我租公屋劏房的奇妙遭遇

2014年1月，香港特首梁振英曾经坚决地对香港人说，“我的目标是香港人一定要有地方住，而且住得越来越好。”

1年半后，我知道他又失败了，情况只是越来越糟。

香港楼价依旧高企，许多人只能蜗居劏房。香港中文大学6月公布的调查结果，香港劏房户人均居住面积只有48平方呎（约4.46平方米，每1平方呎约合0.09平方呎），比美国（150平方呎）、日本（199平方呎）、台湾（141平方呎）的一人住户平均居住面积都要低很多。

事实上，香港独特的住房类型——“劏房”，已经名闻全球。2014年12月，英国广播公司（BBC）一篇名为《香港的隐藏天台贫民窟》的报导，就指香港有居民铺报纸在地上睡觉，连床都没有，BBC记者感慨地说：“在耀目的钢筋混凝土背后，隐藏着残酷的现实。”

和大部分香港人一样，我也一直忍耐着，面对香港房屋问题的残酷现实。开始工作以来，我差不多每天上网的第一件事，就是留意网上有没有价钱实惠的楼盘，这好像是所有香港打工仔的例行公事。

香港有房间的单位很厉害

美国顾问公司Demographia今年1月公布的《全球楼价负担能力调查》中，香港人必须连续不吃不喝17年才能置业，我也是其中一个。前阵子听说位于红磡的新楼盘“环海．东岸”出售楼花，8月28日开放示范单位，我立即找经纪带我参观。

今时今日香港新楼盘可以拥有一个房间，已经很厉害。

现场所见，超过九成单位里面没有专门卧室或只有一个卧室，一层9128呎更被拆分成36伙。我参观一个约290呎的单位，只有一个房间。客厅只放得下一张餐桌和小沙发。经纪跟我说，“今时今日香港新楼盘可以拥有一个房间，已经很厉害。”

我走进房间，里面只放得下4呎（約1.22米）阔床，人根本转不到身。我问经纪，“衣柜放在哪？”经纪尴尬地说，“那可能需要你自己设计家具了。”然后催促我尽快签纸售买。

呎价1万5千元，用350万买一个转不到身的单位，我当然下不了手，不过听说3天后，推出的312个单位已经超额认购3倍。买不到楼，我只好继续租楼。回家途中，我马上翻看手机已下载的各式各样的租盘中介应用程式。

公屋楼王劏房

最近，我从地产经纪和房屋学者口中，听说公共屋邨都有平价劏房。不过听说只租给相熟的人，而且也很少公开招租。今年7月，终于让我在钻石山凤德邨找到一间。

钻石山凤德邨平均每日都有超过10个单位被放租，面积大多不超过200平方呎，有些面积更小于100平方呎。

钻石山凤德邨——香港传媒创造了一个特别词汇“公屋楼王”形容这条成交价屡创新高的屋邨——平均每日都有超过10个单位被放租，面积大多不超过200平方呎，有些面积更小于100平方呎。

香港公屋本来只租借给符合资格的基层市民，直到1998年至2005年间，香港房委会推出“租者置其屋”计划，规定39个公共屋邨居民可以低于市价约50%的价格购买正在居住的公屋；日后住户更有权以同样水平价格转售给其他合资格公屋居民，或者补地价后，在自由市场出售或租赁单位。

这个政策让部分公共房屋单位流入私人市场。根据中原地产网页，凤德邨成交平均呎价由2013年7月约3千元，飙升到2015年6月约1万元，不足两年间，楼价升值2.5倍。凤德邨5月成交的一个单位，呎价高达12,700元；而同区最受欢迎私人屋苑“星河明居”，呎价15,000元，不相上下。

富诚地产的郭先生说，凤德邨受买家欢迎，因为距离地铁站只有7分钟路程，邻近又有大型购物商场“荷里活广场”、蒲岗村道体育馆等基建，邻近也有凤德商场和凤德街市等价廉物美的购物区。

我心想，多好，我终于能找到一个位于凤德邨的楼盘，实用面积220呎的租盘，于是留言约洽经纪上门看房。当晚7点，地产经纪Elaine带我到雪凤楼一个单位参观。

奇妙公屋劏房旅程

沿着昏暗灯光的走廊，走过生锈铁闸，其中一个单位的紧闭铁闸后，我看到里面“屋内有屋”，300平方呎公屋内劏了两个家庭。

打开残旧的铁闸和木门，赫然看到门前一个长3呎、阔4呎的玄关，铺簇新柚木地板。左方和前方各有一道木门，分别挂上A、B门牌——这是私自加建的间隔门，分开单位内的两间劏房。

我预约参观的是“B室”，由原本的客厅和浴室部分划分而成，客厅再划出一部分改建成厨房。单位装修崭新干净，室内地板铺上了白色瓷砖，窗台亦铺上黑白相间的云石，浴室装上榉木色双折门，一切都显得很亮丽。

Elaine向我介绍单位，“业主姓李，3月买入（单位），装修好后7月初才放租。他本身从事装修行业，自己设计图则，再找师傅装修，装修费大约20万，比市价便宜一半。楼价继续上升，李先生希望可以放租3年，然后以400万出售图利。”业主会负责管理费、差饷等支出，而租客则按电表支付电费。单位租金8千5百元，呎租38元；我一算，同区私楼星河明居租盘呎价才约40元，两者相差才两元。

