香港

我租公屋劏房的奇妙遭遇

和大部分香港人一樣,香港房屋問題的殘酷現實困擾着我。為了找到蝸居,我經歷了租公屋劏房的奇妙遭遇。

端傳媒記者 蘇文華 發自香港

刊登於 2015-09-07

蝸居香港之日常。插圖:Wilson/端傳媒
蝸居香港之日常。

2014年1月,香港特首梁振英曾經堅決地對香港人說,「我的目標是香港人一定要有地方住,而且住得越來越好。」

1年半後,我知道他又失敗了,情況只是越來越糟。

香港樓價依舊高企,許多人只能蝸居劏房。香港中文大學6月公布的調查結果,香港劏房戶人均居住面積只有48平方呎(約4.46平方米,每1平方呎約合0.09平方呎),比美國(150平方呎)、日本(199平方呎)、台灣(141平方呎)的一人住戶平均居住面積都要低很多。

事實上,香港獨特的住房類型——「劏房」,已經名聞全球。2014年12月,英國廣播公司(BBC)一篇名為《香港的隱藏天台貧民窟》的報導,就指香港有居民鋪報紙在地上睡覺,連床都沒有,BBC記者感慨地說:「在耀目的鋼筋混凝土背後,隱藏着殘酷的現實。」

和大部分香港人一樣,我也一直忍耐着,面對香港房屋問題的殘酷現實。開始工作以來,我差不多每天上網的第一件事,就是留意網上有沒有價錢實惠的樓盤,這好像是所有香港打工仔的例行公事。

香港有房間的單位很厲害

美國顧問公司Demographia今年1月公布的《全球樓價負擔能力調查》中,香港人必須連續不吃不喝17年才能置業,我也是其中一個。前陣子聽說位於紅磡的新樓盤「環海.東岸」出售樓花,8月28日開放示範單位,我立即找經紀帶我參觀。

今時今日香港新樓盤可以擁有一個房間,已經很厲害。

香港經紀

現場所見,超過九成單位裏面沒有專門臥室或只有一個臥室,一層9128呎更被拆分成36伙。我參觀一個約290呎的單位,只有一個房間。客廳只放得下一張餐桌和小沙發。經紀跟我說,「今時今日香港新樓盤可以擁有一個房間,已經很厲害。」

我走進房間,裏面只放得下4呎闊床,人根本轉不到身。我問經紀,「衣櫃放在哪?」經紀尷尬地說,「那可能需要你自己設計家具了。」然後催促我盡快簽紙售買。

呎價1萬5千元,用350萬買一個轉不到身的單位,我當然下不了手,不過聽說3天後,推出的312個單位已經超額認購3倍。買不到樓,我只好繼續租樓。回家途中,我馬上翻看手機已下載的各式各樣的租盤中介應用程式。

公屋樓王劏房

最近,我從地產經紀和房屋學者口中,聽說公共屋邨都有平價劏房。不過聽說只租給相熟的人,而且也很少公開招租。今年7月,終於讓我在鑽石山鳳德邨找到一間。

鑽石山鳳德邨平均每日都有超過10個單位被放租,面積大多不超過200平方呎,有些面積更小於100平方呎。

鑽石山鳳德邨——香港傳媒創造了一個特別詞彙「公屋樓王」形容這條成交價屢創新高的屋邨——平均每日都有超過10個單位被放租,面積大多不超過200平方呎,有些面積更小於100平方呎。

香港公屋本來只租借給符合資格的基層市民,直到1998年至2005年間,香港房委會推出「租者置其屋」計畫,規定39個公共屋邨居民可以低於市價約50%的價格購買正在居住的公屋;日後住戶更有權以同樣水平價格轉售給其他合資格公屋居民,或者補地價後,在自由市場出售或租賃單位。

這個政策讓部分公共房屋單位流入私人市場。根據中原地產網頁,鳳德邨成交平均呎價由2013年7月約3千元,飆升到2015年6月約1萬元,不足兩年間,樓價升值2.5倍。鳳德邨5月成交的一個單位,呎價高達12,700元;而同區最受歡迎私人屋苑「星河明居」,呎價15,000元,不相上下。

