香港楼价跌了,随之而来是“负资产”吗?

过去半年,香港楼价下调令打工仔上车有望,但下寻低谷又唤起市民对十多年前的惨痛记忆——“负资产”。
一名男子在贴满了减价标贴的地产店外走过。
数洞 香港

“置业负担能力,过去一段时间…… 相差很大。我们要小心,尤其是现在(楼市)风高浪急的情况,有意置业的人士要小心,要量力而为。”2016年2月25日,香港财政司司长曾俊华发表财政预算案后,语重深长地说。

楼价崩盘征兆,负资产记忆重现

曾俊华的忠告,源于半年前开始,香港的楼价开始出现崩盘征兆。过去十多年,香港楼价持续攀升,反映私人住宅物业价格的“中原城市领先指数”由2003年8月的31.77,升至2015年9月的146.92的历史高峰,升幅接近5倍。但自此高峰后,楼市开始失速下跌;2016年2月14日,指数回落至130.58,半年内跌幅达11%。

楼价回落,不少一直渴望买楼的上车族心急抢货,物业成交数量立即上升。香港地产代理公司美联物业于3月8日公布,全港35个主要私人楼宇过去一周成交量增加74%,达66宗,是2015年7月后新高。另一地产代理公司中原集团总裁施永青说,成交量增加并不“振奋人心”,因为成交价一宗比一宗低。地产代理在橱窗贴上一张又一张楼盘“减价放售”的告示。

香港人纷纷问:“物业熊市是不是到来了?”一个可怕的词汇,更重新出现在人们眼前——负资产。

所谓负资产,是指物业市值低于未偿还的按揭贷款余额。假设购入一伙500万元的物业,借尽九成按揭连同保险费,贷款额实质为462万元;楼价下跌8%,单位市值跌至460万元,已属“资不抵债”,业主沦为“负资产”。

1997-2003:负资产危机

“负资产”是香港回归后,经济低谷期出现的名词。立法会议员、2001年担任“负资产大联盟”发言人的陈伟业这样对端传媒记者回忆:“1997年亚洲金融风暴前,香港楼市曾连续数年上升,大部份香港人都以为楼价有升无跌,借贷购买物业只会获利。我也在1989年7月置业,楼价一直上升。”陈伟业说。他看到当时的香港市民纷纷向银行贷款7成或以上,购买物业,期望短炒获利。

1997年7月,亚洲爆发金融风暴,香港恒生指数10月23日大跌1211.47点;28日再下跌1621.80点,跌破9000点。伴随股市下跌,中原城市领先指数由1997年10月的102.93,跌至1998年10月的45.71,一年之内下跌超过50%,造成许多市民资不抵债。在楼市高峰期借贷置业的市民,资不抵债下都变成负资产,部份更须低价卖楼。

1997年10月28日恒生指数下跌1621.80点,跌破9000点。

1997年至2003年,香港楼市插水式下跌,中原城市领先指数由1997年10月的102.93,一直跌到2003年8月的31.77,楼价蒸发七成。在高峰期的2003年,全港高达10.5万宗负资产,借贷置业的业主纷纷遭殃。

2001年11月,100多个负资产业主成立“负资产大联盟”,联合全港负资产业主,向政府、银行及金管局争取协助业主措施,帮助业主渡过困境,陈伟业担任组织发言人。

“自2001年到2003年,几乎隔天就有负资产业主向我说,还不了房贷,就打算开煤气和老婆一起自杀。”陈伟业说。

无力偿还,自杀频生

2003年,金管局公布的负资产数字高达逾10.5万宗,每5个供楼人士便有1个属负资产,当时大量出现无力供楼、破产甚至选择自杀轻生的业主个案。当年破产管理署发出24922个“破产令”,比起1997年,全年不过发出893总。

现在和97年已经不一样,当时炒家借9成按揭、用家也借9成按揭,借到尽,所以才爆发负资产。

中原地产研究部黄良升

陈伟业说,当时向他求助的业主购入的物业大多是新建成,包括天水围嘉湖山庄美湖居、马鞍山听涛雅苑,青衣灏景湾,红磡海逸豪园等。他记得当时一位苦主,从事雷射影碟生意,在1999年向银行借贷,以330万购买葵涌浩景台,每月供款14000元;两年后,楼价跌至190万元,连同当时银行提供的按揭贷款,单位负资产50万元。经济不景气下,影碟生意收入大跌,只有每月约10000元,不足以支付按揭供款。

这位苦主连续4个月没有供款,真的打算自杀。“和他一样的人,当时太多了,”陈伟业说:“1998年,只是嘉湖山庄都有超过1千个负资产业主。这些原本都算是高收入人士,为还款只好降低生活水平。以前每年去两次旅行,现在连衣食住行都不够用。有些更因为经济差而被公司裁员,顿失供款能力。只好拍卖物业,成了『银主盘』。”

负资产现象曾一度消失

2003年后,随着楼市开始回升,负资产曾一度消失于人们视野,由高峰期当年第三季的10.5万宗,逐年下跌,到2008第一季只剩下不足1千宗。2012年第一季至今,没有一季录得多于100宗负资产个案。

中原地产研究部的黄良升对端传媒说,负资产消失除了因为楼价上升,亦与金管局收紧按揭,防止市民以高成数按揭置业有关。“现在和97年已经不一样,当时炒家借9成按揭、用家也借9成按揭,借到尽,所以才爆发负资产。很多买家经过那次负资产潮后,越借越少,就算银行愿意借,买家也变得保守。”黄良升说。

1997年,香港住宅按揭没有压力测试,只要供款不超过月入一半,就可以获批贷款;按揭成数上限是9成,按息高达10厘。其后金管局逐步收紧按揭,平均物业按揭成数低过55%,买家至少需要付出4成半首期;银行更设压力测试,同时持有多间未供满物业的买家少之又少。“现在楼价要在几个月之内跌一半,才会出现好像2003年一样大规模的负资产潮!”黄良升肯定地说。

2003年后,楼市逐渐回升。负资产个案一度减少。

最近为何会出现负资产?

