香港

成都蘭桂坊水土不服,盛智文進軍內地受挫

盛智文揚言10年在內地開8個蘭桂坊,但首站成都已見頹勢,這或許是港商在內地水土不服的又一典型故事。


成都蘭桂芳夜景。攝:Yue Wu/端傳媒
成都蘭桂芳夜景。攝:Yue Wu/端傳媒

25歲的徐駿豐於澳洲大學畢業後返回家鄉成都任職平面設計師。對成都夜生活,他是識途老馬。他曾經一星期5個晚上泡夜店到清晨5點,也試過跟4個朋友一起花兩萬元(人民幣,下同)喝酒。

10月31日萬聖節當晚,記者約他到成都的蘭桂坊玩,他一口拒絕:「蘭桂坊就是差,很多大叔大嬸在那邊玩,一點也不型。」到底有多差?「裝修差音樂差燈光差沙發差。」

從前他也曾流連蘭桂坊,今天他最常去的是成都的保利中心,「比較地下,不時請來外國DJ打碟,玩Techno音樂。一支啤酒不過30元,在這裏跟妹子搭訕也比較隨和,大家都是來認識朋友,很容易打開話題。不像蘭桂坊的酒吧和club,付錢請一些美女來吸引一堆『小蜜蜂』那麼虛假。」

這座25層高的大廈貌似住宅,卻藏身了十多家夜店。晚上12點半,不同膚色的人一起擠進電梯。Joe在21樓的Tag跟着電子音樂起舞,開始數算不再去蘭桂坊的理由。

他在蘭桂坊有喝假酒的經歷:「一喝假酒頭就很痛。」假酒在內地,尤其成都,一點也不罕見,2013年當地的天天漁港酒家就被檢獲售賣1150支假酒,案件還未審結,一年後再獲揭發賣80瓶假酒。去年初成都新都區一個假酒工場被破獲,搜出總值100萬元的假酒。

另一名在場的四川大學學生在旁附和。「蘭桂坊的活動已經了無新意。每年夏日嘉年華都是一樣的巴西女郎,今年她也長出皺紋來了。」

成都年輕人在保利頂樓的TAG酒吧。 攝:Yue Wu/端傳媒
成都年輕人在保利頂樓的TAG酒吧。 攝:Yue Wu/端傳媒

成都蘭桂坊死寂,店舖黯然離場

這個被成都夜店常客厭棄的蘭桂坊,位處成都市中心錦江區,是香港「蘭桂坊之父」盛智文在中國主理的首個蘭桂坊。

萬聖節當晚,成都蘭桂坊還是熱鬧,到處都是男男女女變身的「鬼」。但節日前一天的周五晚上,記者首度到訪成都蘭桂坊時,雖然街上人來人往,但最旺場的香港茶餐廳和星巴克也只坐滿一半。節日翌日,記者再次到現場,發現整個蘭桂坊行人路上空無一人,酒吧只有兩名外籍人士,儼如死城。

以為這是節日過後普遍的冷場,但鄒先生卻說:「這才是這裏(成都蘭桂坊)的真面目。平日除周五六稍有起色,周一至周四及周日都很死寂。」

萬聖節前,鄒先生剛剛忍痛離場,關閉了自己投資的酒吧。除去正在裝修的單位,現時蘭桂坊有有三成空置單位尚未找到新業主,有些甚至全幢空置,大門外鐵鍊緊鎖。

離場的租戶包括2013年遷入,不足兩年後遷出的雪糕店Hagen Dazs。來自美國的連鎖西餐廳Tony Romas在開業一年後倒閉。另外,分店遍佈中國、墨西哥和杜拜的粵菜集團品牌采蝶軒旗下的蝶23蘭桂坊店亦於今年中關門。