富誠地產的郭先生說,鳳德邨受買家歡迎,因為距離地鐵站只有7分鐘路程,鄰近又有大型購物商場「荷里活廣場」、蒲崗村道體育館等基建,鄰近也有鳳德商場和鳳德街市等價廉物美的購物區。

我心想,多好,我終於能找到一個位於鳳德邨的樓盤,實用面積220呎的租盤,於是留言約洽經紀上門看房。當晚7點,地產經紀Elaine帶我到雪鳳樓一個單位參觀。

奇妙公屋劏房旅程

沿着昏暗燈光的走廊,走過生锈鐵閘,其中一個單位的緊閉鐵閘後,我看到裏面「屋內有屋」,300平方呎公屋內劏了兩個家庭。

打開殘舊的鐵閘和木門,赫然看到門前一個長3呎、闊4呎的玄關,鋪簇新柚木地板。左方和前方各有一道木門,分別掛上A、B門牌——這是私自加建的間隔門,分開單位內的兩間劏房。

我預約參觀的是「B室」,由原本的客廳和浴室部分劃分而成,客廳再劃出一部分改建成廚房。單位裝修嶄新乾淨,室內地板鋪上了白色瓷磚,窗台亦舖上黑白相間的雲石,浴室裝上櫸木色雙摺門,一切都顯得很亮麗。

Elaine向我介紹單位,「業主姓李,3月買入(單位),裝修好後7月初才放租。他本身從事裝修行業,自己設計圖則,再找師傅裝修,裝修費大約20萬,比市價便宜一半。樓價繼續上升,李先生希望可以放租3年,然後以400萬出售圖利。」業主會負責管理費、差餉等支出,而租客則按電錶支付電費。單位租金8千5百元,呎租38元;我一算,同區私樓星河明居租盤呎價才約40元,兩者相差才兩元。

5月到現在,我每月都經手幾個鳳德邨租盤,劏房租金相對較便宜,每次放租都在一個星期內租出。

香港經紀

我感覺單位不太合心意,希望經紀介紹其他單位,「這個單位劃分為兩間,可以帶你看旁邊那間。」於是我看到匪夷所思的「A室」——由廚房改建而成,面積只有約80呎,洗手盤被拆除,改建成僅可容身的廁所,沒有窗戶,除了積聚濕氣外,異味亦較有窗廁難揮發,對健康始終存在隱憂。

我不禁問帶我看房的Elaine,「這裏真的可以放下一張床嗎?誰會住這種房間?」Elaine回答說,「這些單位很搶手。鳳德邨單位特別受浸會大學的大陸學生歡迎,浸大離這裏只有15分鐘車程。5月到現在,我每月都經手幾個鳳德邨租盤,劏房租金相對較便宜,每次放租都在一個星期內租出。」

鑽石山鳳德邨公屋劏房改建前後平面圖。製圖:端傳媒
鑽石山鳳德邨公屋劏房改建前後平面圖。

劏房業主

最後我跟Elaine說,需要考慮一下,幾天內回覆她是否租住單位。

根據土地註冊處資料,該單位業主姓李,今年3月以285萬元買下這個原本370平方呎的單位,裝修3個月後放租。李先生購入單位後才補交地價,使單位可以在自由市場上交易。但在公共屋邨裏搞劏房是否合法?我很困惑。

7月17日,我對經紀說,想多看一次房間,堅持要與這位業主會面。但經紀告訴我,B室已經被兩位任職保險經紀的租客租住,只能看面積小得多的A室。當晚我們再到單位,正好碰見業主李先生時,他正在替B室修葺浴室。

李先生年約45歲,他笑着說,自己負責設計圖則,然後裝修師傅再給意見。之後我直接問他,將公屋改建成劏房出租是否合法?「我已經向政府補地價。」他進一步辯稱,「我這情況是豁免的。只要不是大改裝室內水管,便無須向政府申請。」

