社子島位於台北市的西北角，基隆河和淡水河兩條流經台北市的河流在這裏交界。為了防洪、保留滯留洪水的區域，社子島早年禁止建設開發，直到今天，一直保留着三、四十年前的鄉鎮樣貌，也成為台北市極少數未經高強度開發的土地。
但近年來，由於各項水利和防洪工程逐漸發揮作用，限制社子島開發的因素逐漸消失。台北市政府在今年2月底舉辦社子島開發案公投，由「生態社子島」開發案勝出。儘管「生態社子島」案得票率近6成、有3000多票贊成，但投票率僅36%，被質疑代表性不足。
接着台北市政府在9月底通過了「社子島都市計畫案」，計畫內容包括島上人口從3萬4000人下修為3萬2000人，調整學校用地、公園位置修正、科技產業專用區等。北市副市長林欽榮近日表示，都市計畫委員會通過的社子島主要計畫變更、細部計畫擬定內容，10月底會送交內政部進行審議，預計1年可以審完。屆時，社子島可望在都市計畫通過後展開新的一頁。
但地區開發的背後，是否藏有土地投機客的蹤跡？我們利用可取得的政府資料，看看台北市政府的政策走向，如何影響社子島的土地買賣，以及政府土地稅制能否有效抑制土地投機買賣。
近3年，土地交易筆數社子島占半
首先，我們利用內政部的實價登錄資料，分析社子島地區的土地買賣，和台北市其他地區相比有什麼特別的地方。此處的社子島地區，指的是北市府規劃中區段徵收區的社子島地區，開發總面積約 298.65公頃（不含私立台北海洋技術學院用地）。
近年來頻頻傳出都更消息的社子島地區，土地買賣是不是也相對熱絡呢？我們可以透過實價登錄資料進行分析：目前政府開放下載的實價登錄資料，交易日期為2012年8月-2016年8月，為避免交易後買賣雙方延遲登記導致資料偏差，我們僅使用2012年8月-2016年3月的資料。
在實價登錄資料中，我們在上頭的時間段裏，篩選出台北市土地交易的部分，算出交易筆數前10多的地段，排名依序是：
1.北投區豐年段三小段（關渡平原）
2.北投區豐年段一小段（關渡平原）
3.北投區新洲美段（北投士林科學園區預訂地）
4.士林區富安段三小段（社子島）
5.士林區富安段一小段（社子島）
6.士林區溪洲段二小段（社子島）
7.士林區溪洲段三小段（社子島）
8.士林區溪洲段一小段（社子島）
9.文山區興安段一小段（中國科技大學台北校區）
10.信義區福德段一小段（中坡南路）
在上頭的10個地段中，士林區的地段都位於社子島地區，換句話說，台北市近3年半土地交易筆數最多的地段有一半位於社子島地區。
或許有人會說，社子島閒置土地多，所以土地交易頻繁很正常。我們可以從交易價格的角度，分析社子島地區的土地買賣有哪些特別的地方。我們用圖表分析交易筆數前10多的地段的土地交易：
每個地段我們都畫了一張散佈圖，橫軸為交易日期，縱軸為交易單價，並用顏色標記交易是發生在2014年台北市長選舉前或選舉後。可以從中看到一些有趣的現象：
1.大多數地段在台北市長選舉後，土地交易量都減少了。
2.社子島地區的5個地段，選前交易價格呈現向上趨勢，選後反轉往下。
3.位於關渡平原的豐年段一小段，呈現和社子島地區地段一樣的趨勢。
4.北投士林科技園區預定地「新洲美段」，在2015年底出現大量交易，原因是政府進行區段徵收，大量從地主手上購買土地。
台北市長選舉是重要變數
台北市長選舉是影響社子島土地交易的重要變數，特別是候選人對社子島的規劃方案：國民黨候選人連勝文提出「將社子島設為『自由貿易區』」的政見，以經濟帶動地方發展。無黨籍候選人柯文哲則主張加速環評，提出「生態社子島」等開發規劃。因而在柯文哲當選後，可以明顯看到社子島地區的土地交易呈現完全不同的樣貌。
為了進一步觀察社子島地區的土地交易情況，我們把社子島地區7個地段的土地交易畫成圖表：
7個地段的土地交易成交價，在2014年中攀抵每平方公尺（約0.3坪/10.76平方呎）近8萬元（約1.9萬港幣/2500美元/1.6萬人民幣）的高峰，在柯文哲當選後重跌，至2016年約跌到每平方公尺6萬元（約1.4萬港幣/1885美元/1.2萬人民幣）上下。
由於實價登錄資料未記載土地交易的買賣家等細節，我們無法進一步確認，社子島地區的土地買家的成分和動機，例如有多大比例是土地投機客。不過這些土地交易仍推高了土地市價則是事實。照理說，政府應該可以從中課到更多土地增值稅。但政府課徵土地增值稅時，依據的是政府每年公布的「土地公告現值」。根據內政部地政司資料，台北市2016年土地公告現值是一般正常交易價格的9成，我們就來看看社子島地區的土地交易價格跟公告現值差多少：
社子島地區7個地段的公告現值不盡相同，不過差不多都在2.8-3.2萬元（約6800-7760港幣/880-1000美元/5925-6770人民幣）之間，雖然過去4年來持續調漲，但與土地實際成交價還有很大的一段差距。尤其在2014年初，社子島地區的土地價格逼近每平方公尺8萬元，當時公告現值還不到每平方公尺3萬元（約7280港幣/940美元/6350人民幣），兩者差距一倍多，可以看到政府調漲公告現值的步調，完全跟不上土地交易推動市價飆漲的速度。
讀者評論 0