萬聖節的第二天,成都蘭桂坊非常的空蕩。攝:Yue Wu/端傳媒
萬聖節的第二天,成都蘭桂坊非常的空蕩。攝:Yue Wu/端傳媒

蘭桂坊模式:誕生中環,進軍內地

1981年一位德國出生,成長在加拿大的猶太商人盛智文在中環蘭桂坊加州大廈辦了一家取名為「加州」的漢堡包店。餐廳成功令這位商人由餐廳東主逐步變成地產大亨,翌年購入整幢加州大廈,1992年購入加州娛樂大廈,更多其他經營者將餐廳和夜店選址在蘭桂坊。他把附近的商店一家一家買下來。

香港蘭桂坊既是地產項目,也是擁有過百所餐廳、酒吧等餐飲娛樂設施的集團。目前香港蘭桂坊一帶,七成物業的業權都屬於盛智文。近年來盛智文多番聲稱,幾乎每星期都接到內地省市邀請他在內地城市打造一個個蘭桂坊。2009年盛智文選擇落戶成都。

他的選擇可以理解,2014年四川省省會成都GDP排名全國第九,乍看並不驚人,但成都作為二線城市的龍頭,全球企業500強中有超過一半已在成都落腳。而且成都的消費力不只是常住成都的1400萬人口,還包括整個四川、雲南、西藏等整個中國西部。

2010年七月《福布斯》發表報告,把成都列為未來10年全球經濟增長最快的城市。美國Brookings Institute統計2013至2014年度,成都經濟增長為8.1%,排名全球第16。香港不少發展商早已在成都插旗,發展各類住宅及商業項目。香港駐成都經貿辦事處的數字顯示,截至去年底,共有4657家港商在四川,投資總額達342.3億美元。

盛智文向端傳媒記者回憶說,2008年接到成都市錦江區區委書記周思源的電話,邀請他進駐成都市中心黃金地段錦江旁。盛智文當時對成都一無所知,半帶猶豫地在由北京返港的途中途經成都觀察,看到了錦江旁19棟由2至6層高的房子。周思源原本給他的任務是發展成商場,但他認為不可行。反覆談判接近一年,成都錦江區政府跟盛智文達成協議改裝成夜店區。這跟香港蘭桂坊因夜店和餐廳多年來慢慢聚集而形成的soho區不同,成都蘭桂坊顯然是政府規劃和招商下突然出現的產物。

盛智文不願透露協議的所有細節。但據傳媒報導及業內人士透露,他的集團擁有成都蘭桂坊19棟物業中的其中4棟,其餘15棟則由錦江區政府擁有,交由蘭桂坊集團管理及經營。據了解此15棟的租戶亦向蘭桂坊交租,蘭桂坊再向錦江區政府交租。盛智文說錦江區政府亦給予蘭桂坊集團在一定年期內買斷其餘棟物業的選擇,雖然至今沒有行使,但有積極考慮買斷。

2010年12月22日蘭桂坊開幕時,影星劉嘉玲、余文樂、薛凱琪等眾星雲集,風頭一時無兩。鄒先生的酒吧正是成都蘭桂坊「開國功臣」之一。

盛智文。攝:羅國輝/端傳媒
盛智文。攝:羅國輝/端傳媒

高峰期僅持續兩年

鄒先生樓上酒吧約有面積400平方米,與5名朋友投資超過300萬裝修,主打現場樂隊現奏流行音樂,面向中產和專業人士的客群。

開業第一年後生意漸上軌道。「第一年開業時生意不好,蝕近一百萬。但我們接受,一來酒吧要累積熟客,二來我們相信蘭桂坊需要時間建立知名度。2012年生意好轉,當時萬聖節人多到寸步難行,根本無法擠進去,只能被人擠着走。」他回憶當時連週一至四的平日亦天天客滿,周末經常拒絕訂座,「每月的生意額高達50萬」。

鄒先生不願透露租金,但據業內人士透露,現時成都蘭桂坊地鋪租金為200至340人民幣一平方米,樓上100至140一平方米。當中包括推廣費和管理費,分別為16至26一平方米。由此推斷,鄒先生酒吧的租金約為40000至56000,加上10名員工的薪水、樂隊演出費用、水電費等其他支出,每月成本約為20萬。扣除成本,他當時的淨收入達到30萬人民幣。

