2016台灣大選 台灣 看政見選總統系列之三

看看巴黎,想想藍綠,我們要什麼樣的社會住宅?

當巴黎把提供法定比例的社會住宅,視為一場平等、尊嚴和所有城市權的戰鬥時,台灣各黨總統候選人捍衛居住正義的決心,每個選民都在睜大眼睛檢視着。


巴黎市政府興建社會性住房在內的居民小區有:17區的Batignolles小區,13區的Paris Rive Gauche 小區,18區和19區的Paris Nord Est 小區。圖為17區的Batignolles小區。AFP
巴黎市政府興建社會性住房在內的居民小區有:17區的Batignolles小區,13區的Paris Rive Gauche 小區,18區和19區的Paris Nord Est 小區。圖為17區的Batignolles小區。AFP

馬蒂斯太太的家,是鄰近公園的一幢獨棟兩層小洋樓。房子有個小小的後院,圍牆邊繞着紫色小花,牆角則有幾株天竺葵;前院有一片草坪,草坪上擺着白雪公主與七矮人的雕塑,配着法國的藍天白雲,明亮而歡愉。

那一區大多是兩層或四層的獨棟洋樓,許多人家種了櫻桃樹。馬蒂斯夫婦在那住了40年,雖然兩人收入只比基本薪資高一些,但法國巴黎的社會住宅政策,讓他們的花園洋房租金僅有市價的20%左右。住進這棟社會住宅後,他們便有了安身立命之所,每年夏天甚至有餘裕到布列塔尼(Bretagne)或鄰近國家的海邊度假。

巴黎不出售,為了把人才留下

和丈夫一起住在巴黎的台灣作家羅惠珍,20年前也搬進了巴黎近郊的社會住宅。和馬蒂斯夫婦的房型不同,羅惠珍的社會住宅是6層樓公寓,共有11戶。她對門的鄰居是個單親媽媽,過去曾是公寓管理員;幾年前一戶印度家庭也曾搬進公寓裏,隨着丈夫工作的印刷廠搬遷,這家人才搬出這處社會住宅。

在巴黎,居住在社會住宅裏的並非僅有收入相對弱勢的家庭,大學教授、議員、外交官和副省長,各種職業和社會身份的人在社會住宅裏都找得到。法國媒體統計,巴黎市議會中163名市議員,就有11位住在社會住宅中。而巴黎8成以上的居民,也都符合申請社會住宅的資格。「像是法國城市部長亞瑪哈(Fadela Amara)也住在巴黎十三區的社會住宅。」擔任記者多年的羅惠珍,剛剛出版了一本介紹巴黎社會住宅的書——《巴黎不出售》,詳細描寫巴黎社會住宅政策的演變與現況。

並非法國公民才有申請社會住宅的權利,「你只要有居留權,年滿18歲,同樣可以申請。而在巴黎還有個別規定,例如工作地點在巴黎者,就可以申請巴黎的社會住宅。」羅惠珍向端傳媒解釋,這樣的規定,背後的精神價值在於「把人才留下」。過去巴黎經歷了高房價、租金上漲的問題,讓許多人口被迫往外推,「但一個城市不該長這樣。一間位於巴黎的公司能夠營利、繳稅給市政府,那是因為有勞工的貢獻,所以市政府當然得要照顧這些勞工。」

法國的社會住宅最早緣起於「工人住宅」,1849年路易拿破崙時代巴黎附近便開始出現「工人新村」,原始的用意在於安頓工人、避免抗爭,中上階級的人認為,工人的生活穩定後,能夠提升他們的生活習慣,減少酗酒鬧事的機會。不少企業陸續興建工人住宅群,以低利方式讓工人承購。隨後在1894年,法國政府通過平價住宅制度,開始由公部門提供平價住宅。直到二次大戰前,法國已擁有12萬戶的社會住宅。

