北京拆除逾千小产权别墅：它们是怎样被建造的、又因何被摧毁？

北京人也尝到了辣椒水的滋味。2020年6月29日清晨，昌平区流村镇瓦窑村居民与防暴警察发生冲突。厚密的白色烟雾中，一个女声嘶喊道：“辣椒水！”人群四散避走，这场抗击拆迁的行动以失败告终。

警察是入夜来的。凌晨两点多，居民们发现一台钩机立在瓦窑老村的村口。紧接着是第二辆、第三辆……不久，钩机、推土机、警车和救护车把双向车道占满，大批保安、警察鱼贯而入。

居民们则迅速组织“防线”。“挺壮观的，对讲机在呼叫，按笛子、按喇叭，把大家叫起来，所有车呼啸而过。”瓦窑居民顾林对端传媒回忆。多则现场视频显示，数十人头扎白巾，上书红色大字“保卫家园”，与警察相向而立。其中有不少白发、灰发的中老年人。“开始还有一种挺欢快的氛围，天还没亮，心情还挺激动，觉得大家是一个团体。”顾林说。视频中，激昂的人群一度对警察高喊“滚回去”，一个男性声音说：“喊没用了，准备动手。”

这样的士气很快被现实打碎。接近凌晨五点，随着一声命令，十余名戴钢盔、举盾牌的防暴警察迅速向前推撞，“防线”被冲散，人群中传来尖叫与闷哼。居民们朝警察投掷物品，用大葱、雨伞、扫帚等进行攻击，有居民端起灭火器向警察方向喷射。一位防暴警察举起黑色瓶身的喷雾向人群喷洒。“辣，当时什么都看不见。”顾林回忆道。不少居民低头捂眼向后撤退。

“老的老，伤的伤，满地都是我们的人。”顾林说。防暴警察与保安将不断后退的居民们驱散，顾林也被制服，拖行至山下。他的膝盖、手脚都被磨破流血，衣服也烂掉了。“现场远比你看到的视频残酷，他们把你拽到保安后面揍一顿，打完之后扔到（山）下面去找几个人看着。”

“激战”过去两三天后，顾林的眼睑仍然红肿。根据医院后来开具的报告，其身体多处软组织挫伤。“真的特别幼稚，非常天真，以为可以阻止他们。”

顾林的家在距离北京城中心41公里的瓦窑村，这里坐落逾六个别墅小区，共1300户居民（住户统计数据）。2020年6月15日，瓦窑村部分住户接到昌平区人民法院的《限期拆除公告》，称该处房屋为集体土地上的违法建筑，限7日之内恢复土地面貌。

中国法律规定，城市市区的土地属国家所有，农村和城郊的土地，除国家所有外，属农民集体所有——包括宅基地、自留地和自留山——可用于进行各项非农业建设。尽管法律严禁城镇居民在农村购置宅基地，但一直以来，全国各地的村委会利用集体土地招商引资、吸引开发商盖楼售卖的行为屡禁不止。

这些建筑在农村集体土地上的房屋，因没有国家房管部门颁发的产权证，被称为“小产权房”。据《法制日报》2020年6月报道《整治小产权房考验政府智慧》，如是研究院数据显示，全国所有城镇住房面积为298亿平方米，其中小产权房面积为73亿平方米，占比达到24%，仅次于占比38%的商品房。

先上车后买票——是广大住户的普遍心理。在瓦窑“作家村”，居民“加盟”行为甚至一度获得了区、镇政府和村委会的鼓励与欢迎。多年来，关于小产权房的政策出现数次摇摆，几度露出部分合法化的曙光；与之交错相伴的，是全国范围对小产权房的数波强力拆除。直到2020年，小产权房又一次被宣判不合法。

此刻降临在顾林和瓦窑村的命运，亦是全北京数以百计（仅昌平区就超过100处）小产权别墅区的命运。它们被裹挟进一场轰轰烈烈的全国违建别墅专项整治运动和宏大的首都规划中，碾得粉碎。

断电的新年

“耳朵里都是突突突的砸房子的声音。”