地方政府強推政策,蘭桂坊禁車關燈

不過好景不常,鄒先生說今天成都蘭桂坊萬聖節的人流只及高峰期的三分一。他說,轉捩點在2013年6月舉辦的財富全球論壇。

財富全球論壇當年在成都香格里拉酒店舉辦,步行至蘭桂坊只需3分鐘。成都市政府和錦江區街道辦非常緊張,市內實施交通管制,而蘭桂坊水津街更實施24小時車輛不准出入。「街道辦要求各酒吧收起所有戶外露天桌椅,這可是酒吧最能營造氣氛之處!」

原本財富論壇只是3天的事,但這些措施卻維持了兩年,本來車流人流不絕的蘭桂坊人氣驟降。

「街道辦認為這樣才乾淨、有秩序。以前這條街除了酒吧人氣鼎盛,還有很多賣小吃的地攤。但現在汽車不能駛入,連帶行人也減少,地攤自然消失。」

沒車,沒人,平日晚上甚至關上一半街燈。「連酒吧老闆都投訴街道太黑,擔心自己出入會有生命危險,你說好不好笑?」鄒先生苦笑。

晚上的成都蘭桂坊。攝:Yue Wu/端傳媒
晚上的成都蘭桂坊。攝:Yue Wu/端傳媒

「香港是法治,這裏是人治」

鄒先生和另一家同在蘭桂坊經營餐廳的東主黃先生,曾為此不時跟蘭桂坊管理科,錦江區政府和街道辦等各個部門等周旋,結果反而越說越黑。

「有天蘭桂坊管理科說我們的桌椅不好看,要全部更換跟星巴克看齊。突然有位區長前來,指一指餐廳招牌,說它的顏色不好看,又要我立刻更換。」黃先生面對官員指點,起初唯唯諾諾採取拖字訣,直到有天十二名執勤人員上門要求他立即換掉招牌,否則明天便把餐廳關掉,他唯有無奈就範。

「香港是法治,這裏是人治。人之間協調不了便辦不了事。」今天黃先生仍無法得知每個政府部門的分工和職責,招牌到底怎樣才令各部門官員感覺好看。「我唯一知道的是,每年蘭桂坊管理科總有官員上門要求我們訂購黨報,對我說我已經預了我的份,那位官員還說我的餐廳這麼大,替我訂20份,每份365元。」順從付鈔訂了黨報,但至今從沒見過這份報紙的實物。

端傳媒記者曾聯絡成都錦江區政府及街道辦希望了解事件,至今未獲得任何回覆。

看家本領難挽頹勢

根據鄒先生及黃先生表示,成都蘭桂坊的高峰期只維持了一年半多,踏入2014年除了面對各政府機關的政策方針變動,客人亦因為剛遇上全國經濟放緩而銳減,夜店生意大受打擊。2015年,鄒先生的酒吧不時出現「零客人、零收入」的慘況。

他們曾經期望蘭桂坊會耍出他們在香港的看家本領 —— 搞活動來挽回頹勢,但蘭桂坊落戶成都5年,活動已無新意,人流一年不如一年。

「主要還是萬聖節、聖誕新年和夏日嘉年華。」萬聖節當天的蘭桂坊路上,除了年輕人外,也有很多家庭前來湊熱鬧。「這些一家大小豈是夜店的目標顧客群?」鄒先生亦認為推廣活動無法跟商戶結合。「人們只是來了但不消費,蘭桂坊其實可以考慮更多結合商戶的做法,如收少量入場費再派發商戶折扣券。」

成都蘭桂坊的一條街。攝: Yue Wu /端傳媒
成都蘭桂坊的一條街。攝: Yue Wu /端傳媒

蘭桂坊進軍內地下一站,海口?

