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鄒崇銘:基建運輸已和賭博無異

「鐵路+物業發展」模式過往雖然取得成功,但卻並非一種可持續的發展模式。


乘客在地鐵站使用扶手電梯。攝 : Billy H.C. Kwok/端傳媒
乘客在地鐵站使用扶手電梯。攝 : Billy H.C. Kwok/端傳媒

日前港鐵宣布中期業績,由於期內錄得將軍澳「緻藍天」售樓進帳,令核心純利急升至逾68億元,大增55.5%,港鐵強調這並非一項經常性收入。不過港鐵新項目超支問題未見止血,至今南港島線和觀塘延線已超支30億,高鐵香港段造價更大增138億,港府如何處理暫仍未有定案。但我們卻可以很肯定地說,基建運輸已變成風險最高的投機行業,恍如傾盡全副身家放手一博似的。而港鐵則由令港人驕傲的成功發展模式,很大機會搖身一變,成為一盤尾大不掉的爛攤子。

低效低能的「大白象」

長期以來,港府均號稱「積極不干預」,又或起碼要做到「小政府,大市場」。但單是從基建運輸看來,這完全已是一個掩耳盗鈴、自欺欺人的謊言。從1985年開始,政府會將土地收入撥入「基本工程儲備基金」,只限用作基建的「非經常性支出」,形成不斷製造土地、興建基建工程的循環。巨額基建投資成功帶來新的增長動力,最大得益者是在沿線坐擁有大量資產的財團;但一旦因規劃失誤而投資失利,承受數以百億計損失的卻是納稅人。

正如中文大學前副校長廖柏偉指出,1980年至1997年地價總收入為3092億元,工程總開支則是2184億,因此「地價淨收入盈餘」為909億;1997年至2013年地價收入上升一倍至6104億,但開支卻上升了一倍半達5542億,盈餘僅為562億(註一)。廖柏偉是特區政府長遠財政計劃工作小組成員,他原試圖告訴大家,地價盈餘偏低不足支持經常性支出的增加;但他卻竟完全沒有注意到,問題關鍵是工程開支增長過快,基建愈益成為低效低能的「大白象」工程!

然而,基本工程開支只是個開端,2014年財政預算曾俊華建議拿出2200億,成立「未來基金」發展基建,才是將來真正的戲肉所在。正如林茵和林芷筠曾在《明報》指出,由於中國人向有「積穀防饑」觀念,因此財爺打出「為未來儲錢」的旗號,很少有人會反對,但其實這是套花錢而非儲錢的語言偽術。實際情況是:特區政府的財政儲備看似很多,但基建負債已佔去財政儲備的一半。再加上準備上馬的各項目總成本,剛好跟所有的財政儲備相若。但高鐵香港段、港珠澳大橋、屯門西繞道及赤鱲角連接路、蓮塘/香園圍口岸等全部超支,完工之日肯定還遠不止此數。

鐵路+物業,窮途末路

2013年6月,港鐵以深圳龍華線的「鐵路+物業發展」項目,奪得國際公共運輸協會(International Association of Public Transportation)的「國際商業模式大獎」(International Business Model Award)。一方面,這是對過去三十多年以來,港鐵採用全球獨一無二的「鐵路+物業發展」模式,取得空前驕人成就的一種認可;另一方面,不無弔詭的是,得獎項目卻是深圳的龍華線,而非香港本土的鐵路項目。

毫無疑問,「鐵路+物業發展」又或整體港鐵的營運,作為成功商業營運模式向外輸出,進一步鞏固港資在區域以至全球市場的優勢,本屬十分正常的事情。但問題卻正正在於,大股東是特區政府的港鐵,為何會變得如此「不務正業」,致力於香港鐵路以外的多元化業務?特區政府讓港鐵上市,無疑已賦予它本身獨特的生命軌跡,彷彿與所有私人企業沒有兩樣;但問題是,港鐵是否應該變得如此「朝秦暮楚」,把業務組合的戰線愈拉愈長?

根本問題在於,「鐵路+物業發展」模式過往雖然取得成功,但卻並非一種可持續的發展模式。當港鐵的新鐵路項目已趨飽和,上蓋物業發展的高峰期漸次過去,尤其是不屬原有網絡自然延伸的新鐵路項目,如沙中線,政府已放棄採用擁有權模式的發展,「鐵路+物業發展」的路在香港愈行愈窄,已是路人皆見的事實。過往港鐵通過上蓋物業取得的豐厚利潤,無疑能補貼鐵路服務收入的不足,提高港鐵業務組合的市場競爭力;但一利亦有一弊,近年投資銀行普遍調低港鐵的增長預測,正是由於物業收益面臨不斷萎縮的結果。

業務組合,須可持續

難道,這就是港鐵必須一往無前的死胡同嗎?無疑,港鐵亦正逐步提高商業樓宇管理和租務的業務比重,如德福、圓方和IFC等,但相比於過往住宅物業帶來的巨額盈利,商業樓宇所佔的比重始終仍有限;面向全港市民的租住房屋項目,不但可以提供相當穩定而風險極低的回報,而且亦能重新建立港鐵與普羅香港人/客戶的緊密關係。

由此來說,推動新的另類租住房屋項目(類似中產公屋),將是港鐵重整其核心業務組合,令長線的成本收益結構更趨穩固,業務組合更具可持續發展的潛力,從財務風險管理的角度而言,是尚佳的增長策略。港鐵更可考慮將整體的收租業務,併合成物業投資信託基金分拆上市,讓鐵路與收租業務的分工更清晰。而對中等收入家庭租住房屋需求的承擔,也就更有利於港鐵繼續通過服務經營權模式,向政府爭取未來鐵路沿線的物業發展權。

(鄒祟銘,香港理工大學應用社會科學系講師,著有《以銀為本:7評香港產業及人口政策》、《用消費改變世界》等書)

註一:Liu Pak Wai, “Land Premium and Hong Kong Government Budget: Myths and Realities." The Chinese University of Hong Kong, Institute of Global Economics and Finance Working Paper, February 2014.

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