断电那一刻，“欧北木屋”的居民们便明白——要拆迁了。

2019年12月24日，气温低于零下12度，道路、房顶与小轿车顶均覆盖了一层薄雪。在这个坐落于昌平区延寿镇上庄村的别墅小区里，居民们嘴中哈出白气，在一段视频中讲述，供电局与市长热线回应他们说——这是“配合政府断电”。尽管，据中国《行政强制法》第四十三条， 行政机关不得对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定。

欧北木屋的邻居、上庄村漆文化产业园区的管理者莫雷向端传媒确认了前述视频的真实性。莫雷称，他所在的园区，是现年83岁的著名漆画艺术家乔十光的工作室与展览馆，也于12月底收到即将拆迁的“温馨提示”。

得知欧北停电后，莫雷把院门打开，让年老的居民住进自己装有暖气的工作室。“楼上楼下都住满了人，他们太难了。”

但短短6天后，莫雷屋里的灯也一下子黑了。他知道，漆画园也保不住了。莫雷买来蓄电池，欧北木屋的留守居民买来两台发电机，大家一同发电、抽水，只有天蒙蒙亮时和晚饭后的一个小时里可以来充电。莫雷带着心爱的麻犬，亲自上山拾柴，在壁炉里烧火取暖，“一身都是黑咕隆咚的”，就这样度过了一个冬天。

在2019年冬天的北京，莫雷与邻居们的遭遇绝非孤例。端传媒得到一份录音中，昌平区南口镇新元村“鳌山国际”别墅区的住户骆君表示，自己的战役长达147天：到最后，没有水电，路被封锁，“粮食也不让往上送”，移动电话的信号亦非常微弱。冬天时，山上最冷的夜晚零下二、三十度，整个山沟的200多户人家最后被逼到只剩7户，其中3户没有任何取暖设备。

在昌平区流村镇南流村“金苹果”别墅区，60多岁的住户赵煦于2020年2月4日、小年夜当天，接到流村镇政府限期拆除公告的“贴条”，要求10日内搬离。

“所幸”肺炎疫情接踵而至，拆迁被暂缓了。

4月30日，全国第一波疫情平息，北京宣布“解封”，外地务工人员也得以陆续进京。5月13日，钩机开入骆军居住的鳌山国际，她在录音中描述：五、六十个黑衣人将她一人包围在房子里，几个人“撬门撬窗进来”，开始拆房。

6月5日，赵煦再次接到拆迁通知，发现园区正式停水停电。钩机拆到大门时，赵煦想拍一张照，“拆迁公司的人二话不说，掐着我的胳膊从门口给我拖到院子来”。

第二天，欧北木屋也被贴上拆迁条，6月11号，莫雷描述道，拆迁队伍带着钩机与救护车，里三层外三层包围了小区。6月20日，漆文化产业园亦难逃拆迁命运。从事雕塑艺术的莫雷将一件雕塑作品摆在窗前作为前景，看远处钩机的长臂啄烂邻居的房屋，在远山映衬下激起比楼房还高的烟尘。莫雷将好些家什留在屋内院中，见证当年欢迎自己的村民如何“秃鹫”一般将木架子、盆栽、树木“啄”尽挖走。“整个事情像一场荒诞戏。”

五天后的中午，艳阳高照，疲倦而愤怒的莫雷暂时离开北京，麻犬被寄养在市内一处学校。“耳朵里都是突突突的砸房子的声音。”莫雷说，那天一出京便瓢泼落雨，雨大如豆。

昔日的“荣誉村民”

“政府和开发商规划得那么诱人，我们真的很难拒绝。”

莫雷不认为自己居住的是“小产权房”。他声称，园区的主人、著名艺术家乔十光是2008年受区政府邀请考察漆树林、招商引资进来的。彼时，时任村委书记的刘照还带着村民用滑杆把乔十光抬上了山。据莫雷回忆，2007至2008年间，几位合伙人一同集资36万，在当地政府选好的村集体用地上自己盖起了园区，包含美术馆、画廊、工作室等8、9栋建筑。

在很多住户的记忆中，当年这些距离北京市区相当遥远的村落相对贫困闭塞，都以招商引资、邀请城市人入驻买房为风潮。“从高速路口下来，沿途都是巨幅广告，制作精良的电视专题片到处播放……”居民在情况反映材料中写道。