鄒先生認為成都蘭桂坊落到如此田地,蘭桂坊公司管理層責無旁貸:「說到底,蘭桂坊才是我們的業主,一方面無法協助我們跟各個政府部門周旋,二來他們人事也有問題。蘭桂坊落戶至今五年,竟然更換了四個總經理,全部都沒有管理內地夜店經驗,根本無法有任何長遠計劃。」

盛智文在中環蘭桂坊的辦公室接受端傳媒訪問時承認,成都蘭桂坊踏入第五年,租戶和管理方面亟需調整。

「第一位總經理是香港人,因為家庭原因回來了。」(11月17日更正:因翻譯問題,此句作更正)「第二個是本地人,人很好但欠缺經驗。第三個是香港人,他跟內地官員關係不錯,但只有物業管理經驗,但不諳招商和夜場操作。現在的總經理上場不到半年,我期待他有所作為。」不少港商委派香港人北上出任管理層,但他亦認為尋找有經驗、認識國情、懂得跟官員打交道卻又不受劣質官場文化污染者並不容易。

商戶生意差,有許多投訴和不滿,盛智文說他都有聽過,但他認為租戶者不無責任。

「五年來我見過很多經營者,有些做得很好,有些做得馬馬虎虎。」馬馬虎虎這四個字,他以普通話說出來。「大陸很多餐飲行業的經營者都有正職,餐廳酒吧都只是副業。例如年多前遷出的一所卡啦OK,老闆是一位經營時裝的中年貴婦,對夜店一竅不通。」

「我願意與他們共渡時艱。」盛智文亦提到財富全球論壇後的措施,明白對租戶的影響。「不過好的經營者在任何情況生意一樣好;但有些明明是自己經營不善,卻怪這怪那,怨天怨地。例如有些業主欠租數個月,但其實只是他們的正職現金周轉不靈,跟餐廳生意無關。有酒吧的樂隊水平低,客人又怎會多次回頭?」

盛智文認為蘭桂坊在香港成功,但落戶大陸後,要配合中國發展商業項目,亦要謹慎面對大量不專業的品牌和經營者。「中國仍是一個發展中的市場,零售業務比較成熟,大家都知道哪些連鎖品牌質素較高。但夜店生意則完全不同,很多經營者都欠缺經驗,甚至是三、五十人來自不同行業的人合資。」

面對蘭桂坊三成的空置單位,問盛智文有否減租,他也不否認:「我們會為優質商戶提供租金優惠,一切都是配合市場走勢。」事實上,成都商業地產市場走勢並不樂觀。高緯環球2015年第一季的報告指,成都購物中心空置率達10%,仲量聯行第二季報告更指辦公室空置率逾4成。一些項目招商壓力愈來愈大,成都部分地區原預計開業的15個項目,當中6個因招商問題推遲至2016年以後。

繼成都之後,下一個中國蘭桂坊鐵定於12月在海南島海口市開幕,第三個將於2017年在無錫誕生。盛智文對他的北上大計沒有因為成都這一役而卻步,他對發展內地蘭桂坊品牌仍一臉興奮,並說10年內開8個蘭桂坊的大計仍然可行。

不過他亦強調:「海口蘭桂坊不在市中心,加上中國經濟短期放緩,需要多點時間才能起飛。長遠而言中國經濟會穩定下來,我仍深具信心。」

可是鄒先生的酒吧未等得及經濟起飛便已提早關燈。雖然說起這間酒吧他還是一臉不捨,他平靜地說:「蘭桂坊的衰落,既是關於管理不善,但遇上中國經濟增長急速放緩、成都商業地產市場供過於求,加上地方官僚繁文縟節和政策改變,經營者質素參差,這不只是蘭桂坊的問題,更是港商北上營商的典型故事。」

2015年10月31日,成都,市民在蘭桂芳萬聖節派對上化妝。攝:Yue Wu/端傳媒
2015年10月31日,成都,市民在蘭桂芳萬聖節派對上化妝。攝:Yue Wu/端傳媒

(尊重受訪者意願,文中鄒先生和黃先生為化名)

2017 年 7 月,端傳媒啟動了對深度內容付費的會員機制。在此之前刊發的深度原創報導,都會免費開放,歡迎轉發,也期待你付費支持我們

如果你喜歡,就分享給更多人吧