社子岛位于台北市的西北角，基隆河和淡水河两条流经台北市的河流在这里交界。为了防洪、保留滞留洪水的区域，社子岛早年禁止建设开发，直到今天，一直保留着三、四十年前的乡镇样貌，也成为台北市极少数未经高强度开发的土地。
但近年来，由于各项水利和防洪工程逐渐发挥作用，限制社子岛开发的因素逐渐消失。台北市政府在今年2月底举办社子岛开发案公投，由“生态社子岛”开发案胜出。尽管“生态社子岛”案得票率近6成、有3000多票赞成，但投票率仅36%，被质疑代表性不足。
接着台北市政府在9月底通过了“社子岛都市计划案”，计划内容包括岛上人口从3万4000人下修为3万2000人，调整学校用地、公园位置修正、科技产业专用区等。北市副市长林钦荣近日表示，都市计划委员会通过的社子岛主要计划变更、细部计划拟定内容，10月底会送交内政部进行审议，预计1年可以审完。届时，社子岛可望在都市计划通过后展开新的一页。
但地区开发的背后，是否藏有土地投机客的踪迹？我们利用可取得的政府资料，看看台北市政府的政策走向，如何影响社子岛的土地买卖，以及政府土地税制能否有效抑制土地投机买卖。
近3年，土地交易笔数社子岛占半
首先，我们利用内政部的实价登录资料，分析社子岛地区的土地买卖，和台北市其他地区相比有什么特别的地方。此处的社子岛地区，指的是北市府规划中区段征收区的社子岛地区，开发总面积约 298.65公顷（不含私立台北海洋技术学院用地）。
近年来频频传出都更消息的社子岛地区，土地买卖是不是也相对热络呢？我们可以透过实价登录资料进行分析：目前政府开放下载的实价登录资料，交易日期为2012年8月-2016年8月，为避免交易后买卖双方延迟登记导致资料偏差，我们仅使用2012年8月-2016年3月的资料。
在实价登录资料中，我们在上头的时间段里，筛选出台北市土地交易的部分，算出交易笔数前10多的地段，排名依序是：
1.北投区丰年段三小段（关渡平原）
2.北投区丰年段一小段（关渡平原）
3.北投区新洲美段（北投士林科学园区预订地）
4.士林区富安段三小段（社子岛）
5.士林区富安段一小段（社子岛）
6.士林区溪洲段二小段（社子岛）
7.士林区溪洲段三小段（社子岛）
8.士林区溪洲段一小段（社子岛）
9.文山区兴安段一小段（中国科技大学台北校区）
10.信义区福德段一小段（中坡南路）
在上头的10个地段中，士林区的地段都位于社子岛地区，换句话说，台北市近3年半土地交易笔数最多的地段有一半位于社子岛地区。
或许有人会说，社子岛闲置土地多，所以土地交易频繁很正常。我们可以从交易价格的角度，分析社子岛地区的土地买卖有哪些特别的地方。我们用图表分析交易笔数前10多的地段的土地交易：
每个地段我们都画了一张散布图，横轴为交易日期，纵轴为交易单价，并用颜色标记交易是发生在2014年台北市长选举前或选举后。可以从中看到一些有趣的现象：
1.大多数地段在台北市长选举后，土地交易量都减少了。
2.社子岛地区的5个地段，选前交易价格呈现向上趋势，选后反转往下。
3.位于关渡平原的丰年段一小段，呈现和社子岛地区地段一样的趋势。
4.北投士林科技园区预定地“新洲美段”，在2015年底出现大量交易，原因是政府进行区段征收，大量从地主手上购买土地。
台北市长选举是重要变数
台北市长选举是影响社子岛土地交易的重要变数，特别是候选人对社子岛的规划方案：国民党候选人连胜文提出“将社子岛设为‘自由贸易区’”的政见，以经济带动地方发展。无党籍候选人柯文哲则主张加速环评，提出“生态社子岛”等开发规划。因而在柯文哲当选后，可以明显看到社子岛地区的土地交易呈现完全不同的样貌。
为了进一步观察社子岛地区的土地交易情况，我们把社子岛地区7个地段的土地交易画成图表：
7个地段的土地交易成交价，在2014年中攀抵每平方公尺（约0.3坪/10.76平方尺）近8万元（约1.9万港币/2500美元/1.6万人民币）的高峰，在柯文哲当选后重跌，至2016年约跌到每平方公尺6万元（约1.4万港币/1885美元/1.2万人民币）上下。
由于实价登录资料未记载土地交易的买卖家等细节，我们无法进一步确认，社子岛地区的土地买家的成分和动机，例如有多大比例是土地投机客。不过这些土地交易仍推高了土地市价则是事实。照理说，政府应该可以从中课到更多土地增值税。但政府课征土地增值税时，依据的是政府每年公布的“土地公告现值”。根据内政部地政司资料，台北市2016年土地公告现值是一般正常交易价格的9成，我们就来看看社子岛地区的土地交易价格跟公告现值差多少：
社子岛地区7个地段的公告现值不尽相同，不过差不多都在2.8-3.2万元（约6800-7760港币/880-1000美元/5925-6770人民币）之间，虽然过去4年来持续调涨，但与土地实际成交价还有很大的一段差距。尤其在2014年初，社子岛地区的土地价格逼近每平方公尺8万元，当时公告现值还不到每平方公尺3万元（约7280港币/940美元/6350人民币），两者差距一倍多，可以看到政府调涨公告现值的步调，完全跟不上土地交易推动市价飙涨的速度。
讀者評論 0