以瓦窑村为例。2009年，昌平区文化创意产业领导小组办公室向流村镇政府下发红头文件《2009年度区级文化创意产业集聚区认定结果的通知》，指“北京瓦窑作家村文化创意产业集聚区”已被认定为区级集聚区，办公室将拨专项资金100万支持基础建设。由镇政府提交的《项目任务书》介绍道：“艺术家创意园”会向文创企业和作家会员们提供长租短租工作室，计划打造“创意群体‘安居乐业’的世外桃源”，项目起始日期：2009年7月及2010年12月。“当时都是实验性质，学习深圳产业园。”一位瓦窑居民告诉记者。

但数份盖有镇政府、村委会公章的文件均未指出，2010年之后，这个旨在提供长租工作室、让作家们“安居乐业”的世外桃源如何合法存续。

2009年12月28日，瓦窑村村委会开具《证明》，同意北京瓦窑文化创意有限公司对“协议项下土地享有70年期限的使用权”，并盖有公章。工商资料显示，该公司成立于2009年5月，至今存续。

据《中国房地产报》2011年10月报道，瓦窑文化创意有限公司的售楼广告出现在多个地产平台，项目销售人员在电话里直言不讳卖别墅：“按照文化用地走的，会有一个70年的使用权证。”时任流村镇政府办公室蔡姓负责人却对同一媒体表示，瓦窑作家村一期俄罗斯风情园别墅区已受到原北京市国土资源局昌平分局查处和处罚。

这些纷扰的消息并不影响大量住户搬迁至此。2012年，考虑到父母养老，从事文化行业的顾林选择来此“购房”：通过缴纳“加盟”费，成为“荣誉村民”，获得房屋的70年使用权。顾林告诉端传媒：“作家村”项目得到区政府和镇政府的双重支持，连诺贝尔文学奖得主莫言都在这儿买了房子（编注：没有公开资料证明莫言入住作家村，但他确实多次出席瓦窑相关活动）。此外，加盟者与村委会、开发公司签订了三方协议，“协议里也写了甲方会完善后续审批手续”。

据昌平区人民法院2015年和2019年的民事裁决书，《瓦窑作家村文化创意产业集聚区会员加盟定金协议》规定通过缴纳会员费方式获得集居区内功能配套用房的70年使用期限，合同由瓦窑村委会（甲方）、瓦窑建设公司（乙方）与意向加盟方（丙方）签订。

另据《昌平年鉴》，2012年5月4日，由昌平区文联、 北京瓦窑作家村文化创意产业集聚区等联合主办的首届“文学的坚守与作家村建设”高峰论坛在瓦窑村举行，北京市作家协会秘书长王升山，原国家新闻出版总署司长、《人民日报》副总编辑梁衡，莫言等30余位知名文化界人士出席了论坛。

2019年深秋，刚刚辞职的顾林把大量心力财力投放在作家村房子的装修上。他坦承“疫情期间过得还是蛮舒服”。在200平米的房子与400多平米的大院里，顾林养的四只小狗终于能撒开腿奔跑。邻居们一同念诗、唱卡拉ok，年轻人甚至不用开火，每天“吃百家饭”。

和顾林的经历类似，2012年，退休工程技术工人赵煦卖掉颐和园处住所，花120多万在金苹果“购置”了250平米的独栋别墅。这些别墅和流村镇政府的直线距离仅1公里多。赵煦来时，已住进60多户，只剩3、4套可供挑选。他觉得，就在政府“眼皮子底下，应该没有问题”。

在前述《法制日报》报道中，北京市人大常委会立法咨询专家胡功群指出，小产权房久禁不绝，反映了中国房地产市场某种“扭曲状态”。一些城市合法建筑的房价已经完全脱离居民真实的购买力，因此，价格远低于商品房的违法小产权房，也就成了一些低收入群体无奈的选择。

“城里哪能买得到这么便宜的房子？”以5000元一平米价格购买金苹果别墅的赵煦也承认。据香港环亚经济数据库数据，2008年，北京市商品楼均价12418元，2012年均价17021元。在端传媒记者采访中，同时期小产权购房者支付的每平米均价则在5000元至一万余元不等。