李先生一再強調他是合法。當天晚上,經紀便來電通知,說A室也被租出了,之後匆匆掛線。

8月12日晚上,我再到單位拜訪,剛巧被我遇見A,B室的兩個住戶。我在鐵閘外按鈴,B室出來應門,四人包括兩個小孩、兩個成年人,原來是一個4人家庭。等候5分鐘後,又遇到一對夫婦回來——他們是A室那80平方呎單位的住客。我問他們如何住在如此細少的劏房,「我們剛剛入住,不要問我們,我不太清楚這裏,你還是問這裏的業主吧。」

舊區公屋劏房最搶手

職業的好奇心燃起了我對公屋劏房的興趣。我再到其他地區搜尋相似的租盤,地產經紀張先生在深水埗公屋的租置屋邨「李鄭屋邨」附近經營地產業務,我向他查詢李鄭屋邨是否有劏房出租,他打量着我說,「公屋住客多數自住,劏房是犯法的,我們不會代理。」我向他再三懇求,他才說起真話,「有時會有,但數量不多,通常不夠幾天內便租出,很搶手。」

張先生說,幾年前根本未聽說過公屋有劏房公然出租,但現在樓市越來越瘋狂,租金不停上升,於是公屋租盤成為不少地區,尤其舊區最受歡迎的租盤。

(公屋)租金比同區的私人樓宇便宜,而且又有政府維修,又有保安員巡邏,比起舊區內的唐樓安全舒服,受歡迎不奇怪。

香港經紀

「(公屋)租金比同區的私人樓宇便宜,而且又有政府維修,又有保安員巡邏,比起舊區內的唐樓安全舒服,受歡迎不奇怪。」李鄭屋邨位於舊區深水埗,該區大部分物業都是唐樓,日久失修租金昂貴,令不少人選擇公屋劏房居住。

可能違法

據了解,香港房屋署規定,在公屋或居屋內進行改建工程,須向房屋署提交申請,房屋署獨立審查組將負責審批;如有人質疑這類單位改動圖則的合法性,也由房屋署獨立審查組負責調查。

我以端傳媒記者身分向房屋署查詢鳳德邨的個案,接獲查詢後,房屋署發言人指接到查詢後已上門查詢單位是否涉及違法改建,但一直未有住戶應門;涉事的分間樓宇單位有可能涉及違例建築工程,但獨立審查組仍未有足夠證據作出結論。

不過,由於李先生的公屋單位已經向政府繳交地價,房屋署視之為私人樓宇。房屋署又指,如果單位結構改動依照《建築物條例》,並由合資格註冊承建商進行,政府不會干預。

李先生的公屋單位涉及安裝間隔牆、加建廁所、改動內部排水渠、加設門口等工程。根據香港《建築物條例》,所有涉及物業結構的改動,都必須經過認可人士預備圖則,再由建築事務監督審批、聘用註冊承建商進行工程。

我拿着該單位的圖則給測量師學會會長何鉅業看,他表示單位有可能違法,「根據《建築物(規劃)條例》,分租單位必須設有廚房設備,A室目前並未有設立廚房,不可以作為獨立單位租出。另外,浴室或廁所必須設置足夠面積的窗戶,才能符合法例規定的通風要求。」

香港房屋署指出,如分間單位有違例建築工程阻礙逃生通道,或引致樓宇結構損毀,便屬於須優先取締的類別,審查組會對該等違例建築工程採取執法行動。

在2014年全年,因未有遵從清拆令而轉介屋宇署的個案共有58宗。

絕望真相

現在,我有時還會接到經紀Elaine電話,說要介紹一些鳳德邨裏一百多呎大的「超值單位」給我;環海.東岸經紀一再打來催促我,說是「上車最後機會」。我在網上找回梁振英1年半前莊嚴的承諾,卻不知道應該到哪裏兌現。我會和我的家人在BBC報導說的「貧民窟」終老嗎?但願不會。

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