壓力，怕被指官商勾結，所以很猶豫做商業活動，用廣東話說就是窒住窒住（突然停住）。」
香港迷思：活化不能商業化？
以商業模式運作，收入用於修復古蹟，這種程度的商業元素，正是香港大學建築文物保護課程學部主任李浩然眼中，活化項目要能自負盈虧的要素。李浩然是文物建築保育專家，參與香港不少大型活化項目，他卻不能理解，為何香港社會不接受，活化項目中有商業元素：「項目運作如維修甚至水電等都要開支，商業運作就是確保能夠賺錢，再將收入 投放到項目的營運，讓項目在財政上自給自足。」加上PMQ元創方旨在推動創意產業，集合新晉設計師在這裏開店，推銷產品和推廣品牌，「本身商業成份就相當重，怎可能不是商業呢？」
香港社會墮入活化不能商業化的迷思，但李浩然表示，以商業模式營運活化項目，在世界各地都是普遍做法，例如英國的歷史建築，不少會用作酒店、零售、辦公室等，社會的接受程度卻高得多。近在上海，也有以商業模式運作而取得成功的活化項目，其中一個就是紅坊創意產業園，李浩然也經常帶學生到當地考察。紅坊從前是上鋼十廠原軋鋼廠廠房，項目經活化後，提供展覽場地讓藝術家舉辦活動，吸引外國美術館和畫廊採購。部分廠房則租予國際級設計師作為辦公室，包括日本和歐洲知名品牌，增加租金收入。
在整個運作上，李浩然認為最成功的，是紅坊要求租用廠房的國際品牌，除了支付租金外，還要提供裝置藝術展品，放在園區中央位置的草地，作為提供場地租用的交換條件之一：「所以這裏長期都有高質素的展品，而這裏更是公共空間，所有人都可以享用。」
李浩然同時強調，商業化不是活化的唯一方式，外國也有活化項目，以慈善方式或信託基金形式運作，香港在商業與慈善之間，卻似乎往往拿不定主意：「除非是慈善項目，政府不斷撥款，否則項目就一定要有賺錢能力，才能自負盈虧，現時社會要求PMQ元創方自給自足，卻又不能以商業模式去推動，那是要求別人飛，但又不給他一對翼，是非常怪胎的一件事。」
近日有報導指，PMQ元創方首年虧蝕過千萬元，管理公司其後發表聲明，指首年財務報表仍在審計中，但外界普遍預期會出現虧蝕。端傳媒由9月10日起，多次邀請PMQ接受訪問，但PMQ都未能安排訪問，也未能就人流、財務、結業商鋪數目，以及管理營運策略上作出回覆。
商業與藝術的天秤怎麼擺？
2011年立法會討論撥款發展這個項目時，時任立法會議員的李永達，已經關注PMQ元創方能否自負盈虧。他當時在立法會發展事務委員會上指出，位於石硤尾的賽馬會創意藝術中心，同樣以活化工廠大廈推動本地藝術文化，但一直要依靠賽馬會捐款，質疑PMQ元創方長遠能否收支平衡。
9月18日星期五的傍晚，端傳媒便邀請李永達參觀PMQ元創方，這次也是他首次踏足他曾參與批出撥款的項目。逛過PMQ元創方的商店後，李永達在其中一層的走廊接受訪問，大約二十分鐘期間，一直沒有人經過。他說：「個人不會期望這裏很短時間內很旺場，但PMQ元創方始終位於中環邊緣，如果擁有這樣的地理優勢，仍然不能吸引更多人流量，長遠財政就有憂慮。」
李永達表示，自己由中環港鐵站走到PMQ元創方，沿途經過蘇豪區的酒吧，由於是星期五接近下班時間，酒吧已開始有人聚集，但想不到只隔一條馬路，元創方卻顯得如此冷清。他這樣說：「6億元雖然很多，但經驗看到，如果不能在配套上做得更好，投放的金錢所能帶來的效益，其實可以較預期低很多。」
繼PMQ元創方後，香港下一個以活化建築，推動創意藝術產業的項目，將會是中環警署建築群。建築群包括中區警署、中央裁判司署和域多利監獄等法定古蹟，部分建築物始建於殖民統治初期，體現香港早期發展。活化後項目會以非牟利模式營運，用作展示香港以至全球各地的藝術、電影、攝影、音樂、表演藝術和設計作品。
保育專家李浩然，多年來都有跟進中區警署建築群的活化項目，他指項目如何在商業和非商業之間取得平衡，一直都有爭議：「90年代討論時，最初是提出純商業運作，但社會有很多反對聲音。後來有人願意捐出一筆款項，提出純慈善運作，但算一算，發現3年就會花光那筆錢，所以還是不行。」
經過多年討論，最終方案是30萬平方呎的總建築面積中，有約37%用於文物欣賞及當代藝術，36%用於公眾通道及建築設施，其餘27%用作商業用途，包括餐館、咖啡室、商店和藝廊，收入會用作支持建築群的公眾活動。這次商業與藝術的天秤，是否終於找到平衡點呢？
中區警署建築群明年下半年對外開放，自有分曉。
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