觀點 政經人文

黃元山:「德國現象」對香港房策的教訓

有說,談房屋政策,必先要討論「安居」或是「置業」,認為「安居」不一定要「置業」,德國就是很好的例子云云。


圖一。資料年份如下:美國,2010;丹麥、愛爾蘭、希臘,2009;芬蘭、日本、荷蘭、西班牙、瑞典,2008;比利時、法國、英國,2007;澳洲、加拿大、葡萄牙,2006;德國、意大利、2002。圖:端傳媒設計部
圖一。資料年份如下:美國,2010;丹麥、愛爾蘭、希臘,2009;芬蘭、日本、荷蘭、西班牙、瑞典,2008;比利時、法國、英國,2007;澳洲、加拿大、葡萄牙,2006;德國、意大利、2002。圖:端傳媒設計部

很多時候,德國會被認為是一個住屋天堂,「置業」比例低(只有40%左右,在歐美最低的水平;圖一),租住的比例高,更重要的是,租金和樓價升幅不大,維持相對平穩的狀態(圖二)。不少論者都着眼德國的租務安排,要較多的政府管制,認為這就是租金升幅溫和的秘密良方;也有人認為這是德國人獨有的文化,而只有德國人想通了住房是「安居」而非「投資」。 有說,談房屋政策,必先要討論「安居」或是「置業」,認為「安居」不一定要「置業」,德國就是很好的例子云云。於是,根據這個推論,只要政府大規模興建多點租住的公屋,使再多的人住在租住的公屋裏,就「一天光晒」(形勢豁然好轉)。

圖二。圖:端傳媒設計部
圖二。圖:端傳媒設計部

先不說公屋本身是一個龐大的福利開支,要支撐現有的體制,已有一定的難度,從德國的例子引申到加大居住公屋的比例,更是引喻失義,因為德國的租住單位,是以私營為主。不過,這個「德國現象」,有其值得探討的現象。試想想,如果收租要極多的限制,樓價升幅也不多,從資金回報的角度,資金進入發展樓房就會減少,長遠減低供應,使租金樓價回升到均衡點。為什麼德國可以一方面發展樓房的回報低,一方面又可以供大於求呢?答案肯定不單單是租務管制,尤其是德國的房地產市場是以私人市場為主導。

減低規劃限制 增加土地供應

筆者認為,要探討這個問題,必須要從發展成本和土地供應入手。發展成本,和政府發展和規劃條例,息息相關,例如英國的條例,就較德國繁複,而德國的相關條例,更以地方政策為依歸。地方政策較鼓勵發展,就可以減低發展的成本。相反,無論是英國或是香港,相關的條例只會愈來愈嚴謹,雖然更顧及社會其他不同的範疇,但供應就無可避免地減少。除了規劃條例寬鬆、發展成本較低,土地供應較多,尤其是東西德合併後,在柏林等地,土地供應出現供大於求,使租金和地價一直跑輸世界其他各地。

當土地房屋供應大,租金和樓房價格自然難以上升,房價不上升,買房的意欲就會減低;事實上,房屋既是必需品,也是一項重要投資,故有一個說法:當房價上升,就愈多人買樓,怕上不了車;相反,當房價下跌,卻沒有人問津,樓房需求縱使不變,沒有人願吃眼前虧,紛紛持觀望態度。價升追入,價跌反不買,既是人性投資的盲點,也解釋了為什麼德國的樓價愈平就愈沒有人買。

從「德國現象」的教訓,要使租金樓價升幅放緩,必先要減低規劃限制,也要增加土地供應。

累計多年的推地不夠,和規劃失誤,使香港陷入三重困境,即是:政府能用的土地儲備低,大量造「新地」幾乎沒有可能,「新地」變「熟地」(註)的過程漫長,和普遍市民不相信政府沒有能力造地的事實。

歸根究柢,本港房屋問題源於深層次矛盾,新土地供應不足、舊樓重建、開發郊野公園土地或移山填海又遇上不同方面阻力。找不到新地,變不到熟地,其中的一個關鍵問題,是很多市民根本不相信政府沒有地。

