深度

我參加了大灣區看房團,中介說:「投資大灣區就是投資未來。」

中國第一個國家級灣區,吸引眾多港人北上置業。同行的香港阿伯說:「怎麼會五十年不變?現在這是軟著陸。」


近兩年來,每周末都有一輛輛滿載港人的大巴,從香港口岸開往廣東不同城市看房。2019年2月18日,《粵港澳大灣區發展規劃綱要》落地,為看房團更添熱度。 攝:Stanley Leung/端傳媒
近兩年來,每周末都有一輛輛滿載港人的大巴,從香港口岸開往廣東不同城市看房。2019年2月18日,《粵港澳大灣區發展規劃綱要》落地,為看房團更添熱度。 攝:Stanley Leung/端傳媒

三月,一個天色陰沉的周末早晨,香港太子地鐵站口卻瀰漫著春日郊遊的氛圍,近百人聚集在此,身著輕簡便裝、背著雙肩包。色彩鮮豔的招牌和旗幟分割了人群,他們都將北上參與大陸一日遊的活動。組織者各有不同,而時下最熱門的,當屬大灣區看房團。

近兩年來,每周末都有一輛輛滿載港人的大巴,從香港口岸開往廣東不同城市看房。2019年2月18日,《粵港澳大灣區發展規劃綱要》(下稱「綱要」)落地,為看房團更添熱度。

大灣區包含廣東省九個城市(廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、中山、江門、惠州和肇慶)及兩個特別行政區——香港與澳門。這是中國第一個灣區規劃,野心劍指美國舊金山和紐約灣區。2017年,大灣區GDP總值超過舊金山灣區,令其前景更被看好。

大灣區宣傳重點之一,便是打造「一小時生活圈」。去年通車的港珠澳大橋和在建的深中(編註:指從深圳到中山)通道,更成為地產經紀口中的有利「論據」。香港高企的房價成為大灣區置業的催化劑,不少人蓄勢待發,想從巨大的時代紅利中分一杯羹。「現在是大灣區時代了,投資大灣區就是投資未來。」地產中介信誓旦旦道。

香港太擠,北上「避難」

在網上搜索看房團的信息後,很快有中介打電話給我,直呼我的姓氏。這套無縫銜接的服務令我感到不適,再三追問下,對方才吞吞吐吐道:公司通過搜索引擎監測到我瀏覽過他們的網頁,接著將潛在客戶的聯繫方式發給各個中介。後來我本著實驗精神又在網上搜了一次,果真,一天內接到另一家中介的電話。

向我簡略介紹後,中介直奔主題——推薦周末的看房團——包吃、包接送、全程免費。據他介紹,綱要落地後,客源增加,看房團也在原有的深圳口岸之外,增設了從太子出發的選項。

60餘位團友被打散成不同小組,由20多位中介分別帶領著,坐上中介的私家車,開啟刷樓看房的密集行程。圖為預備接待團友的中介。
60餘位團友被打散成不同小組,由20多位中介分別帶領著,坐上中介的私家車,開啟刷樓看房的密集行程。圖為預備接待團友的中介。攝:Stanley Leung/端傳媒

我參加的這一團有60多人,將大巴塞得滿滿當當。這並不算多,中介透露,往日周末能有100來人。而這不過是眾多中介公司中的一家。除了網絡上的宣傳攻勢,在人頭攢動的旺角街頭,不乏被高高舉起的碧桂園、佳兆業、萬科、華發等知名地產商廣告牌,向來往行人兜售大灣區置業的光明未來。

多數團友是結伴前往的,有宛如出門郊遊的一家三口,孩子才上小學;也有少言寡語的中年夫婦;或三五好友。全程有三位專門從中山趕來的中介陪同,二十來歲,親切,粵語流利。整趟車程沒有專門的宣講,氛圍不如想像中的熱鬧,大多數人寡言,只有三三兩兩的人在閒聊。

或許受到天氣影響,路途比我想像中耗時。從香港出發,抵達港珠澳大橋的口岸,出境後換乘跨海巴士,到珠海口岸後才算有了看房團的實感。口岸出口外視野空曠,幾乎看不到遊客,除了七八位西裝革履的中介,四散站著等待來看房的客戶。

珠海是看房團主打的灣區城市之一,價格並不太有競爭力。以橫琴自貿區為例,房價的高峰已從港珠澳大橋通車前的2-3萬/每平方米(人民幣,下同),升至5-6萬。與此同時,中山房價基本還停留在1-2萬,是中介口中的「低窪」,機不可失。