不过,不是人人都像黄良升一样乐观。2016年1月29日,金管局公布,去年第4季“负资产”宗数达95宗,创近2011年第4季以来四年新高。2014年第3季开始,香港曾经完全消失“负资产”,如今再次出现,金管局解释,这批负资产个案大都是银行职员,因为银行职员容易获得高成数住屋按揭贷款,令楼市下跌时他们容易变成“负资产”。

1976年开始从事物业投资的“纪惠集团”行政总裁汤文亮,管理超过400亿港元资产。2015年2月,他投稿到报章,预言香港小型单位楼价会于3个月内“爆煲”(崩溃)。而金管局宣布2015年第四季有95宗负资产后,汤文亮对端传媒记者说,今年第一季负资产个案会升至500宗,第二季更会升至1000宗。“虽然2015年第三季楼价才开始回落,但很多因素已经注定负资产潮会重临。”汤文亮说。

两者(银行和财务公司)加起来,贷款有机会接近九成,当楼价下跌,那些转按物业就有机会变成负资产,我相信很多人并没有察觉到这个后果。

“纪惠集团”行政总裁汤文亮

他的负资产忧虑基于多个因素。首先,是现时不少地产商为了加速售楼速度,提供的多种按揭优惠,变相令高成数按揭重临。虽然香港买家申请按揭贷款已经变得谨慎,但楼价在2015年升上历史高位,令市民置业同时变得非常艰难。香港地产商去年开始纷纷推出各种高成数按揭优惠,如李嘉诚旗下的长和(0001),去年推出红磡楼盘“VIVA”,引入由发展商提供的8成按揭、或2成“二次按揭”计划;另一个红磡楼盘“维港·星岸”更佳提供3成“二次按揭”。上月由恒基兆业(0012)推出位于马鞍山的“迎海·御峰”,亦提供优惠按揭计划。

另一方面,汤文亮认为,金管局收紧银行按揭,反而令市民转投利息特别高的财务公司。“在去年金管局要求银行严格执行银行与财务公司之首按二按,二者不能并存。有不少有首二按的业主,被迫将物业按揭全数交予财务公司。财务公司又将贷款额增加至银行估价八成,那些转按业主,不但即时可以解决问题,而且还得到一笔新贷款。两者加起来,贷款有机会接近九成,当楼价下跌,那些转按物业就有机会变成负资产,我相信很多人并没有察觉到这个后果。”汤文亮说。

汤文亮认为,业主从财务公司借贷,年期会较银行短,但利息却高,一旦楼价下跌,问题会迅速暴露。

如何预见负资产重临?

可以肯定,负资产与楼价是否持续下跌有直接关系。中原地产黄良升认为,要预计楼市是否会继续向下调,观察香港“现楼货尾”数字(新楼盘中未能售出的单位)是最好的指标。“现楼货尾越多,反映新盘销售增长越来越追不上上升的供应量,是对楼市和经济不利的征兆。”黄良升说。

根据土地注册处,现楼货尾由2015年第二季的5174个单位,上升到第四季的7509个,意指这批新建单位未能售出,占当季总数11.8%。

根据土地注册处,现楼货尾由2015年第二季的5174个单位,上升到第四季的7509个,意指这批新建单位未能售出,占当季总数11.8%。

“这不是一个好的开始,市场不好,开始有掉头的方向。楼价跌得越快,货尾数字就会越来越多。我认为现楼货尾数字升到1万宗,会非常危险。因为自2007年以来,这个数字都在1万宗以下。”黄良升说。根据土地注册处纪录,现楼货尾数字的历史高位在2003年第二季,达27378个单位未能售出,占总数27%。“这5年现楼货尾一直维持在5至6千宗,这个数字要是继续上升,就是危险讯号。”黄良升说。

另一个数字亦值得参考,2016年1月的新盘“挞订”(取消订单)数字急剧上升,该月有8%新单位订单被取消。2015年,每月取消订单百分比最多不过3.96%,这个数字在2016年首月上升一倍。反映买家对担心楼价会继续下跌,后市抱观望态度,“根据法例,业主在购买楼花,未取新楼时挞订,只需没收5%订金。所以如果买家认为楼市会继续下跌,便会选择挞订。”黄良升说。

作为香港其中一所最大物业代理公司董事,黄良升认为,负资产目前仍然未成气候,“现在楼下虽然下跌,但主要影响只是业主心情欠佳,削弱本土消费。香港人本身很聪明,97年后,业主懂得防守,借贷越来越少,这种情况下负资产死不了人。”黄良升说。

他提醒现在楼市高峰期选择借高成数按揭的人,“最危险的是向财务公司或者地产商『借到尽』的人,他们不是『冒险家”、就是走投无路。楼价再下跌,他们就会很危险。”黄良升总结。

2015年每月取消新单位的订单百分比最多不过3.96%,但到2016年1月的数字急剧上升,该月有8%订单被取消。
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