5月到现在，我每月都经手几个凤德邨租盘，劏房租金相对较便宜，每次放租都在一个星期内租出。

我感觉单位不太合心意，希望经纪介绍其他单位，“这个单位划分为两间，可以带你看旁边那间。”于是我看到匪夷所思的“A室”——由厨房改建而成，面积只有约80呎，洗手盘被拆除，改建成仅可容身的厕所，没有窗户，除了积聚湿气外，异味亦较有窗厕难挥发，对健康始终存在隐忧。

我不禁问带我看房的Elaine，“这里真的可以放下一张床吗？谁会住这种房间？”Elaine回答说，“这些单位很抢手。凤德邨单位特别受浸会大学的大陆学生欢迎，浸大离这里只有15分钟车程。5月到现在，我每月都经手几个凤德邨租盘，劏房租金相对较便宜，每次放租都在一个星期内租出。”

劏房业主

最后我跟Elaine说，需要考虑一下，几天内回覆她是否租住单位。

根据土地注册处资料，该单位业主姓李，今年3月以285万元买下这个原本370平方呎的单位，装修3个月后放租。李先生购入单位后才补交地价，使单位可以在自由市场上交易。但在公共屋邨里搞劏房是否合法？我很困惑。

7月17日，我对经纪说，想多看一次房间，坚持要与这位业主会面。但经纪告诉我，B室已经被两位任职保险经纪的租客租住，只能看面积小得多的A室。当晚我们再到单位，正好碰见业主李先生时，他正在替B室修葺浴室。

李先生年约45岁，他笑着说，自己负责设计图则，然后装修师傅再给意见。之后我直接问他，将公屋改建成劏房出租是否合法？“我已经向政府补地价。”他进一步辩称，“我这情况是豁免的。只要不是大改装室内水管，便无须向政府申请。”

李先生一再强调他是合法。当天晚上，经纪便来电通知，说A室也被租出了，之后匆匆挂线。

8月12日晚上，我再到单位拜访，刚巧被我遇见A，B室的两个住户。我在铁闸外按铃，B室出来应门，四人包括两个小孩、两个成年人，原来是一个4人家庭。等候5分钟后，又遇到一对夫妇回来——他们是A室那80平方呎单位的住客。我问他们如何住在如此细少的劏房，“我们刚刚入住，不要问我们，我不太清楚这里，你还是问这里的业主吧。”

旧区公屋劏房最抢手

职业的好奇心燃起了我对公屋劏房的兴趣。我再到其他地区搜寻相似的租盘，地产经纪张先生在深水埗公屋的租置屋邨“李郑屋邨”附近经营地产业务，我向他查询李郑屋邨是否有劏房出租，他打量着我说，“公屋住客多数自住，劏
房是犯法的，我们不会代理。”我向他再三恳求，他才说起真话，“有时会有，但数量不多，通常不够几天内便租出，很抢手。”

张先生说，几年前根本未听说过公屋有劏房公然出租，但现在楼市越来越疯狂，租金不停上升，于是公屋租盘成为不少地区，尤其旧区最受欢迎的租盘。

（公屋）租金比同区的私人楼宇便宜，而且又有政府维修，又有保安员巡逻，比起旧区内的唐楼安全舒服，受欢迎不奇怪。

“（公屋）租金比同区的私人楼宇便宜，而且又有政府维修，又有保安员巡逻，比起旧区内的唐楼安全舒服，受欢迎不奇怪。”李郑屋邨位于旧区深水埗，该区大部分物业都是唐楼，日久失修租金昂贵，令不少人选择公屋劏房居住。

可能违法

据了解，香港房屋署规定，在公屋或居屋内进行改建工程，须向房屋署提交申请，房屋署独立审查组将负责审批；如有人质疑这类单位改动图则的合法性，也由房屋署独立审查组负责调查。

我以端传媒记者身分向房屋署查询凤德邨的个案，接获查询后，房屋署发言人指接到查询后已上门查询单位是否涉及违法改建，但一直未有住户应门；涉事的分间楼宇单位有可能涉及违例建筑工程，但独立审查组仍未有足够证据作出结论。

不过，由于李先生的公屋单位已经向政府缴交地价，房屋署视之为私人楼宇。房屋署又指，如果单位结构改动依照《建筑物条例》，并由合资格注册承建商进行，政府不会干预。

李先生的公屋单位涉及安装间隔墙、加建厕所、改动内部排水渠、加设门口等工程。根据香港《建筑物条例》，所有涉及物业结构的改动，都必须经过认可人士预备图则，再由建筑事务监督审批、聘用注册承建商进行工程。

我拿着该单位的图则给测量师学会会长何钜业看，他表示单位有可能违法，“根据《建筑物（规划）条例》，分租单位必须设有厨房设备，A室目前并未有设立厨房，不可以作为独立单位租出。另外，浴室或厕所必须设置足够面积的窗户，才能符合法例规定的通风要求。”

香港房屋署指出，如分间单位有违例建筑工程阻碍逃生通道，或引致楼宇结构损毁，便属于须优先取缔的类别，审查组会对该等违例建筑工程采取执法行动。

在2014年全年，因未有遵从清拆令而转介屋宇署的个案共有58宗。

绝望真相

现在，我有时还会接到经纪Elaine电话，说要介绍一些凤德邨里一百多呎大的“超值单位”给我；环海．东岸经纪一再打来催促我，说是“上车最后机会”。我在网上找回梁振英1年半前庄严的承诺，却不知道应该到哪里兑现。我会和我的家人在BBC报导说的“贫民窟”终老吗？但愿不会。