12月13日星期日，多个香港民间团体联手，发起“保卫郊野公园日：行山打卡”，邀请全港市民当天行山自拍，在社交媒体上分享。主办单位希望鼓励市民表达他们对郊野公园之爱，反对开发郊野公园用于兴建住宅的建议。
不过许多长期关注郊野公园和土地议题的环保组织和民间研究者均认为，要解决香港的房屋问题，开发郊野公园的土地并非当下最迫切的，甚至怀疑这只是一场官方烟幕，也即是说，“醉翁之意不在酒”。
过去两年，香港政府官员及亲政府团体持续建议考虑开发郊野公园用作住宅土地用途；而近日，前特首董建华成立的智库“团结香港基金”推出首份报告，关注重点第一是土地问题。报告提出将修改郊野公园范围作为其中一个增加土地供应的选项，开发郊野公园的话题再次成为全港讨论热议。
坊间盛传，在董建华任职特首期间担任财政司司长的梁锦松有意竞选香港下届特首，梁锦松目前担任团结香港基金的顾问。
对此，长期关注土地议题的“本土研究社”成员陈剑青观察发现：“团结香港基金头炮是土地供应报告，足证土地问题、以及开辟更多土地作策略性发展，是有意竞逐特首者争取民心和地产商支持的必争之地。”
开发郊野公园的“口水战”
香港楼价高企，置业困难早已举世知名。2015年年初，美国顾问公司 Demographia 的报告指出，全球378个城市之中，香港楼价连续5年居首。对于如此严峻的房屋问题，梁振英说，一切源于“土地问题”。
首次将开发郊野公园和增加土地供应拉上关系的，是香港发展局局长陈茂波。2013年，他在网志中提到郊野公园占全港土地七成，“发展郊野公园过往会被视为禁区、甚至禁忌，今天又是否完全不可碰、不可谈呢？”这番言论引起环保团体、城市研究组织、学者、郊野行山爱好者等多方人士的极力反击。
陈茂波抛出言论后，随后两年不同人士重复这个论点，包括经济学者雷鼎鸣、前长策会成员兼大屿山发展咨询委员会成员刘炳章等。行政长官梁振英2015年11月曾公开表示：“占四百平方公里的郊野公园当中，是否有一些生态及景观价值较低的地方可以取出，用作满足香港人的住屋及用地需要。有时是‘鱼与熊掌，不可兼得’，有了郊野公园就少了发展用地，多了发展用地就少了郊野公园，确实有一个矛盾。”
环保组织长春社一直着力保护郊野公园，早前亦参与发起“保卫郊野公园日”。但长春社助理公共事务经理吴希文接受端传媒访问时坦言：“纵使我们一直关注开发郊野公园，但有时这场辩论只是‘口水战’。各方都没有拿出实质方案辩论。”
专注研究香港土地供应情况的民间团体“本土研究社”，曾出版书《不是土地供应：香港土地问题的迷思与真象》，其成员陈剑青更直言：“提出发展郊野公园只是各界的烟幕。”
前天文台台长林超英多次撰文反对发展郊野公园，他提及团结香港基金会的研究报告时说：“只是传媒放大了报告提及开发郊野公园的部分，但真正的魔鬼在别处。”
陈剑青这样解释：“现时郊野公园受‘郊野公园条例’保护，若需发展必须修法，经过立法会，随时搞上十年八年，不会是政府的首选。”
开发郊野公园困难重重
追溯历史，热爱远足的港督麦理浩于1976年完成“郊野公园条例”立法，翌年划定四个郊野公园范围，现时香港共有24个郊野公园，共四万四千公顷，占全港四成面积。受到“郊野公园条例”保护，郊野公园范围内所有用途和发展均须取得郊野公园及海岸公园管理局总监同意。
而在这法例框架下，早前开发郊野公园的先例需时甚久。2005年环保署曾咨询郊野公园及海岸公园管理局，征用清水湾公园5公顷土地，用以扩建位于将军澳的新界东南堆填区。这申请由提交立法会环境事务委员会开始，需经历修改郊野公园范围、咨询区议会等程序，当中曾遭市民入禀法院提呈院司法复核反对征用。到最后2014年中才获得立法会务委员会通过拨款，即使工程尚未开始，征地过程已花了接近十年。