不过，在不少小产权别墅居民看来，早在2007、2008年就选择当时十分偏远的乡村山区，请星级酒店设计师为自己设计别墅、加盖天台，以500元、700元一袋的价格购买土壤，一抔抔、一棵棵耕种荒山、拾掇院落，其实是向往田园生活的独立中产的选择。“政府和开发商规划得那么诱人，我们真的很难拒绝。”一位瓦窑被访者告诉记者。

作家村处于瓦窑村荒山坡上，当地居民不喜居住此处，但顾林的邻居们自己买土、买树苗，种下柿子、杏、桃、李子、苹果树，还有“松鼠帮忙种核桃树”，每年春夏都“非常漂亮”。

据《工人日报》2007年7月的调查，购买北京市小产权房的人中，购置第二居所的高收入群体、投资房产的人、外来务工人员占绝大多数，普通工薪阶层相对很少。

不过，这些中产田园生活，有不少是建立在村民被迫低价转让土地的基础上。2011年4月《中国产经新闻报》一则报道披露，原瓦窑村委书记邢如意与村主任邢全普，在2005-2014年期间，将村东45.5亩可耕种土地承包或转让，建设瓦窑湾生态乡村酒店等小产权项目。一位邢姓瓦窑村村民声称，作家村共占用村荒山耕地1400多亩，每亩耕地仅给补偿12000元，而且“这12000元至今都没有付清”。

当然，招商引资为村集体、镇政府带来的财富，也得到各方承认。据《京华时报》2014年12月报道，邢如意、邢全普两人投案时，村民提交了联名信，对两人任职期间发展集体经济的政绩表示认可。

前述《法制日报》报道同时指出，如果没有基层政府参与默许，小产权房的开发、建设、交易、转手等环节不会如此顺利。

2008年，朱茜放弃了亚运村已交定金的精装修商品楼盘，花120万接手了昌平区崔村镇“香堂文化新村”的二手别墅。在其签订的《购房协议书》中，记者看到，崔村镇政府对这一使用权转让协议加盖了公章。据协议，住户未来仍可转让房屋，只需向香堂村委会缴纳3万元费用；不仅如此，村委会还将负责办理土地使用证。

香堂以联排别墅为主，有将近4000户居民。记者了解到，2008年，香堂联排别墅的裸房价格已从最初的一套20万涨到180万，到了14、15年，带装修的好房子成交价能达到400多万。在此过程中，房屋的转卖从未停止。朱茜接手的同一年，北京奥运会申办报告的总设计师邵新亦选择将设计公司注册在香堂接手的二手楼盘中，并建立新的工作室和培训基地。2009年4月起，为考虑安全保密，他与20余人的设计师和编辑团队在此封闭工作5个多月，完成了国庆60周年的标志设计工作。

政策闸门

这一“官宣”，让很多购买了小产权房的置业者的幻想彻底破灭。

多年来，小产权房的命运几度沉浮。据央视网报道，2007年12月13日，原国土资源部有关负责人表示，对于一些已形成一定规模、符合土地利用规划的小产权房，可考虑让其补齐手续后转为合法。“要针对不同问题，不同处理，小产权房那么多，不可能都拆了。”但国土部旋即在第二天表示该报道失实。

此后，中央对小产权房的态度亦显示数次摇摆。2013年通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》允许农村集体经营性建设用地有限度地出让、租赁、入股，以及2017年展开的全国第一批13个城市集体建设用地建设租赁住房试点，兩度被视为小产权房“转正”的某种信号；但均在后来被官方“辟谣”。2017年12月，国务院常务会议再次指出：“城镇居民不得到农村购买小产权房。”

2020年1月1日，修订版《土地管理法》正式施行，农村集体建设用地可以入市、使用权可以出让。中国政法大学不动产与金融研究中心执行主任席志国在接受《法制日报》采访时建议，对于已建设的小产权房，可在符合新土地管理法的条件下予以合法化。

但5月14日，自然资源部又发布《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，指出对城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。前述《法制日报》报道形容：“这一‘官宣’，让很多购买了小产权房的置业者的幻想彻底破灭。”

另一个重大打击是2011年颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，不但推动各省市开始新一轮违法建设的清理，更明确规定：“对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”。

