我參加了大灣區看房團，中介說：「投資大灣區就是投資未來。」

三月，一個天色陰沉的周末早晨，香港太子地鐵站口卻瀰漫著春日郊遊的氛圍，近百人聚集在此，身著輕簡便裝、背著雙肩包。色彩鮮豔的招牌和旗幟分割了人群，他們都將北上參與大陸一日遊的活動。組織者各有不同，而時下最熱門的，當屬大灣區看房團。

近兩年來，每周末都有一輛輛滿載港人的大巴，從香港口岸開往廣東不同城市看房。2019年2月18日，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》（下稱「綱要」）落地，為看房團更添熱度。

大灣區包含廣東省九個城市（廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、中山、江門、惠州和肇慶）及兩個特別行政區——香港與澳門。這是中國第一個灣區規劃，野心劍指美國舊金山和紐約灣區。2017年，大灣區GDP總值超過舊金山灣區，令其前景更被看好。

大灣區宣傳重點之一，便是打造「一小時生活圈」。去年通車的港珠澳大橋和在建的深中（編註：指從深圳到中山）通道，更成為地產經紀口中的有利「論據」。香港高企的房價成為大灣區置業的催化劑，不少人蓄勢待發，想從巨大的時代紅利中分一杯羹。「現在是大灣區時代了，投資大灣區就是投資未來。」地產中介信誓旦旦道。

香港太擠，北上「避難」

在網上搜索看房團的信息後，很快有中介打電話給我，直呼我的姓氏。這套無縫銜接的服務令我感到不適，再三追問下，對方才吞吞吐吐道：公司通過搜索引擎監測到我瀏覽過他們的網頁，接著將潛在客戶的聯繫方式發給各個中介。後來我本著實驗精神又在網上搜了一次，果真，一天內接到另一家中介的電話。

向我簡略介紹後，中介直奔主題——推薦周末的看房團——包吃、包接送、全程免費。據他介紹，綱要落地後，客源增加，看房團也在原有的深圳口岸之外，增設了從太子出發的選項。

我參加的這一團有60多人，將大巴塞得滿滿當當。這並不算多，中介透露，往日周末能有100來人。而這不過是眾多中介公司中的一家。除了網絡上的宣傳攻勢，在人頭攢動的旺角街頭，不乏被高高舉起的碧桂園、佳兆業、萬科、華發等知名地產商廣告牌，向來往行人兜售大灣區置業的光明未來。

多數團友是結伴前往的，有宛如出門郊遊的一家三口，孩子才上小學；也有少言寡語的中年夫婦；或三五好友。全程有三位專門從中山趕來的中介陪同，二十來歲，親切，粵語流利。整趟車程沒有專門的宣講，氛圍不如想像中的熱鬧，大多數人寡言，只有三三兩兩的人在閒聊。

或許受到天氣影響，路途比我想像中耗時。從香港出發，抵達港珠澳大橋的口岸，出境後換乘跨海巴士，到珠海口岸後才算有了看房團的實感。口岸出口外視野空曠，幾乎看不到遊客，除了七八位西裝革履的中介，四散站著等待來看房的客戶。

珠海是看房團主打的灣區城市之一，價格並不太有競爭力。以橫琴自貿區為例，房價的高峰已從港珠澳大橋通車前的2-3萬/每平方米（人民幣，下同），升至5-6萬。與此同時，中山房價基本還停留在1-2萬，是中介口中的「低窪」，機不可失。

終於，在車上顛簸了四個小時後，我們抵達中山南頭鎮。已經成形的輕軌站在稀疏的建築中有如龐然大物，暗示著這個地處中山北面的小鎮，也踏上了大灣區發展的舞台。輕軌站邊的嶄新樓盤，在成片低矮的樓群中威武孤立。巴士繞過新樓盤，駛向與南頭鎮毗鄰的黄圃镇，放眼望去全是是密密麻麻的「握手樓」（編註：握手樓指相隔距離很近的樓房，打開窗戶就可以握到手，這種樓房在城中村尤為普遍）。

下午一點半，我們在一家農家菜餐廳吃午餐。這是看房團一日遊的亮點之一——品嚐當地美食——儘管餐桌上沒有出現海報宣傳的乳鴿。大家顯然都餓了，一開始都不怎麼說話。慢慢地，老練的團友有一搭沒一搭地分享過去的看房體驗，點評不同看房團安排的菜式。

逾40歲的李太參加過幾次看房團，始終沒遇上合適的。之前陪朋友來中山看房，樓盤尚未竣工，沒有電梯，兩人得戴著頭盔哼哧哼哧爬到七樓。據李太回憶，那樓盤帶泳池，配套設施與香港的新樓盤相差無幾，「才幾十萬啊！」李太快言快語道，頓了幾秒，聲音低沉下來，「香港太擠，人太逼，變成自己沒地方可以換，所以上來避難，這裏住一下，那裏住一下。」

飯後，60餘位團友被打散成不同小組，由20多位中介分別帶領著，坐上中介的私家車，開啟刷樓看房的密集行程。

「習近平在兩會的講話強調三點，第三點就是粵港澳大灣區的發展」

「中山在大灣區屬於中心位置，是粵港澳大灣區現在重點打造的，中山是心臟位置。」在看房過程中，總能見到這樣的宣傳標語。

這樣的描述也算準確。中山東臨深圳、香港，南面珠海、澳門，向北則是廣州、佛山和東莞。2018年，中山開工建設中山港新客運碼頭，預計今年年底完工。建成後，中山到香港、深圳的時間將縮短為一個小時。另外，連結深圳和中山的深中通道也計劃於2023年通車。