即使成功跨过这重重的立法及行政关口，在郊野公园土地上兴建住宅或商厦也不容易。现时香港共24个郊野公园绝大部分地处山谷和斜坡，建楼需克服难度较高的工程技术问题。另外，郊野公园区域缺乏道路、水电网等基建，要兴建高密度住宅舒缓住屋问题需要成本甚高。例如刚出售的绿化地大窝坪虽然只有2公顷，但政府订下的标书当中，列明地盘附近，即绿化带及旁边的狮子山郊野公园有多处天然山势风险，如斜坡和散石等问题，发展商需负责共20公顷的“山泥倾泻风险研究”及建议“风险缓减及山坡稳固措施”，显示开发郊野公园必会受到地形限制。
长春社吴希文指，郊野公园还有其中一个极重要的考虑，就是限制集水区和引水道附近的发展，确保香港水塘水源不受污染。“将水务署集水区和渔护署郊野公园两者地图并在一起看，几乎完全重叠。”
醉翁之意在绿化地带？
那么开发郊野公园背后，政府真正试图开发的土地在哪？陈剑青认为是位于郊野公园外围，被称为“绿化地带”的土地。
由竞选开始，梁振英已将房屋问题列为“重中之重”。2014年一月，发展局向立法会提交文件，申述已找到152幅土地透过检讨土地用途，计划将它们改划成住宅用地，未来五年提供21万个单位；当中有50幅是绿化地。
其中比较引起公众关注的绿化带，是大埔凤园和石峡尾大窝坪。长春社吴希文跟同事在凤园发现稀有树木品种，及在大窝坪发现香港不常见物种大头蛙、世界自然保育联盟红皮书评为“易危”的小棘蛙及两种蛙的大量蝌蚪。最后，大埔凤园的发展被城规会拦下来，但大窝坪却顺利通过。
“绿化地带”这个土地概念最初来自英国。1947年港英政府由英国请来构思大伦敦发展蓝图的规划师来港，制定香港土地规划报告，首次提出绿化地带的概念。学者邓宝善2006年的研究指出，绿化地带共占全港13％的面积。
邓宝善发现，绿化地带的定位过去半个多世纪以来不断演变。虽然90年代初修订的城规条例将绿化地带与郊野公园、海岸保护区等并列，并确立绿化地带作为城市发展和郊野公园之间的缓冲地带，但土地用途规划方面则向另一方向发展。
香港发展局列出绿化地带的用途定义为“保育已建设地区／市区边缘地区内的现有天然环境、防止市区式发展渗入这些地区，以及利用天然地理环境作为市区和近郊的发展区的界限，以抑制市区范围的扩展及提供静态康乐用地。”尽管同时提及此地带不宜进行发展，但实际上却容许发展局向城规会申请。
政府“让步”，大量征用绿化地带
邓宝善认为，目前绿化地带某程度上被降格为剩余地块，其保育的确定性不明，沦为随时被拿来发展的过渡性区域，时时刻刻受到改划土地用途用作发展的压力。陈剑青和吴希文同时指出，开发绿化地带跟郊野公园地带不同，虽然改划绿化地带作发展须得到城规会批准，但至少不牵涉修改法例。
发展局的资料显示，截至6月中，被列入改划土地用途来发展住宅的152幅土地当中，61块已开展改划程序，当中24幅成功改划。发展商世茂房地产今年9月以70亿投得石硖尾大窝坪的绿化地，虽然城规会在争议声中通过改划土地用途兴建住宅，有环保团体已提呈司法覆核。目前已开展改划程序的土地，一些未成功改划已被发展商投得，一些遭城规会否决，一些则面临民间团体的司法覆核挑战。尽管过程受阻，但土地招标还是继续。
吴希文慨叹，在社会运动角度而言，打绿化地带的仗比郊野公园更难，重要程度却不相上下。“公众对郊野公园都有很多感情，会到郊外远足，一旦有声音要发展郊野公园，立刻引起很大回响，保卫郊野公园。但公众对绿化带的认知较低，有些地段甚至从外看来只是乱草丛生，公众难以进入，其生态价值不为人所知。”