終於,在車上顛簸了四個小時後,我們抵達中山南頭鎮。已經成形的輕軌站在稀疏的建築中有如龐然大物,暗示著這個地處中山北面的小鎮,也踏上了大灣區發展的舞台。輕軌站邊的嶄新樓盤,在成片低矮的樓群中威武孤立。巴士繞過新樓盤,駛向與南頭鎮毗鄰的黄圃镇,放眼望去全是是密密麻麻的「握手樓」(編註:握手樓指相隔距離很近的樓房,打開窗戶就可以握到手,這種樓房在城中村尤為普遍)。

我們在一家農家菜餐廳吃午餐。這是看房團一日遊的亮點之一——品嚐當地美食。老練的團友有一搭沒一搭地分享過去的看房體驗,點評不同看房團安排的菜式。
我們在一家農家菜餐廳吃午餐。這是看房團一日遊的亮點之一——品嚐當地美食。老練的團友有一搭沒一搭地分享過去的看房體驗,點評不同看房團安排的菜式。攝:Stanley Leung/端傳媒

下午一點半,我們在一家農家菜餐廳吃午餐。這是看房團一日遊的亮點之一——品嚐當地美食——儘管餐桌上沒有出現海報宣傳的乳鴿。大家顯然都餓了,一開始都不怎麼說話。慢慢地,老練的團友有一搭沒一搭地分享過去的看房體驗,點評不同看房團安排的菜式。

逾40歲的李太參加過幾次看房團,始終沒遇上合適的。之前陪朋友來中山看房,樓盤尚未竣工,沒有電梯,兩人得戴著頭盔哼哧哼哧爬到七樓。據李太回憶,那樓盤帶泳池,配套設施與香港的新樓盤相差無幾,「才幾十萬啊!」李太快言快語道,頓了幾秒,聲音低沉下來,「香港太擠,人太逼,變成自己沒地方可以換,所以上來避難,這裏住一下,那裏住一下。」

飯後,60餘位團友被打散成不同小組,由20多位中介分別帶領著,坐上中介的私家車,開啟刷樓看房的密集行程。

「習近平在兩會的講話強調三點,第三點就是粵港澳大灣區的發展」

「中山在大灣區屬於中心位置,是粵港澳大灣區現在重點打造的,中山是心臟位置。」在看房過程中,總能見到這樣的宣傳標語。

這樣的描述也算準確。中山東臨深圳、香港,南面珠海、澳門,向北則是廣州、佛山和東莞。2018年,中山開工建設中山港新客運碼頭,預計今年年底完工。建成後,中山到香港、深圳的時間將縮短為一個小時。另外,連結深圳和中山的深中通道也計劃於2023年通車。

「路通,財通。」售樓處的銷售人員對「大灣區的心臟」信心滿滿,「大灣區匯聚的人流會集中在中心點,去發展所有產業。」

「路通,財通。」售樓處的銷售人員對「大灣區的心臟」信心滿滿,「大灣區匯聚的人流會集中在中心點,去發展所有產業。」
「路通,財通。」售樓處的銷售人員對「大灣區的心臟」信心滿滿,「大灣區匯聚的人流會集中在中心點,去發展所有產業。」 攝:Stanley Leung/端傳媒

適逢兩會,銷售人員搬出習近平在兩會的講話,「今年強調三點,一個是科技社會,第二點強調交通,第三點就是講粵港澳大灣區的發展。」

中介們總能在合適的時機,吐出國家領導人的言論。

「(港珠澳)大橋開通時,習近平上台講了句,蘇州過後無艇搭。意思就是,過了這個村,沒有這個店。」

Johnny是另一家中介公司的地產經紀,有13年從業經驗,在接受端傳媒採訪時,他表示:「香港過來大灣區生活、投資、買房,現在就是一個很好的時機。」

綱要正式出台後,Johnny的公司特地找來專業人士給員工做培訓,加強服務和講解。據Johnny介紹,他公司的成交率在業內數一數二,周末看房團成交率達到40%,3月甚至突破50%。而工作日由私家車接送、一對一服務的散客,成交率甚至高達70%。

以前不太忙的時候,Johnny嘗試通過設計主題吸引客戶,最多一次組織了260人看房,五台大巴浩浩蕩蕩來往兩地。「今年就不用(設計主題)了,也忙得要死要活。」他語氣輕鬆,似乎早已料到這個局面,「去年開始,翡翠台都有在放大灣區的宣傳片。香港人更容易接受這邊了,現在來內地看房,已經形成常態了。」