据人民网2013年11月报道，原北京市国土局已公布“小产权房”和变相“小产权房”108个，昌平区是“小产权房”的“重灾区”，共计41个。 但是，这些小产权房哪些拆、哪些不拆，一直未有明确标准。

北京怀柔区桥梓镇秦家东庄村雅园小区住户赵元对端传媒表示，七、八年前雅园就被“贴过一次条”，但那一次被开发商“用钱摆平了”。事后，桥梓镇镇长、秦家东庄村村长和居民代表们“一起吃了一顿饭，饭桌上官员承诺不拆他们的房子”。

2012年REICO工作室发布报告《我国小产权房问题研究：现状与出路》中推测，这可能因为2010年5月原国家国土部曾发布一则公告：对尚未销售的，2007年12月30日以后新建、续建的小产权房屋予以拆除。对2007年12月30日以前销售的已建成房屋，待全国小产权房处理政策出台后将一并处理。

这本是部分小产权别墅“转正”的最后一丝曙光，直到2014年，一波前所未有的拆迁席卷全国。

2014年5月，习近平就秦岭北麓西安段圈地建别墅问题作出第一次批示。

2002年，西安长安县撤县设区，首任区长钱引安提出“新长安战略”。“秦岭北麓经济板块”成为该战略的重要规划之一，此后开始大建别墅。据央视新闻2019年1月一则专题纪录片：尽管陕西省明令禁止秦岭北麓区域任何房地产开发行为，西安市委市政府依然保留了一批旅游项目，通过“一路放水”，旅游项目演变成为房产和别墅项目。2005年，秦岭北麓违建别墅建造达到高潮。

据该纪录片报道，习近平第一次批示后，“秦岭北麓违建整治调查小组”旋即成立，在当年7月表示已彻查共计202栋违建别墅。此后四年，清查数字一直停留在202，直到2018年7月，习近平第六次对秦岭别墅问题进行批示。7月30日，“秦岭北麓违规建别墅问题专项整治工作动员部署大会”在西安召开，中央政府派出整治专项组大规模展开行动，包括钱引安在内的多名省、市级高层官员落马。截止2019年3月7日，陕西省共拆除秦岭违建别墅1185栋、依法没收9栋，涉及国有土地4557亩、集体土地3257亩。

2019年5月14日，全国违建别墅电视电话会议召开。随后，浙江、湖北、河南、辽宁、广州、黑龙江等省先后启动违建别墅问题清查整治专项行动。北京市亦开展浅山区违建别墅整治工作。同年12月，北京市纪委监委发布规划自然资源领域专项巡视意见，指出整治工作避重就轻、违建别墅点多面广长期禁而不绝。

一位土地与房地产法领域专家对端传媒表示，这一轮拆迁力度“明显超过”之前几轮清理整治。更特别的是，之前拆除行动，行政机关会受理行政复议案件，法院也会受理行政诉讼，而这一次不受理复议、诉讼。据这位专家介绍，怀柔区桥梓镇一渡河村宽桥文化园区的行政复议及行政诉讼就未得到法院受理。端传媒记者也在瓦窑与香堂案例中发现了同样的困境。

“从秦岭经验来看，拆外之后就没有再搞新建，只是搞植被恢复，北京可能也会这样。”前述专家表示。这些小产权别墅建在北京城乡结合部（指四环路至六环路范围规划集中建设区以外的地区），也是非首都功能疏解和环境污染治理的重点区域。《北京城市总体规划(2016年—2035年)》显示，这片区域将进行腾退还绿、植树造林。这也符合北京城市规划中“战略留白”的整体思路。北京市在2020年4月发布《北京市战略留白用地管理办法》，规划了132平方公里“战略留白”用地，为日后城市发展预留空间。

但是，对成千上万顾林、赵煦这样的住户来说，这些“战略留白”，清除了他们的唯一住所。

艰难发问

“第一反应就是愤怒。”

2018年12月25日，昌平区法院对瓦窑村贴出两份强制拆除公告，指法院已同意就原北京国土局昌平分局在2014年7月8日对瓦窑村委会作出的《行政处罚书》进行司法强制执行。但是，有居民告诉记者，此前，开发商、村委会并未向其告知政府责令拆除违建房屋、缴纳罚款的事情，“第一反应就是愤怒”，他说。贴在村委会门口的这两份公告，也未说明违法地块的具体范围。