如果租一個房子得用掉你三分之一的薪水的話,那還有生活品質可言嗎……多數人買房子都是拿來自住,炒作房地產的僅是少部分人。但少部份人的利益卻影響了多數人的權益。

羅惠珍

城市人口流動與成長,讓法國走過百年的居住政策仍不斷調整腳步與時俱進,以滿足民眾對居住的渴望。21世紀後,法國政府設置了「住宅部」,功能受到相當的重視,與就業、環境等同樣被視為促進、維護社會和諧的元素。

羅惠珍舉例,2000年法國左派聯合政府頒布《社會連帶與都市更新法》,按照都市人口比例規範政府提供的住宅數目,15萬人以上大城市,其周邊城鎮只要人口超過3500人,地方政府就得提供20%的社會住宅。2013年,法國政府甚至把社會住宅比例上調至25%。目前法國擁有超過470萬戶的社會住宅。

2014年,法國政府通過《住宅渠道與都市更新法》,明定房租價格規範,同時增加「冬季休兵期」(每年11月1日至隔年3月31日,即便房客未繳納房租,房東也不得將其驅逐出戶),保障弱勢居住權益。另外這條法令也規定,國有土地釋出時,得以興建住宅,尤其是社會住宅優先使用。

「2014年新任巴黎市長上台後,決定要以每年增加7000到7400戶的速度新建社會住宅,不過依舊有10萬人在排隊等待,平均得等上4年,才租得到社會住宅。為了可以更快速地取得社會住宅用地,法國政府立法保障地方政府能夠以比較優惠的價格取得土地。」羅惠珍說。

會有這麼大的需求量,部分原因來自高房價,巴黎的房價在10年內從每平方公尺3500歐元,上漲至8500歐元;而房租則是每平方公尺25歐元,兩房一廳的公寓,房租大約得要1500歐元。羅惠珍說,房仲在出租房屋時,還會要求租客的收入得是房租的4倍,換句話說,得要月薪6000歐元的人才租得起,但這個薪資在巴黎至少是中階主管階級,對於一般剛出社會的年輕人,根本負擔不了,「如果租一個房子得用掉你三分之一的薪水的話,那還有生活品質可言嗎?」羅惠珍反問。

當房屋負擔過於沉重,一般人在其他開銷上當然能省則省,窗子壞了不敢修、沙發壞了不敢換,如此一來,反而導致許多內需產業蕭條。「多數人買房子都是拿來自住,炒作房地產的僅是少部分人。但少部份人的利益卻影響了多數人的權益。」羅惠珍說道。

選舉政見,兩黨都承諾「20萬戶」

在台灣,目前公共住宅數量僅有0.08%,房價最高的台北市,房價所得比超過15倍。房價高漲,年輕人買不起也租不起已是近年的熱門議題。從2010年開始,民間組成「社會住宅推動聯盟」,呼籲政府負起責任,在高房價時代為弱勢族群提供只租不賣的社會住宅。可惜社會住宅議題延燒5年,儲量沒有增加多少,但弊案卻層出不窮。政府拿出公有土地,由建商以BOT(編案:指建商興建、營運一段時間後轉移回政府)方式興建社會住宅,最後卻爆發建商賄賂官員,以取得標案等醜聞。

大選前夕,社會住宅政策再度成為兩黨針鋒相對的焦點。兩邊陣營互相喊價,民進黨總統候選人蔡英文提出「8年20萬戶」社會住宅,對上國民黨總統候選人朱立倫的「4年20萬戶」。兩邊政策上最大的差異在於:前者傾向政府興建社會住宅,而後者則打算透過租金補貼,協助需求者租屋,活化利用市場上閒置的空屋。

雙方政策上的攻防,各自有其優缺點與不足。根據民進黨的規劃,未來將有6成至7成的社會住宅以政府興建方式提供,另外2成到3成由都市更新的容積獎勵中取得,剩下的1至2成則來自現有空餘屋釋出。不過這樣的藍圖立即遭到國民黨攻擊,質疑光一個社會住宅政策就得花上1兆(新台幣,下同)的經費,瀕臨舉債上限的台灣,哪裏找得出錢來支應?