「中國政府,是一個很好面子的政府,它說要做就一定會做。就像它搞一帶一路一樣,虧錢虧得要命的,但它說了要搞,就一定要搞。很多人說中國很笨,搞一帶一路,但自從中國政府推出大灣區計劃以後,很多人就覺得好神奇,串連起來了。」

看我沒說話,Johnny有些得意,「像我們這種銷售,分析得這麼透徹了,你過來能不買房嗎?剩下就是價格問題了,打完折就能去交訂金了。」

「李嘉誠都說了,(買房的關鍵是)地段地段還是地段」

看房團的第一個樓盤在餐廳不遠處,是黄圃鎮上唯一一棟高樓。售樓處的宣傳板上寫著:南沙港鐵路將於2020年通車,在中山境內的黄圃站,將被打造為歐洲快線的物流中心。這個樓盤與南頭輕軌站僅有十分鐘車程,自然也成為一大賣點。

售樓處擠得落不下腳,沒有過多介紹,負責帶我看房的中介Ben(化名)便直奔樣板房。這是一個投資型樓盤,相當於公寓型酒店,不能自住,買下後由開發商代理出租。

2017年習近平提出「房住不炒」,大灣區整體樓市調控升級並持續收緊,九個城市中,除了肇慶和江門,其他城市都出台了調控政策。

「限購令不是為了打壓房價,而是為了放緩房價上漲,」Johnny認為,能出台限購令的城市,後續肯定會出台很多利好政策,港珠澳大橋、深中通道、灣區一小時生活圈和人才政策等,都是配合限購令的政策。

「中國是政策性市場。限購令其實是我們說的催化劑。如果不出現限購令,可能漲一輪也就算了,你出了限購令, 這個地方起碼要漲好幾輪。」Johnny說。

公寓的樣板房裝修精緻,甚至有些奢華。事實上,若要仔細琢磨公寓和純住宅的分別,除了面積、用途的差別,在產權、契稅、水電都有所不同。圖為該公寓的樓盤模型。
公寓的樣板房裝修精緻,甚至有些奢華。事實上,若要仔細琢磨公寓和純住宅的分別,除了面積、用途的差別,在產權、契稅、水電都有所不同。圖為該公寓的樓盤模型。攝:Stanley Leung/端傳媒

2017年3月,中山推出限購令,港人只有滿足祖籍為中山的條件,才可購買一套一手樓。因純住宅無法入手,市場順勢掀起了一場「公寓熱」。

「現在中山住宅用地少,這個只能說是『上有政策,下有對策』。」在售樓處,銷售人員熱情洋溢地推薦公寓。2018年中山市國土局公佈《中山市2018-2022年住宅用地供應計劃表》,五年呈現逐年遞減趨勢,評論預測中山未來的住宅供應會遠小於需求。「為什麼現在公寓賣得這麼好?公寓是住宅和寫字樓的結合體,可商可住。」

公寓的樣板房裝修精緻,甚至有些奢華。但仔細琢磨,公寓和純住宅還是有不小的區別:比如,公寓的水電費用比住宅高;住宅產權70年,公寓只有40年;住宅的業主可以在當地落戶,公寓不行……

我們在第一個樓盤待了不到十分鐘,Ben已打算前往下一站,顯然這不是他們的主打樓盤。

市區才是主戰場。在去往那裏的40分鐘車程裏,Ben著力強調了香港和中山兩地樓價的巨大差距:「香港現在新樓差不多20萬一平方(編註:即約為2萬元一呎),這邊一萬多,相差十幾倍。你在這裏買兩房60多萬,在香港車位都買不了。」

Ben20歲出頭,高中畢業後從事室內設計工作,後轉行投身房地產行業。看房團熱潮來襲後,他的工作更加忙碌,有時凌晨三點還在開會。生意好的時候,售樓處到晚上12點依然燈火通明。

中山有五個區、18個鎮,市區和鎮的界線感分明。我們看的樓盤「岐江壹號」在中山老城區石岐區,和李嘉誠的樓盤在同一區——中介再三強調。

「這個名稱是要有備案的,要上報國土局。壹號不是隨便叫的,名稱也不是隨便批的,就像以前的皇帝一樣。」岐江壹號的銷售人員說。
「這個名稱是要有備案的,要上報國土局。壹號不是隨便叫的,名稱也不是隨便批的,就像以前的皇帝一樣。」岐江壹號的銷售人員說。攝:Stanley Leung/端傳媒

「能叫到壹號的,是地段之王,李嘉誠都說了,(買房的關鍵是)地段地段還是地段。」岐江壹號的銷售人員語氣流露著自信。岐江壹號坐落於岐江河畔,樓高188米,在中山十分罕見。「這個名稱是要有備案的,要上報國土局。壹號不是隨便叫的,名稱也不是隨便批的,就像以前的皇帝一樣。」(編註:岐江壹號的物業公司為珠海華發集團有限公司,是珠海的龍頭國企,與珠海經濟特區一同誕生。