在端传媒记者看到的这份裁定书中，2014年9月25日，分局向村委会发出执行催告书，村委会逾期仍不履行义务。昌平区法院因此依法准许对处罚书展开强制执行。

瓦窑村居民告诉记者，直到2019年年初，极少数人家才零星被贴条，“盖的还是村委会的章”（端传媒记者未能看到该次贴条的图文记录）。据居民讲述，来贴条的工作人员说，根据原国土资源部门的卫星遥感地图，该十几栋建筑与保留底片不一，属于2012年后违建。不过，因大部分住户未被贴条，事件亦未引起足够警惕，一位被访居民表示自己当时根本没去留意。

根据中国法律，村委会、开发商在未获得相应行政许可手续下以出租、加盟方式转让小产权房的使用权，则协议应视为无效。若各级政府、村委会、开发商的各种行为足以使“买房者”相信房屋已有合法手续，则后者应被视为民法上的善意第三人，受到相应保护。

2018年12月26日至2019年3月间，作为居住于违建建设上的利害相关人，居民们陆续向昌平区法院提交案外人执行异议。可是，法院诉讼材料的受理清单接到一沓，居民们却表示从未收到法院开庭审理案件的通知。端传媒记者看见，一位陶姓工作人员在至少三份清单上作为接受人签名。

同期，居民自发来到昌平区政府“讨说法”，并向镇政府及区政府提交信访。

2019年1月31日，顾林回述称，第一位居民被昌平区公安分局“带走”一个晚上，“反复骚扰”。顾林表示，其本人也被叫去分局，18小时后，拿着一份训诫书，带着“被技术处理”后的手机离开，照片、视频及其他相关内容被全部清空。

2019年3月中旬，一些居民收到昌平区法院以“谈话”为事由的执行传票，传票上已列出案号。但端传媒未能了解谈话的具体内容，亦未能向昌平区法院及公安分局、流村镇政府或瓦窑村村委确认上述情况。

3月22日，居民们终于收到流村镇政府的信访答复。端传媒记者看到，答复重述了作家村等小区建筑的违法事实和法院强制执行决定；面对信访诉求中，1000余户居民对于房屋拆迁的担忧，镇政府建议居民通过司法程序主张权利。

包括昌平区、怀柔区在内的许多居民也曾与境内专业机构媒体联系，希望获得报道，未果。

尾声

6月29日“激战”之后，钩机已进驻瓦窑村。村内的向阳坡小区已被拆完，普瑞斯堡小区仅剩一栋住户，7月3日，小黄口小区仅存一户人家留守家中。7月4日以后，端传媒记者失去了与顾林的联系。7月10日，另一被访者表示他们也失去了与瓦窑的联系，据其掌握的信息，瓦窑所有别墅都已被贴条。

如今，流离失所的赵煦只好借住兄嫂家，老伴则暂时回到娘家。瓦窑拆迁进行一周后，香堂村的朱茜向端传媒记者分享自己得到的小道消息：“他们要在7月份动手（拆香堂）。”疫情和瓦窑被拆的消息，令她心情郁结。朱茜画了许多眼睛，画鸟，画了赤裸的女人，均以黑色、灰色作为主要色调。朱茜没有北京户籍，如果拆迁，她决定回到中部老家，再次重新开始。

同住在香堂的邵新则利用剩余的时间专心办展。2019年12月9日，早期中国共产党重要学生运动的纪念日里，邵新改装的展览馆宣告建成，3天后，他的奥运设计回顾展正式在此开幕。他希望在香堂这个“地处北京中轴线、享有奥运文化接待村称号”的地方将计划中余下的展览办完，“我在这里的使命也就完成了。”原本，他的设想一直待到2022年冬奥会开幕之际，“还想在这里立个奥运申办报告大书”。 但邵新对香堂的未来命运稍显乐观：“我们每个人都会努力发声，总得有讲理的地儿。”

应受访者要求，顾林、莫雷、骆军、赵煦、朱茜为化名。