「說我們會用超過1兆,都是鬼扯!」協助民進黨進行社會住宅政策規劃的德明財經科技大學副教授花敬群聽見國民黨的質疑,也立刻砲火猛烈地回擊。「我們的規劃是以1坪(1坪 = 3.3058平方公尺)造價10萬元來計算,其中中央與地方政府各出資1到1成5,剩下資金以融資方式取得。」花敬群解釋,如此一來中央與地方一年各別要出80億元。

但即便所有地方政府總共只要出80億元,對於許多舉債早已過高的縣市,是否造成一種負擔?

花敬群解釋,社會住宅主要集中在都會區,因此並不會每個地方政府都要負擔一樣多的支出,「另外我們也一直在呼籲,地方政府調漲『公告地價』,這樣就能收到土地增值稅,我大略算過,若適度調漲,台北市一年多81億元、新北市一年多50億元的稅收,不怕沒錢蓋社會住宅。」

至於調整公告地價是否引起地主不滿?花敬群笑笑,「我們估算過了,會因為調整地價,土地增值稅得多繳超過1萬元的,僅有2%的人口。一般人頂多多繳1000元而已。」

蓋社會住宅是一個不動產開發的動作,是長期經營的產業。預算支應是短期資金,一個長期產業應該要有長期資金的規劃……用預算來做,根本是惡意要讓社會住宅做不下去!

花敬群

「國民黨的政策就是想用預算來負擔,才會覺得很貴,但是我們如果『只租不售』,租金回來以後就能平衡財務。」花敬群分析,社會住宅根據不同需求來設計分級租金,假設100戶中,7成租金是市價的7折、兩成租金則是市價4折,最後1成提供給弱勢底層,僅收取1成或更少的租金。只要能做好財務規劃,50年後租金便能攤還營建成本。

「蓋社會住宅是一個不動產開發的動作,是長期經營的產業。預算支應是短期資金,一個長期產業應該要有長期資金的規劃。」花敬群說,「用預算來做,根本是惡意要讓社會住宅做不下去!」

分級租金的概念,同樣也用在巴黎的社會住宅政策上,「申請社會住宅會有一個薪資門檻,門檻以下者才能申請,然後又會依照你的薪資水平來衡量租金,所以同樣三房兩廳,這一戶人家租金可能只有市價3成,另一戶則要繳交8成的租金。」羅惠珍說,另一方面政府為了財務平衡,每年也會精算一次,判斷各種租金級別與房型的社會住宅要釋出多少比例,才能損益平衡。

房型、價格各有不同,數量也有限制,法國的社會住宅申請表中,還會根據個人狀況來判斷輕重緩急,例如:突然失業的單親媽媽,政府就會針對這樣的緊急狀況加速她的申請流程,讓這樣的個案能儘速取得住宅保障。

只是台灣的社會住宅儲量嚴重不足,初期興建階段能提供的戶數有限,若要考量財務平衡,提供給弱勢的低租金住宅比例恐怕不多。對此花敬群也坦言,「一開始我們會保守一點,透過抽籤和保證戶數的方式,讓1到2成保證提供給弱勢。弱勢的需求很多元,但社會住宅數量有限,我們用抽籤的,把這件事交給老天。」

藍求立竿見影,綠看長期方案

相較於民進黨選擇以興建社會住宅方式提供公營住宅,國民黨則着重在租金補貼,其中包括低收入戶與身障者,每年租金補貼3.6萬至6萬元,如此每年可滿足7.6萬戶弱勢家庭租屋需求;另外每年補助最高5萬元,讓收入在後40%的有偶、無自住房屋的青年可以申請,一年將可協助2.4萬人順利租屋。國民黨方面強調,透過租金補貼不但能迅速協助有需求的家庭,且一年預算僅要40億元。

「租金補貼雖然是短期的,但是要用蓋的速度很慢啊!」曾任台北市都市發展局長的邊泰明說,國民黨的政策是短期有效方案,民進黨以興建方式增加社會住宅,則是長期方案,「不過現在喊的數字都是選舉口號啦,真的在裏面的人都知道,真的要蓋是很難的。」

