日前港鐵宣布中期業績，由於期內錄得將軍澳「緻藍天」售樓進帳，令核心純利急升至逾68億元，大增55.5%，港鐵強調這並非一項經常性收入。不過港鐵新項目超支問題未見止血，至今南港島線和觀塘延線已超支30億，高鐵香港段造價更大增138億，港府如何處理暫仍未有定案。但我們卻可以很肯定地說，基建運輸已變成風險最高的投機行業，恍如傾盡全副身家放手一博似的。而港鐵則由令港人驕傲的成功發展模式，很大機會搖身一變，成為一盤尾大不掉的爛攤子。
低效低能的「大白象」
長期以來，港府均號稱「積極不干預」，又或起碼要做到「小政府，大市場」。但單是從基建運輸看來，這完全已是一個掩耳盗鈴、自欺欺人的謊言。從1985年開始，政府會將土地收入撥入「基本工程儲備基金」，只限用作基建的「非經常性支出」，形成不斷製造土地、興建基建工程的循環。巨額基建投資成功帶來新的增長動力，最大得益者是在沿線坐擁有大量資產的財團；但一旦因規劃失誤而投資失利，承受數以百億計損失的卻是納稅人。
正如中文大學前副校長廖柏偉指出，1980年至1997年地價總收入為3092億元，工程總開支則是2184億，因此「地價淨收入盈餘」為909億；1997年至2013年地價收入上升一倍至6104億，但開支卻上升了一倍半達5542億，盈餘僅為562億（註一）。廖柏偉是特區政府長遠財政計劃工作小組成員，他原試圖告訴大家，地價盈餘偏低不足支持經常性支出的增加；但他卻竟完全沒有注意到，問題關鍵是工程開支增長過快，基建愈益成為低效低能的「大白象」工程！
然而，基本工程開支只是個開端，2014年財政預算曾俊華建議拿出2200億，成立「未來基金」發展基建，才是將來真正的戲肉所在。正如林茵和林芷筠曾在《明報》指出，由於中國人向有「積穀防饑」觀念，因此財爺打出「為未來儲錢」的旗號，很少有人會反對，但其實這是套花錢而非儲錢的語言偽術。實際情況是：特區政府的財政儲備看似很多，但基建負債已佔去財政儲備的一半。再加上準備上馬的各項目總成本，剛好跟所有的財政儲備相若。但高鐵香港段、港珠澳大橋、屯門西繞道及赤鱲角連接路、蓮塘／香園圍口岸等全部超支，完工之日肯定還遠不止此數。
鐵路＋物業，窮途末路
2013年6月，港鐵以深圳龍華線的「鐵路＋物業發展」項目，奪得國際公共運輸協會（International Association of Public Transportation）的「國際商業模式大獎」（International Business Model Award）。一方面，這是對過去三十多年以來，港鐵採用全球獨一無二的「鐵路＋物業發展」模式，取得空前驕人成就的一種認可；另一方面，不無弔詭的是，得獎項目卻是深圳的龍華線，而非香港本土的鐵路項目。
毫無疑問，「鐵路＋物業發展」又或整體港鐵的營運，作為成功商業營運模式向外輸出，進一步鞏固港資在區域以至全球市場的優勢，本屬十分正常的事情。但問題卻正正在於，大股東是特區政府的港鐵，為何會變得如此「不務正業」，致力於香港鐵路以外的多元化業務？特區政府讓港鐵上市，無疑已賦予它本身獨特的生命軌跡，彷彿與所有私人企業沒有兩樣；但問題是，港鐵是否應該變得如此「朝秦暮楚」，把業務組合的戰線愈拉愈長？
根本問題在於，「鐵路＋物業發展」模式過往雖然取得成功，但卻並非一種可持續的發展模式。當港鐵的新鐵路項目已趨飽和，上蓋物業發展的高峰期漸次過去，尤其是不屬原有網絡自然延伸的新鐵路項目，如沙中線，政府已放棄採用擁有權模式的發展，「鐵路＋物業發展」的路在香港愈行愈窄，已是路人皆見的事實。過往港鐵通過上蓋物業取得的豐厚利潤，無疑能補貼鐵路服務收入的不足，提高港鐵業務組合的市場競爭力；但一利亦有一弊，近年投資銀行普遍調低港鐵的增長預測，正是由於物業收益面臨不斷萎縮的結果。
業務組合，須可持續
難道，這就是港鐵必須一往無前的死胡同嗎？無疑，港鐵亦正逐步提高商業樓宇管理和租務的業務比重，如德福、圓方和IFC等，但相比於過往住宅物業帶來的巨額盈利，商業樓宇所佔的比重始終仍有限；面向全港市民的租住房屋項目，不但可以提供相當穩定而風險極低的回報，而且亦能重新建立港鐵與普羅香港人／客戶的緊密關係。
由此來說，推動新的另類租住房屋項目（類似中產公屋），將是港鐵重整其核心業務組合，令長線的成本收益結構更趨穩固，業務組合更具可持續發展的潛力，從財務風險管理的角度而言，是尚佳的增長策略。港鐵更可考慮將整體的收租業務，併合成物業投資信託基金分拆上市，讓鐵路與收租業務的分工更清晰。而對中等收入家庭租住房屋需求的承擔，也就更有利於港鐵繼續通過服務經營權模式，向政府爭取未來鐵路沿線的物業發展權。
（鄒祟銘，香港理工大學應用社會科學系講師，著有《以銀為本：7評香港產業及人口政策》、《用消費改變世界》等書）
註一：Liu Pak Wai, “Land Premium and Hong Kong Government Budget: Myths and Realities." The Chinese University of Hong Kong, Institute of Global Economics and Finance Working Paper, February 2014.