但吴希文认为，绿化地带处于郊野公园外围，其生态价值与郊野公园不可分割，两者关系乃唇亡齿寒。“动植物的生长绝非一刀切，动物总是走来走去的。”吴希文说，“例如大窝坪发现少见品种的青蛙，政府只说会帮牠们搬家，但实际上如何搬，搬家后的青蛙情况如何，会否影响郊野公园的生物链，政府从来没有说明，也没有研究绿化带和郊野公园的生态关系。绿化带开发得愈来愈多，便会愈来愈接近郊野公园的边界。”
“香港的绿化地带面临的危机是即时的。”陈剑青认为，开发绿化带及改划其土地用途的所需时间较少，不涉及法律问题，只须城规会批准；而且不少邻近市区或新市镇边缘，开发比郊野公园更易，只是目前多番被城规会否决，或遭司法覆核。“如果可以开发绿化带，何需触及郊野公园这个复杂议题？不断有官场或商场中人，间中提出应研究开发郊野公园，可以视为一种谈判策略：政府先试水温，知道民情反弹后，承诺不开发郊野公园，但会加快改划绿化带，摆出一副让步姿态。”
被忽视的土地——发展商囤积的农地
也有论者认为除了捍卫郊野公园，也须留意改划农地作发展的趋势，为地产商多年来囤积下来，却未获准开发的农地松绑。
香港于1980年代引入综合发展区（CDA) 概念，有意发展者必须取得区内所有业权，或得到所有业主支持才能申请发展，用以是防止零碎发展，促进整体规划。就此，团结香港基金的报告中提到，受这个要求所限，业主难以在区内收购足够多的土地，无法提出总纲发展蓝图，一些地皮丢空多年未有发展；即使首次提交蓝图后，亦须5至8年才能获批。
前天文台台长林超英指出，团结香港基金早前推出的土地供应报告，真正的重点在于令发展商将规划权从政府手上夺去，他直指媒体的焦点放于开发公园之上是弄错焦点。
“30年来，各大地产商在新界买了不少农地然后荒废多年，但因为未能成功改划土地用途，或业权过分分散，不符CDA的要求而未能发展。报告中提到要打破官僚程序制肘来发展土地，将有利地产商争夺土地话事权。”林超英说。
新世界发展11月公布，目前集团拥有接近170公顷农地，约七成位于元朗区。恒基兆业地产的年报显示，截至2014年底，恒基于新界拥有413公顷农地。
陈剑青亦提醒，年中在一片争议声中通过的新界东北发展计划，当中就涉及大量绿化地带，及由政府收购地产商囤积多年的新界农地。
团结香港基金会研究员曾维谦回应，不评论林超英的意见。“但事实告诉我们，油塘湾的CDA区一拖20年没有发展；而建筑界、测量界等批评政府各部门在处理CDA时权责不清、架床叠屋、郊率不足已经多年。我理解各方对于改划土地用途会引致官商勾结，及新土地供应只会用来建豪宅并不公平的忧虑，但根据长远房屋策略委员会订下的目标，公私营房屋比例应是六四比；改划土地用途后的152块土地提供21万个单位中，七成是公营房屋。”
郊野公园为下届特首候选人必争之地
环保组织世界自然基金会回应团结香港基金的土地供应报告时，全篇没有提及环保和保育，反而针对各界人士制造香港欠缺土地、导致“盲抢地”的论述。
面对一些团体质疑报告的方法学，制造香港增加土地供应刻不容缓的印象，曾维谦认为香港目前面对的确实的土地供不应求问题：“从过去五年香港家庭收入中位数增长38％的数据，可见港人对房屋需求增加。而且现时土地供应讨论集中在住屋，其实香港其他及发展如医疗、安老、商业等亦因土地供应缺乏而受限。”
过去廿年楼价因为外围经济及供应减少原因波动，曾维谦认为这说明了政府需要有足够的土地储备应付楼价波动，令市场稳定。
可以预期，在未来很长一段时间，土地问题都将成为政府关注的焦点。从事环保工作的吴希文预示，捍卫郊野公园的工作将无可避免地走上政治化的路途：“房屋供应是香港最影响民心的核心问题，不论是梁振英争取连任，抑或盛传‘董建华’班子回朝，房屋政策都是最重要，可见郊野公园的讨论未来数年将会继续燃烧。”
读者评论 0