很多时候，德国会被认为是一个住屋天堂，“置业”比例低（只有40%左右，在欧美最低的水平；图一），租住的比例高，更重要的是，租金和楼价升幅不大，维持相对平稳的状态（图二）。不少论者都着眼德国的租务安排，要较多的政府管制，认为这就是租金升幅温和的秘密良方；也有人认为这是德国人独有的文化，而只有德国人想通了住房是“安居”而非“投资”。 有说，谈房屋政策，必先要讨论“安居”或是“置业”，认为“安居”不一定要“置业”，德国就是很好的例子云云。于是，根据这个推论，只要政府大规模兴建多点租住的公屋，使再多的人住在租住的公屋里，就“一天光晒”（形势豁然好转）。
先不说公屋本身是一个庞大的福利开支，要支撑现有的体制，已有一定的难度，从德国的例子引申到加大居住公屋的比例，更是引喻失义，因为德国的租住单位，是以私营为主。不过，这个“德国现象”，有其值得探讨的现象。试想想，如果收租要极多的限制，楼价升幅也不多，从资金回报的角度，资金进入发展楼房就会减少，长远减低供应，使租金楼价回升到均衡点。为什么德国可以一方面发展楼房的回报低，一方面又可以供大于求呢？答案肯定不单单是租务管制，尤其是德国的房地产市场是以私人市场为主导。
减低规划限制 增加土地供应
笔者认为，要探讨这个问题，必须要从发展成本和土地供应入手。发展成本，和政府发展和规划条例，息息相关，例如英国的条例，就较德国繁复，而德国的相关条例，更以地方政策为依归。地方政策较鼓励发展，就可以减低发展的成本。相反，无论是英国或是香港，相关的条例只会愈来愈严谨，虽然更顾及社会其他不同的范畴，但供应就无可避免地减少。除了规划条例宽松、发展成本较低，土地供应较多，尤其是东西德合并后，在柏林等地，土地供应出现供大于求，使租金和地价一直跑输世界其他各地。
当土地房屋供应大，租金和楼房价格自然难以上升，房价不上升，买房的意欲就会减低；事实上，房屋既是必需品，也是一项重要投资，故有一个说法：当房价上升，就愈多人买楼，怕上不了车；相反，当房价下跌，却没有人问津，楼房需求纵使不变，没有人愿吃眼前亏，纷纷持观望态度。价升追入，价跌反不买，既是人性投资的盲点，也解释了为什么德国的楼价愈平就愈没有人买。
从“德国现象”的教训，要使租金楼价升幅放缓，必先要减低规划限制，也要增加土地供应。
累计多年的推地不够，和规划失误，使香港陷入三重困境，即是：政府能用的土地储备低，大量造“新地”几乎没有可能，“新地”变“熟地”（注）的过程漫长，和普遍市民不相信政府没有能力造地的事实。
归根究柢，本港房屋问题源于深层次矛盾，新土地供应不足、旧楼重建、开发郊野公园土地或移山填海又遇上不同方面阻力。找不到新地，变不到熟地，其中的一个关键问题，是很多市民根本不相信政府没有地。
这一方面反映了市民对政府的不信任，也凸显了政府的两难：如果标榜政府不够土地，只会使市民更加恐慌性入市，推高楼价；但是如果政府大派定心丸，告诉市民未来供应无限，只会使找新地和造新地时的难度增加，因为市民会说，政府一方面说够地，一方面又要大块大块地造新地。造新地必然会影响某部分人，如果社会没有造地必要的共识，在政治上的推动便更难了。
中长期土地供应断层或出现
笔者对未来香港短中长的房屋供应都是较担心的，尤其是中长远的供应。所谓的短，是3至5年，中期是5至10年，长期是10年之后的。如果细看政府现时的计划，中长期的造地计划，阻力相当大，稍有差池，甚至可能造成中长期的土地供应断层。
不过，笔者最担心的，不是未来3至5年的供应量（短期），而是5至10年（中期）之后的供应量可能会更低，甚至出现楼市供应断层。未来几年的落成量，可以从现时的施工量看到，而未来几年的施工量，就可以从过去几年的卖地量看到；因为，随着未来港铁物业供应无几，而私人改用途申请几乎停顿，未来落成和施工，都要靠卖地表中所卖出的“熟地”（或可快速改划的“生地”）。由于之前十年造“新地”几乎停止，政府所剩的储备不多，能放进卖地表的都已经放进去，甚至不能放进去的都“勉强”放进去（包括那些还未改划用途的，或未好好作整体规划的政府用地和绿化地带，引起了不少城规会中的争议和司法覆核）；可以预期，当卖地表中的存货在未来几年内耗尽后，就要靠中期的新造土地，如洪水桥新区等。而如果这些新发展区有延迟的话，中期供应断层就随时可能出现，又或者到时候，发展商手上的农地便更奇货可居，和政府的补地价谈判也更有优势。
不过，单从基本的供求关系，楼市有其有利的基本因素，但不等于楼价永远不跌。事实上，香港受着外围的影响，由于联系汇率的缘故，货币和信贷升跌的波幅，相对于整体经济生产，比例相当高。这几个情况，可以从几个方面看到：一、香港的基础货币，在2008年底开始，短短一年，由三千多亿，猛增至超过一万多亿，翻了几翻，然后在2012年底，和2014年底，分别都再有轻微升幅，2015年头，基础货币已经接近14000亿；二、香港银行的总资产，由2008年底10.7万亿，大幅增长到2015年头的19万亿，超过80%的增幅，远远跑赢了香港GDP和平均工资增长。
土地供不应求这个局面，看来会伴随香港一段不短的时间，要看社会能否认清其中的土地短缺的严峻性。不过，信贷和货币的周期，和楼市关系密切，当周期逆转，价格亦可以背道而驰。金融海啸的威力，就在于其“去杠杆化”的效果，使全球信贷萎缩，创造了所谓的信贷黑洞，使资产贬值。香港房屋土地问题，不一定是价格上升才会出现，笔者的忧虑是，当下次信贷周期逆转，价格下跌，而土地房屋却仍然供应不足，基层的生活就可能更艰苦，整体社会的代价可能会更大。
（黄元山，中文大学全球政经硕士客席讲师）
注：“熟地”即已经规划作住宅用途的土地、土地已完成收回、 清拆及地盘平整、并附有适当基建设施的土地。“生地”则指未形成建设用地条件的土地。