正式的看樓流程從看模型開始。銷售人員語速飛快,手指在空中迅速移動:「這是中山的新地標,外形是按照迪拜的帆船酒店設計的。整棟樓形狀就像鑽石一樣,因為我們要90%的單位都可以看到岐江河。」周邊配套的介紹也不能少,五大商圈、三大銀行總部、摩天輪和步行街全部向我湧來。不到五分鐘,已確定自己身處中山的心臟。

介紹完模型,銷售人員轉身指向背後的電梯口,在空中畫了框,有些得意地告訴我們,以後這裏會有人臉識別,「人臉識別比較高級嘛。」坐上電梯,又補充道,「我們的電梯是瑞士品牌,五星級酒店才會用的。」

我們一口氣看了四五種戶型,平層和複式(即Loft)都有。大部分複式戶型的建築面積在40-70平方米,一樓是獨立廚房、衛生間和客廳,大大的落地窗能看到岐江江景,二樓則是臥室,稍大的戶型還多一個衛生間。銷售人員也再三強調,由於岐江壹號的特殊地位,平層和複式的層高都比一般樓盤來得高。複式顯然是更划算的戶型,在計算價格時,只計算一層的面積,相當於買一送一,價格多在100萬人民幣以內。旺角街頭的廣告幾乎也是推介這種大小的戶型。而在香港購買40-70平方米的二手房,大概需要500-1000萬港幣。

「怎麼會五十年不變,現在這是軟著陸」

一路上,曾先生是少數與中介相談甚歡的人。他的家鄉在惠州,以前有鄉情,想在老家買一套房。大灣區政策推出後,曾先生考慮在大灣區其他城市購置房產。「想改變下生活方式,想改善自己的生活。香港太貴了,改變不到。」

他細數大灣區不同城市的樓市行情,深圳已經飽和了,太貴,要八萬。最理想的,是珠海橫琴自貿區,便宜、升值快、距離香港近,他三番五次叮囑我,不一定要看新房,多去關注二手房(編註:應指商住公寓。據珠海的限購令,港人須在當地工作,連續五年繳納社保,才能購買一套住宅;但商住公寓對港人不限購。)。「等到那邊很多人(去買房)了,價錢提高我們就買不起了。眼光要比別人前一步。」

曾先生隨手打開Whatsapp群組,裏面滿是不同中介推薦的樓盤信息。他打算在今年「拿下」橫琴,平時就留意二手房源的信息,一旦有合適的,就會再去看房。

「怎麼會五十年不變,你吃飯,餐餐都不同。現在這是軟著陸。中央也沒有講政治,也沒有說要統治你,也沒有要開放你這個地方(香港)。」

那天我們一共看了兩個大樓盤,除了中山老城區的「岐江壹號」,還有一個是沙溪鎮的「佳兆業·大都匯」,後者吸引了曾先生。「房子溫溫暖暖的。投資的話,能升值也好,但還是想自己住,一個禮拜住一次。」曾先生看重這個香港上市公司的樓盤。

周末的下午,佳兆業的售樓處擠了近20桌人,圍坐著計算價格。爆破聲不間斷地衝進耳膜——這是慶祝交易成功的信號。
周末的下午,佳兆業的售樓處擠了近20桌人,圍坐著計算價格。爆破聲不間斷地衝進耳膜——這是慶祝交易成功的信號。 攝:Stanley Leung/端傳媒

周末的下午,佳兆業的售樓處擠了近20桌人,圍坐著計算價格。爆破聲不間斷地衝進耳膜——這是慶祝交易成功的信號。樓盤顯然人氣很高。據說第一棟開賣的樓,484戶在一個月內全部賣出。在網上宣傳中,佳兆業的樓盤地處「國際時尚小鎮」,比肩廣州K11、深圳萬象城和北京三里屯——後三者均被視為當地的地標商圈。

但在Johnny看來,佳兆業也容易令人「中伏」:這個樓盤看似位處旺區,附近還有商業街,實則屬於鎮區,而非市中心,「元朗有很多地方是旺的,但他還是元朗。中環就是中環,元朗就是元朗。」