這一方面反映了市民對政府的不信任,也凸顯了政府的兩難:如果標榜政府不夠土地,只會使市民更加恐慌性入市,推高樓價;但是如果政府大派定心丸,告訴市民未來供應無限,只會使找新地和造新地時的難度增加,因為市民會說,政府一方面說夠地,一方面又要大塊大塊地造新地。造新地必然會影響某部分人,如果社會沒有造地必要的共識,在政治上的推動便更難了。

一名男子在地產鋪門前走過。攝:林亦非/端傳媒
一名男子在地產鋪門前走過。攝:林亦非/端傳媒

中長期土地供應斷層或出現

筆者對未來香港短中長的房屋供應都是較擔心的,尤其是中長遠的供應。所謂的短,是3至5年,中期是5至10年,長期是10年之後的。如果細看政府現時的計劃,中長期的造地計劃,阻力相當大,稍有差池,甚至可能造成中長期的土地供應斷層。

不過,筆者最擔心的,不是未來3至5年的供應量(短期),而是5至10年(中期)之後的供應量可能會更低,甚至出現樓市供應斷層。未來幾年的落成量,可以從現時的施工量看到,而未來幾年的施工量,就可以從過去幾年的賣地量看到;因為,隨着未來港鐵物業供應無幾,而私人改用途申請幾乎停頓,未來落成和施工,都要靠賣地表中所賣出的「熟地」(或可快速改劃的「生地」)。由於之前十年造「新地」幾乎停止,政府所剩的儲備不多,能放進賣地表的都已經放進去,甚至不能放進去的都「勉強」放進去(包括那些還未改劃用途的,或未好好作整體規劃的政府用地和綠化地帶,引起了不少城規會中的爭議和司法覆核);可以預期,當賣地表中的存貨在未來幾年內耗盡後,就要靠中期的新造土地,如洪水橋新區等。而如果這些新發展區有延遲的話,中期供應斷層就隨時可能出現,又或者到時候,發展商手上的農地便更奇貨可居,和政府的補地價談判也更有優勢。

不過,單從基本的供求關係,樓市有其有利的基本因素,但不等於樓價永遠不跌。事實上,香港受着外圍的影響,由於聯繫匯率的緣故,貨幣和信貸升跌的波幅,相對於整體經濟生產,比例相當高。這幾個情況,可以從幾個方面看到:一、香港的基礎貨幣,在2008年底開始,短短一年,由三千多億,猛增至超過一萬多億,翻了幾翻,然後在2012年底,和2014年底,分別都再有輕微升幅,2015年頭,基礎貨幣已經接近14000億;二、香港銀行的總資產,由2008年底10.7萬億,大幅增長到2015年頭的19萬億,超過80%的增幅,遠遠跑贏了香港GDP和平均工資增長。

土地供不應求這個局面,看來會伴隨香港一段不短的時間,要看社會能否認清其中的土地短缺的嚴峻性。不過,信貸和貨幣的週期,和樓市關係密切,當週期逆轉,價格亦可以背道而馳。金融海嘯的威力,就在於其「去槓桿化」的效果,使全球信貸萎縮,創造了所謂的信貸黑洞,使資產貶值。香港房屋土地問題,不一定是價格上升才會出現,筆者的憂慮是,當下次信貸週期逆轉,價格下跌,而土地房屋卻仍然供應不足,基層的生活就可能更艱苦,整體社會的代價可能會更大。

(黃元山,中文大學全球政經碩士客席講師)

註:「熟地」即已經規劃作住宅用途的土地、土地已完成收回、 清拆及地盤平整、並附有適當基建設施的土地。「生地」則指未形成建設用地條件的土地。


2017 年 7 月,端傳媒啟動了對深度內容付費的會員機制。在此之前刊發的深度原創報導,都會免費開放,歡迎轉發,也期待你付費支持我們

如果你喜歡,就分享給更多人吧