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姚松炎:未來城市 高瞻遠矚

香港近年樓價升勢驚人,政府一味說因土地供應不足,嚇到大家唯有接受改劃綠化地、填海、加高地積比……


姚松炎:香港現時的人口密度其實已經達至每平方公里六千多人,而市區密度更屬全球名列前茅級別。
攝:MN Chan/Getty
姚松炎:香港現時的人口密度其實已經達至每平方公里六千多人,而市區密度更屬全球名列前茅級別。 攝:MN Chan/Getty

香港近年樓價升勢驚人,政府一味說因為土地供應不足,嚇到大家唯有接受政府改劃綠化地、又填海、又加高地積比。其實另有原因,所以即使增加了逾倍的供應,樓價仍然繼續上升,今年(截至5月)又升了7%。事實上,影響樓價因素眾多,土地供應只是其中之一,當前更不是對症下藥,後果堪虞。

增加供應扭曲房屋市場

短期而言,樓價因負實質利率影響,借貸成本低於通脹,投機買樓政策使然。增加供應,只會扭曲房屋市場,進一步令經濟過熱,建築成本上升。一旦利率回升,通脹回落,實質利率回復正數,炒家必然計數離場,樹倒猢猻散。

澳門樓價已經率先下跌,新加坡樓價亦已跟隨通縮向下調整,香港樓價去向只待美聯儲如何發落。

金融因素以外,最關鍵的影響因素自必然是人口增長趨勢。香港近年的人口增長,主要來自外來輸入人口,去年的人口總增長為42300人,其中高達六成來自非自然人口變化,統稱淨遷移。

雖然去年的本地自然人口仍有淨增長,出生比死亡的多出17500人,但其實根據統計處(2012)的人口預測,自然人口增長率其實即將進入負數區域,因為香港愈來愈多人死亡,估計到2027年,每年死亡人數(57200人)將超越出生人數(56900人),形成負人口自然增長。至2040年,估計死亡人數更會突破80000人,比出生人數多出約28700人,生不如死。

人口推算偏向高估 影響土地需求估算

換言之,長遠的房屋需求以至土地供應需求,基本上沒有內在增長潛力,反而快將人口萎縮,供過於求。但外來增長是否正數,視乎人口的淨遷移(移入減移出)。

政府一直假設淨遷移人口能維持在每年五萬人左右,令人口估算長期向上,因此認為土地供應必須增加。然而,實質數據告訴我們,政府嚴重高估。2012年時估算2014年將會有47900人淨遷移;但兩年後的實際數字(統計處,2015)證明政府又再高估,去年的淨遷移人數只有24800人,是原先估計的一半。去年的經濟榮景尚且出現大量流出移民,經濟一旦惡化將會令淨遷移人口減少,甚至變負數,連帶流動人口亦會減少。譬如2011年的淨遷移人口就曾出現負5200人。

隨着美國進入利率正常化階段,美元逐步轉強,聯匯制度令香港經濟無可避免必然減慢,甚至衰退,淨遷移人口數量不可能長期維持在每年正五萬人的水平,香港的人口推算偏向高估,嚴重影響了土地需求的估算。

誠然,近年新屋落成量比起以前的確少了很多,1991年至2000年這十年間的平均每年私人房屋新屋落成量高達26700間,但後十年(2001年至2010年)跌至18300間,而2011年至2016年(估計)的平均落成量進一步下跌至每年12800間,少過20年前的一半。加上公屋和居屋的落成量同步減少,令整體新屋落成量大幅下降。1991年至2000年的平均公營房屋落成量為36700間,但2011年至2016年(估計)的平均公營房屋落成量只剩16300間,輪候上樓的人龍自然愈排愈長。

不過,大家習慣把焦點放在新屋落成,卻沒有把現樓計算在樓宇供應之內。當然,一般的搬屋,由一間屋搬去另一間屋,這種樓宇買賣並不會為市場提供任何新增供應。但因現有業主的離世或移民而賣出的現樓便成為房屋的新增供應。隨着移民和去世的人數急遽上升,現樓的供應將會逐漸增加。

所謂十年需要建一個沙田的講法,只不過是過去60年因為戰後嬰兒潮,加上醫學進步,令壽命延長,才需要大量新建城市來容納人口。隨着戰後嬰兒潮過去,出生率已大幅下降,將無法補充去世人口數量,而長者的年齡亦越來越接近醫學的極限,去世人數的急遽上升已清楚顯示這一趨勢,我們很快便會進入自然人口停止增長,甚至萎縮的階段,絕對沒有必要繼續似過去60年般以毀山滅林的方式進行新市鎮發展。

當然,若果政府大量輸入人口,政策鼓勵移民和流動人口淨遷移,情況也許與推算不同,2004年至2010年間的出生人口突然大升,有理由相信是與雙非孕婦來港產子有關,加上移民政策和在港讀書工作入籍等安排,近年的人口淨遷移和流動人口維持正數。

事實上,宜居城市必然吸引外來人口,容易搵食自然招來流動工人,價廉物美、設施一流當然迎來旅客,門戶常開、福利滿城儼然招募移民。然而,即使人為地出現人口猛增,土地供應亦絕不應犧牲生態環境,否則只會令香港的宜居度繼續下跌。

應研究未來城市承載力宜居度

一般而言,城市的宜居度與人口密度有反比關係,香港現時的人口密度其實已經達至每平方公里六千多人,而市區密度更屬全球名列前茅級別,觀塘區更高達每平方公里57000人左右。換言之,現時看似面積為數不少的郊區(如郊野公園和綠化帶),其實是依靠市區超高密度換來的一種取捨,平均起來的人口密度已經大約等同於新加坡的整體密度,任何向郊區埋手的發展,勢必進一步推高人口密度,令宜居度下跌。在2014年的世界城市宜居度排名中(Mercer,2015),香港在230個城市當中,只排第70名,遠遠落後於新加坡(26)和東京(44)。

香港人的生活是以3.1個地球的生態足跡在步向滅亡,透支540倍。

過去60年人類沒有理解到永續發展的重要,盲目大量消耗天然資源,破壞環境與生態,瘋狂耗用化石能源,終於導致全球暖化和惡劣天氣降臨,氣候升高兩度已無法挽救(IPCC,2014),能否遏止再進一步惡化,端賴我們這一代人的良知與勇氣。事實上,香港的承載能力已經遠超負荷,香港人的生活是以3.1個地球的生態足跡(WWF,2014)在步向滅亡,透支540倍,已經再沒有本錢破壞生態環境,現在是時候重新檢視人口的淨遷移和流動人口政策,進行未來城市的承載力與宜居度研究,高瞻遠矚。

參考:

統計處(2012) 香港人口推算 2012 – 2041

統計處(2015) 2014年香港人口估算

差餉物業估價署 (2003-2015) 香港物業報告

Mercer (2015) 2015 Quality of Living Survey

IPCC (2014) Climate Change 2014 Synthesis Report

WWF (2015) 香港生態足印簡報2014

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