香港发展局刚公布2017至18年度卖地计划，将预留28幅住宅用地卖予发展商起私营住宅，预计可供应合共约18910个住宅单位，称可对应香港居住问题。
但若果要对应香港居住问题而非卖地收益，单从数量说是没有意义的，需要就这些卖地计划进行更深入的分析。
卖地就可解决房屋问题？
今年卖地计划中，有15幅地位处九龙的房屋用地里，其中10幅都位于启德旧机场跑道上划作中密度房屋发展的土地；九龙另有一块是在九龙塘半山区，一幅位于长沙湾前副食品批发中心旁的临海地段；另外港岛唯一一幅地位于赤柱环角道。其余将会出售的新界土地，一些位处白石角天赋海湾旁、大埔郊区豪宅区旁。
这些土地都会经过政府的卖地价（面粉价），再经发展商手的商品化过程，才会得出最终售价（面包价）。究竟位处这些“天价地段”的土地供应，是真的针对真正房屋需要，抑或是为了满足手上有足够资本的人可继续保值及投资的需求，可想而知。
此外，有些邻近公屋屋邨土地或新落成发展区的新土地，亦初步放进了卖地计划，例如在安达臣石矿场内有两幅用地划做私人住宅发展。现时，政府有意将安达臣区内八成房屋单位（约九成房屋土地面积），都划作私楼发展，只留极少土地资源做公营房屋，其实这正是导致公营房屋长期“觅地困难”的主要原因。政府名义上指整个观塘区内已有太多公屋，因而在新发展区内则可以私营主导，事实上又不会看到政府会在全面私营化的中环区以同样的准则分配土地。
今年政府却已直接将可用作公营房屋的土地资源放进卖地计划，不仅令区内公私房屋比例更倾向私营化，整体来说也加剧了房屋土地分配不均的现实。
“偏私”的房屋土地分配
今年卖地计划内，几乎大部分土地都不用另外申请改变用途（注一），早前在《施政报告》公布的未来公营房屋用地，则没私楼地那么幸运：在未来20幅已经决定作房屋用途的“未改划用地”里，87%已是指定做公营房屋。在香港规划制度里，土地一日未经改划，一日也不可用于相关房屋发展，变相成为金玉其外的“假供应”。
将“生地”（未改划用地）拨作公屋待城市规划委员会改划发落，“熟地”及即将准备好的土地就直接卖给发展商，如此拨地方式上明显出现了“偏私”的批地倾斜。不论是买是租，现时香港市民负担的房屋成本高昂，明显不是议会拉布、地区阻力所导致，而是背后有只无形之手刻意让公营房屋供应困难重重。
走了样的土地管治
那么，是谁决定一块地做公屋还是私楼，就是解决房屋问题的关键。现时香港的土地制度内，以往由“土地及建设咨询委员会”（地咨会）提供专业意见，房屋土地资源的分配基本上由政策局部门提案，而地咨会以往都是各大主要地产商的天下。
但在2013年，特首梁振英一改游戏玩法，宣布成立“土地供应督导委员会”，让财政司及相关官员可直接调动土地供应计划，“以应对需求变化”。及后，特首更在这常规机制以外，可额外绕过地咨会及财政司，开设由特首直接督导的统筹小组，例如去年震惊全城的元朗横洲黑幕，为何不优先使用棕土，转移去开发绿化带灭村，就是经特首自行成立的“横洲发展及皇后山的工作小组”，与地区乡事利益进行“摸底”后得出的结果。
这其实是一个不显眼，却又关键的一种土地管治转向，让问责官员名义上可全面督导，实际上则可绕过既有官僚专业程序及政府常设机制，直接干预土地资源的分配。这将会形成一个巨大的潜在贪腐黑洞，让土地分配决策更容易被长官及相关利益摆布。而这个决策过程机密且封闭，外人无从得知会议相关纪录，以及当中的摸底内容，遑论让公众参与土地使用及分配。
如此来说，过往约五年私楼供应远超目标，公营房屋远未达原初计划的目标，梁振英设立的土地供应督导委员会，以及依其长官意志的土地分配策略将难辞其咎；他需要为公营房屋土地分配不足而问责。然而，这个事实与长官的认知相去甚远，他仍在登电视广告宣传自己的房屋政策“渐见成效”。
释放滚存土地作社会房屋
在卖地计划内，另有八幅去年无法卖出的所谓“滚存土地”，有数幅都位处公屋屋邨旁，明显适合考虑拨地予缺地的房屋署作公营房屋用途。
八幅中比较显著的，是位于屯门54区的前扫管笏军营，占地2.7公顷，已经在卖地表滚存连续两年。若根据现行规划标准，已可以供应约2000个住宅单位。而今年又再放在卖地计划，重新计算在供应目标内，其实又是某种意义下的“假供应”。
这块土地发展除了反映一些（前）军营地（全港有过400公顷）原来都可转变用途作房屋发展外，本土研究社曾倡议的“土地回拨机制”构思（注二），也适用于此种情况。“土地回拨机制”的目的是将过往发展商不表兴趣的房屋土地，回拨作公营房屋／社会房屋用途，以防被私人市场的考虑拖延房屋供应。
尤其近年明显出现卖地收益“水浸”，一年的收益已由600至700亿升至今年1010亿，当中固然涉及大量中资来港竞相投地的因素。当投地成本（面粉）愈争愈高，生产出来的商品房（面包）还会回到可负担的水平吗？
如何有效善用房屋土地资源对应居住问题，比起追求政府土地收益或盲目追求数字上的供应，来得更为重要。每年要靠售卖这么多土地资源作商品房来分配房屋资源，到今天是否仍然是个适合的做法？似乎要抱有“迎难而上”的房屋新思维，检视房屋土地分配的方式，才是真正的起步点。
（陈剑青，本土研究社成员）
注一：卖地计划中，只有2至3块未改划地，如九龙塘一块正由绿化带改做住宅地。而启德区内10块土地，虽有8块用地都未正式改划，但已进入城规程序，一般认为阻力较少。
注二：参考本土研究社2015年出版著作《供不得其所》，曾将“土地回拨机制”用于港铁土地的发展案例。