高密度也是另一個需要詬病的問題:「一層有多少戶你知道嗎?像個九龍城寨一樣,密密麻麻的那種,你要怎麼賣出去啊。」

Johnny坦言,現在市場超過九成的房地產代理公司會賣便宜且有問題的房子,他們不會去核實開發商的資質,而有的開發商會買下舊樓,隔成小間賣出。

他反覆和我建議,要如何選擇書寫大灣區的主題:「如果你寫一些關於(買房)陷阱的東西,他們會更加喜歡,因為現在大家都接受了大灣區,他們覺得,來大陸看房是一件很普遍的事情,我閒著沒事就過去看看房。」

事實上,港人北上置業受騙的新聞層出不窮,2018年,就曾有報導披露港人在惠州惠東購買小產權房(編註:指在農民集體土地上建造的房屋,其產權證由鄉政府或村委會頒發,而非真正法律意義上的、由國家房管部門頒發),在付款後,才得知該樓盤屬違法建築將遭清拆。

網上流傳的「港人在大灣區買房風險」往往提及「房產五證」(編註:即國有土地使用證、用地規劃許可證、工程規劃許可證、工程施工許可證和商品房銷售(預售)許可證),但在廣東信榮律師事務所的張茂榮律師看來,關注五證的意義不大,因為每個證都以之前一個證為前提。簡單而言,只要有銷售許可證,即可認為前面的四項手續已經被政府審查過了。

張茂榮認為,買房風險存在於其他方面:「開發商確實存在虛假宣傳,提供一些誇大其詞的說法。」合同裏也可能存在霸王條款,「前面所有的承諾都是一種邀約、邀請,不構成合同的條款。作為買家,你是知曉的,並且無意義的,最終我們以政府規劃審批的為準。」由於簽約往往在短時間內完成,合同密密麻麻的,甚至使用小五號(對應磅值為9)的字號,購房者可能連合同內容都不看,也沒法提出修改意見。加上內地購房不常有律師介入,這樣的條約相當於為開發商提供免責條件,令購買者打官司十分被動。

另一方面,有些開發商會通過贈送面積吸引購房者,有的屬於違法建築,不受法律保護;有的是隔層空間,即Loft的房型——後者在看房團中十分常見。張茂榮說,增加面積的房子,在去年發生了很多爭議,有開發商將規劃設計為單層的房子建成兩層,被政府責令強制拆除。

中國綜合開發研究院執行所長曹鍾雄認為,不應過度解讀港人北上買房,「(這在)未來可能是一個常態,香港人、澳門人會慢慢往內地走。」
中國綜合開發研究院執行所長曹鍾雄認為,不應過度解讀港人北上買房,「(這在)未來可能是一個常態,香港人、澳門人會慢慢往內地走。」攝:Stanley Leung/端傳媒

中國綜合開發研究院執行所長曹鍾雄則認為,不應過度解讀港人北上買房,目前的情況,屬於大家都看好大灣區的前景價值。「(這在)未來可能是一個常態,香港人、澳門人會慢慢往內地走,深圳人也會去東莞、惠州,就像浪花一樣,有來有往的,流動會越來越頻繁。」

這種浪潮也來自於公共服務、基礎設施的改善,亦與產業結構的變化有關。曹鍾雄以科技創新為例,「香港的科創需要產品實現,我要去內地找工廠,深圳的東西需要借鑑香港的靈感。」曹鍾雄分析,反過來講,有工作和產業上的互動,一定會帶來生活上的變化。

尾聲

近晚上八點,夜幕降臨,售樓處人潮不減,還能聽到爆金蛋的歡呼聲。聽說今天成交了十幾單。

我算了算時間,再不出發,回到香港就要凌晨了。一小時生活圈的體驗,似乎過於疲憊。不禁想起中午吃飯時,一位團友反覆念叨,要多吃點,晚上回到香港,食肆店舖已經不營業了。

團友們隨後得知,這趟回程,只會將大夥送到珠海口岸,港珠澳大橋的車費、回到香港的路費,都得自付,這與前期宣傳的「全程免費」不同。大巴載著悶悶不樂的團友駛到珠海口岸。抵達香港時,果然已經12點了。

返家路上,我想起結束看房後,和一群中介在售樓處門口閒聊。看我面露猶豫,他們索性讓我與過往做個對比,「幾十年前,誰會想到深圳會發展成現在這樣?就好像第一次工業革命,第二次工業革命,有誰想得到的?」

「你肯定是投資一個未來的。」

近晚上八點,夜幕降臨,售樓處人潮不減,還能聽到爆金蛋的歡呼聲。聽說今天成交了十幾單。
近晚上八點,夜幕降臨,售樓處人潮不減,還能聽到爆金蛋的歡呼聲。聽說今天成交了十幾單。攝:Stanley Leung/端傳媒
香港 大灣區
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