香港近年樓價升勢驚人，政府一味說因為土地供應不足，嚇到大家唯有接受政府改劃綠化地、又填海、又加高地積比。其實另有原因，所以即使增加了逾倍的供應，樓價仍然繼續上升，今年（截至5月）又升了7%。事實上，影響樓價因素眾多，土地供應只是其中之一，當前更不是對症下藥，後果堪虞。
增加供應扭曲房屋市場
短期而言，樓價因負實質利率影響，借貸成本低於通脹，投機買樓政策使然。增加供應，只會扭曲房屋市場，進一步令經濟過熱，建築成本上升。一旦利率回升，通脹回落，實質利率回復正數，炒家必然計數離場，樹倒猢猻散。
澳門樓價已經率先下跌，新加坡樓價亦已跟隨通縮向下調整，香港樓價去向只待美聯儲如何發落。
金融因素以外，最關鍵的影響因素自必然是人口增長趨勢。香港近年的人口增長，主要來自外來輸入人口，去年的人口總增長為42300人，其中高達六成來自非自然人口變化，統稱淨遷移。
雖然去年的本地自然人口仍有淨增長，出生比死亡的多出17500人，但其實根據統計處（2012）的人口預測，自然人口增長率其實即將進入負數區域，因為香港愈來愈多人死亡，估計到2027年，每年死亡人數（57200人）將超越出生人數(56900人)，形成負人口自然增長。至2040年，估計死亡人數更會突破80000人，比出生人數多出約28700人，生不如死。
人口推算偏向高估 影響土地需求估算
換言之，長遠的房屋需求以至土地供應需求，基本上沒有內在增長潛力，反而快將人口萎縮，供過於求。但外來增長是否正數，視乎人口的淨遷移（移入減移出）。
政府一直假設淨遷移人口能維持在每年五萬人左右，令人口估算長期向上，因此認為土地供應必須增加。然而，實質數據告訴我們，政府嚴重高估。2012年時估算2014年將會有47900人淨遷移；但兩年後的實際數字（統計處,2015）證明政府又再高估，去年的淨遷移人數只有24800人，是原先估計的一半。去年的經濟榮景尚且出現大量流出移民，經濟一旦惡化將會令淨遷移人口減少，甚至變負數，連帶流動人口亦會減少。譬如2011年的淨遷移人口就曾出現負5200人。
隨着美國進入利率正常化階段，美元逐步轉強，聯匯制度令香港經濟無可避免必然減慢，甚至衰退，淨遷移人口數量不可能長期維持在每年正五萬人的水平，香港的人口推算偏向高估，嚴重影響了土地需求的估算。
誠然，近年新屋落成量比起以前的確少了很多，1991年至2000年這十年間的平均每年私人房屋新屋落成量高達26700間，但後十年（2001年至2010年）跌至18300間，而2011年至2016年（估計）的平均落成量進一步下跌至每年12800間，少過20年前的一半。加上公屋和居屋的落成量同步減少，令整體新屋落成量大幅下降。1991年至2000年的平均公營房屋落成量為36700間，但2011年至2016年（估計）的平均公營房屋落成量只剩16300間，輪候上樓的人龍自然愈排愈長。
不過，大家習慣把焦點放在新屋落成，卻沒有把現樓計算在樓宇供應之內。當然，一般的搬屋，由一間屋搬去另一間屋，這種樓宇買賣並不會為市場提供任何新增供應。但因現有業主的離世或移民而賣出的現樓便成為房屋的新增供應。隨着移民和去世的人數急遽上升，現樓的供應將會逐漸增加。
所謂十年需要建一個沙田的講法，只不過是過去60年因為戰後嬰兒潮，加上醫學進步，令壽命延長，才需要大量新建城市來容納人口。隨着戰後嬰兒潮過去，出生率已大幅下降，將無法補充去世人口數量，而長者的年齡亦越來越接近醫學的極限，去世人數的急遽上升已清楚顯示這一趨勢，我們很快便會進入自然人口停止增長，甚至萎縮的階段，絕對沒有必要繼續似過去60年般以毀山滅林的方式進行新市鎮發展。
當然，若果政府大量輸入人口，政策鼓勵移民和流動人口淨遷移，情況也許與推算不同，2004年至2010年間的出生人口突然大升，有理由相信是與雙非孕婦來港產子有關，加上移民政策和在港讀書工作入籍等安排，近年的人口淨遷移和流動人口維持正數。
事實上，宜居城市必然吸引外來人口，容易搵食自然招來流動工人，價廉物美、設施一流當然迎來旅客，門戶常開、福利滿城儼然招募移民。然而，即使人為地出現人口猛增，土地供應亦絕不應犧牲生態環境，否則只會令香港的宜居度繼續下跌。
應研究未來城市承載力宜居度
一般而言，城市的宜居度與人口密度有反比關係，香港現時的人口密度其實已經達至每平方公里六千多人，而市區密度更屬全球名列前茅級別，觀塘區更高達每平方公里57000人左右。換言之，現時看似面積為數不少的郊區（如郊野公園和綠化帶），其實是依靠市區超高密度換來的一種取捨，平均起來的人口密度已經大約等同於新加坡的整體密度，任何向郊區埋手的發展，勢必進一步推高人口密度，令宜居度下跌。在2014年的世界城市宜居度排名中（Mercer,2015），香港在230個城市當中，只排第70名，遠遠落後於新加坡（26）和東京（44）。
香港人的生活是以3.1個地球的生態足跡在步向滅亡，透支540倍。
過去60年人類沒有理解到永續發展的重要，盲目大量消耗天然資源，破壞環境與生態，瘋狂耗用化石能源，終於導致全球暖化和惡劣天氣降臨，氣候升高兩度已無法挽救（IPCC,2014），能否遏止再進一步惡化，端賴我們這一代人的良知與勇氣。事實上，香港的承載能力已經遠超負荷，香港人的生活是以3.1個地球的生態足跡（WWF,2014）在步向滅亡，透支540倍，已經再沒有本錢破壞生態環境，現在是時候重新檢視人口的淨遷移和流動人口政策，進行未來城市的承載力與宜居度研究，高瞻遠矚。
參考：
Mercer (2015) 2015 Quality of Living Survey