但想透過提高租金補助協助租屋,也得市場上有空餘屋釋出,供需才有可能平衡。邊泰明也坦言,以台灣100萬空屋來估算,可以拿出來出租的,恐怕只有5萬間。但這5萬屋主中,願意把房屋釋出出租的,恐怕僅有4成。「畢竟拿出來還要擔心管理問題,擺在那邊空屋稅負擔又不高,何必一定要拿出來租給別人。」邊泰明說,過去台北市曾建立租房的媒合平台,「但績效非常差,成功媒合的案例只有個位數。」如何將空屋擠出來,提供到租屋市場上,成了另一個大問題。

為了增加社會住宅儲量,巴黎同樣把主意打到空屋身上。羅惠珍說,2014年剛上任的住宅部長,便修法減免了租金所得的稅賦,鼓勵屋主釋出空屋。另外也將朝着「加重空屋稅」與「增加次要房屋稅」等方向努力,擠出市場的空屋。而為了追查到個人手上的空餘屋,法國甚至透過檢查電表等方式,判定住宅是否有人居住,以確實課到空屋稅。同時巴黎市政府更成立「房屋仲介公司」,鼓勵屋主將空屋租給政府,再由政府轉租。

法國的經驗證明,要能從供給面擠出空屋,還得搭配稅收着手,例如持有第二棟房屋課重稅等,但邊泰明直言,一旦從稅制下手,將會衝擊房地產交易市場,「台灣現在房地產又被視為經濟發展火車頭,背後是很複雜的經濟問題與利益團體壓力,而且修法還得經過立法院,有人敢嗎?」

為巴黎提供法定比例的社會住宅,「是一場平等、尊嚴和所有城市權的戰鬥」,得依靠興建社會住宅和稅制調整等多管齊下,才有辦法完成任務。 但在台灣,總統候選人們是否真的準備好面對這場硬戰?

藍綠兩黨對於租稅改革問題的避而不談,正是台灣房地產市場最大的問題。當房地產持有與交易的成本依舊低廉,房地產炒作的風氣當然盛行不衰。「台灣把房地產當成經濟火車頭,但是房地產飆漲的這些年,台灣經濟有起色嗎?」羅惠珍質問。

相較於台灣政府縱容建商與投資客炒作房地產,在法國,2005年布列塔尼的首府——雷恩(Rennes)為了不讓房價失去控制,陸續與大型營建業者簽署「價格調控」合約,要求新建房屋價格要略低於市價。隨後馬賽、里昂等大城市也紛紛效法,與建商簽訂類似的合約。

「建商願意簽署這樣的合約,因為他們知道,只有讓想買房子的人買得起房子,房屋市場才不會崩盤。」羅惠珍說,雖然稅制變更與租金限制讓法國的房地產投資客少了許多,但營建業者並不擔心,「他們認為每年都有新的年輕人離家獨立生活、或者組成家庭,法國1年有23萬對新婚夫妻,就有23萬個居住需求,再加上舊屋汰換翻新等,1年大約會有50萬的住宅需求。營建業者並不擔心沒有市場。」

羅惠珍感慨,在台灣,營建業者反而抱着「賺到飽」的心態,蓋豪宅、賣豪宅。「這讓房屋價格居高不下,年輕人更不敢結婚,無法獨立生活。」惡性循環下反而壓縮了房地產市場的需求成長。

高房價時代,讓擁有一個安身立命之所成為遙遠的夢想,但期待政府負起提供居住需求的責任,恐怕還得等上一些時日。巴黎副市長,主要負責社會住宅政策的依安‧布洛薩(Ian Brossat)在《巴黎不出售》的推薦序中寫道,為巴黎提供法定比例的社會住宅,「是一場平等、尊嚴和所有城市權的戰鬥」,得依靠興建社會住宅和稅制調整等多管齊下,才有辦法完成任務。 但在台灣,總統候選人們是否真的準備好面對這場硬戰?

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