很多時候，德國會被認為是一個住屋天堂，「置業」比例低（只有40%左右，在歐美最低的水平；圖一），租住的比例高，更重要的是，租金和樓價升幅不大，維持相對平穩的狀態（圖二）。不少論者都着眼德國的租務安排，要較多的政府管制，認為這就是租金升幅溫和的秘密良方；也有人認為這是德國人獨有的文化，而只有德國人想通了住房是「安居」而非「投資」。 有說，談房屋政策，必先要討論「安居」或是「置業」，認為「安居」不一定要「置業」，德國就是很好的例子云云。於是，根據這個推論，只要政府大規模興建多點租住的公屋，使再多的人住在租住的公屋裏，就「一天光晒」（形勢豁然好轉）。
先不說公屋本身是一個龐大的福利開支，要支撐現有的體制，已有一定的難度，從德國的例子引申到加大居住公屋的比例，更是引喻失義，因為德國的租住單位，是以私營為主。不過，這個「德國現象」，有其值得探討的現象。試想想，如果收租要極多的限制，樓價升幅也不多，從資金回報的角度，資金進入發展樓房就會減少，長遠減低供應，使租金樓價回升到均衡點。為什麼德國可以一方面發展樓房的回報低，一方面又可以供大於求呢？答案肯定不單單是租務管制，尤其是德國的房地產市場是以私人市場為主導。
減低規劃限制 增加土地供應
筆者認為，要探討這個問題，必須要從發展成本和土地供應入手。發展成本，和政府發展和規劃條例，息息相關，例如英國的條例，就較德國繁複，而德國的相關條例，更以地方政策為依歸。地方政策較鼓勵發展，就可以減低發展的成本。相反，無論是英國或是香港，相關的條例只會愈來愈嚴謹，雖然更顧及社會其他不同的範疇，但供應就無可避免地減少。除了規劃條例寬鬆、發展成本較低，土地供應較多，尤其是東西德合併後，在柏林等地，土地供應出現供大於求，使租金和地價一直跑輸世界其他各地。
當土地房屋供應大，租金和樓房價格自然難以上升，房價不上升，買房的意欲就會減低；事實上，房屋既是必需品，也是一項重要投資，故有一個說法：當房價上升，就愈多人買樓，怕上不了車；相反，當房價下跌，卻沒有人問津，樓房需求縱使不變，沒有人願吃眼前虧，紛紛持觀望態度。價升追入，價跌反不買，既是人性投資的盲點，也解釋了為什麼德國的樓價愈平就愈沒有人買。
從「德國現象」的教訓，要使租金樓價升幅放緩，必先要減低規劃限制，也要增加土地供應。
累計多年的推地不夠，和規劃失誤，使香港陷入三重困境，即是：政府能用的土地儲備低，大量造「新地」幾乎沒有可能，「新地」變「熟地」（註）的過程漫長，和普遍市民不相信政府沒有能力造地的事實。
歸根究柢，本港房屋問題源於深層次矛盾，新土地供應不足、舊樓重建、開發郊野公園土地或移山填海又遇上不同方面阻力。找不到新地，變不到熟地，其中的一個關鍵問題，是很多市民根本不相信政府沒有地。
這一方面反映了市民對政府的不信任，也凸顯了政府的兩難：如果標榜政府不夠土地，只會使市民更加恐慌性入市，推高樓價；但是如果政府大派定心丸，告訴市民未來供應無限，只會使找新地和造新地時的難度增加，因為市民會說，政府一方面說夠地，一方面又要大塊大塊地造新地。造新地必然會影響某部分人，如果社會沒有造地必要的共識，在政治上的推動便更難了。
中長期土地供應斷層或出現
筆者對未來香港短中長的房屋供應都是較擔心的，尤其是中長遠的供應。所謂的短，是3至5年，中期是5至10年，長期是10年之後的。如果細看政府現時的計劃，中長期的造地計劃，阻力相當大，稍有差池，甚至可能造成中長期的土地供應斷層。
不過，筆者最擔心的，不是未來3至5年的供應量（短期），而是5至10年（中期）之後的供應量可能會更低，甚至出現樓市供應斷層。未來幾年的落成量，可以從現時的施工量看到，而未來幾年的施工量，就可以從過去幾年的賣地量看到；因為，隨着未來港鐵物業供應無幾，而私人改用途申請幾乎停頓，未來落成和施工，都要靠賣地表中所賣出的「熟地」（或可快速改劃的「生地」）。由於之前十年造「新地」幾乎停止，政府所剩的儲備不多，能放進賣地表的都已經放進去，甚至不能放進去的都「勉強」放進去（包括那些還未改劃用途的，或未好好作整體規劃的政府用地和綠化地帶，引起了不少城規會中的爭議和司法覆核）；可以預期，當賣地表中的存貨在未來幾年內耗盡後，就要靠中期的新造土地，如洪水橋新區等。而如果這些新發展區有延遲的話，中期供應斷層就隨時可能出現，又或者到時候，發展商手上的農地便更奇貨可居，和政府的補地價談判也更有優勢。
不過，單從基本的供求關係，樓市有其有利的基本因素，但不等於樓價永遠不跌。事實上，香港受着外圍的影響，由於聯繫匯率的緣故，貨幣和信貸升跌的波幅，相對於整體經濟生產，比例相當高。這幾個情況，可以從幾個方面看到：一、香港的基礎貨幣，在2008年底開始，短短一年，由三千多億，猛增至超過一萬多億，翻了幾翻，然後在2012年底，和2014年底，分別都再有輕微升幅，2015年頭，基礎貨幣已經接近14000億；二、香港銀行的總資產，由2008年底10.7萬億，大幅增長到2015年頭的19萬億，超過80%的增幅，遠遠跑贏了香港GDP和平均工資增長。
土地供不應求這個局面，看來會伴隨香港一段不短的時間，要看社會能否認清其中的土地短缺的嚴峻性。不過，信貸和貨幣的週期，和樓市關係密切，當週期逆轉，價格亦可以背道而馳。金融海嘯的威力，就在於其「去槓桿化」的效果，使全球信貸萎縮，創造了所謂的信貸黑洞，使資產貶值。香港房屋土地問題，不一定是價格上升才會出現，筆者的憂慮是，當下次信貸週期逆轉，價格下跌，而土地房屋卻仍然供應不足，基層的生活就可能更艱苦，整體社會的代價可能會更大。
（黃元山，中文大學全球政經碩士客席講師）
註：「熟地」即已經規劃作住宅用途的土地、土地已完成收回、 清拆及地盤平整、並附有適當基建設施的土地。「生地」則指未形成建設用地條件的土地。