「路通，財通。」售樓處的銷售人員對「大灣區的心臟」信心滿滿，「大灣區匯聚的人流會集中在中心點，去發展所有產業。」

適逢兩會，銷售人員搬出習近平在兩會的講話，「今年強調三點，一個是科技社會，第二點強調交通，第三點就是講粵港澳大灣區的發展。」

中介們總能在合適的時機，吐出國家領導人的言論。

「（港珠澳）大橋開通時，習近平上台講了句，蘇州過後無艇搭。意思就是，過了這個村，沒有這個店。」

Johnny是另一家中介公司的地產經紀，有13年從業經驗，在接受端傳媒採訪時，他表示：「香港過來大灣區生活、投資、買房，現在就是一個很好的時機。」

綱要正式出台後，Johnny的公司特地找來專業人士給員工做培訓，加強服務和講解。據Johnny介紹，他公司的成交率在業內數一數二，周末看房團成交率達到40%，3月甚至突破50%。而工作日由私家車接送、一對一服務的散客，成交率甚至高達70%。

以前不太忙的時候，Johnny嘗試通過設計主題吸引客戶，最多一次組織了260人看房，五台大巴浩浩蕩蕩來往兩地。「今年就不用（設計主題）了，也忙得要死要活。」他語氣輕鬆，似乎早已料到這個局面，「去年開始，翡翠台都有在放大灣區的宣傳片。香港人更容易接受這邊了，現在來內地看房，已經形成常態了。」

「中國政府，是一個很好面子的政府，它說要做就一定會做。就像它搞一帶一路一樣，虧錢虧得要命的，但它說了要搞，就一定要搞。很多人說中國很笨，搞一帶一路，但自從中國政府推出大灣區計劃以後，很多人就覺得好神奇，串連起來了。」

看我沒說話，Johnny有些得意，「像我們這種銷售，分析得這麼透徹了，你過來能不買房嗎？剩下就是價格問題了，打完折就能去交訂金了。」

「李嘉誠都說了，（買房的關鍵是）地段地段還是地段」

看房團的第一個樓盤在餐廳不遠處，是黄圃鎮上唯一一棟高樓。售樓處的宣傳板上寫著：南沙港鐵路將於2020年通車，在中山境內的黄圃站，將被打造為歐洲快線的物流中心。這個樓盤與南頭輕軌站僅有十分鐘車程，自然也成為一大賣點。

售樓處擠得落不下腳，沒有過多介紹，負責帶我看房的中介Ben（化名）便直奔樣板房。這是一個投資型樓盤，相當於公寓型酒店，不能自住，買下後由開發商代理出租。

2017年習近平提出「房住不炒」，大灣區整體樓市調控升級並持續收緊，九個城市中，除了肇慶和江門，其他城市都出台了調控政策。

「限購令不是為了打壓房價，而是為了放緩房價上漲，」Johnny認為，能出台限購令的城市，後續肯定會出台很多利好政策，港珠澳大橋、深中通道、灣區一小時生活圈和人才政策等，都是配合限購令的政策。

「中國是政策性市場。限購令其實是我們說的催化劑。如果不出現限購令，可能漲一輪也就算了，你出了限購令， 這個地方起碼要漲好幾輪。」Johnny說。

2017年3月，中山推出限購令，港人只有滿足祖籍為中山的條件，才可購買一套一手樓。因純住宅無法入手，市場順勢掀起了一場「公寓熱」。

「現在中山住宅用地少，這個只能說是『上有政策，下有對策』。」在售樓處，銷售人員熱情洋溢地推薦公寓。2018年中山市國土局公佈《中山市2018-2022年住宅用地供應計劃表》，五年呈現逐年遞減趨勢，評論預測中山未來的住宅供應會遠小於需求。「為什麼現在公寓賣得這麼好？公寓是住宅和寫字樓的結合體，可商可住。」

公寓的樣板房裝修精緻，甚至有些奢華。但仔細琢磨，公寓和純住宅還是有不小的區別：比如，公寓的水電費用比住宅高；住宅產權70年，公寓只有40年；住宅的業主可以在當地落戶，公寓不行……

我們在第一個樓盤待了不到十分鐘，Ben已打算前往下一站，顯然這不是他們的主打樓盤。

市區才是主戰場。在去往那裏的40分鐘車程裏，Ben著力強調了香港和中山兩地樓價的巨大差距：「香港現在新樓差不多20萬一平方（編註：即約為2萬元一呎），這邊一萬多，相差十幾倍。你在這裏買兩房60多萬，在香港車位都買不了。」

Ben20歲出頭，高中畢業後從事室內設計工作，後轉行投身房地產行業。看房團熱潮來襲後，他的工作更加忙碌，有時凌晨三點還在開會。生意好的時候，售樓處到晚上12點依然燈火通明。

中山有五個區、18個鎮，市區和鎮的界線感分明。我們看的樓盤「岐江壹號」在中山老城區石岐區，和李嘉誠的樓盤在同一區——中介再三強調。

「能叫到壹號的，是地段之王，李嘉誠都說了，（買房的關鍵是）地段地段還是地段。」岐江壹號的銷售人員語氣流露著自信。岐江壹號坐落於岐江河畔，樓高188米，在中山十分罕見。「這個名稱是要有備案的，要上報國土局。壹號不是隨便叫的，名稱也不是隨便批的，就像以前的皇帝一樣。」（編註：岐江壹號的物業公司為珠海華發集團有限公司，是珠海的龍頭國企，與珠海經濟特區一同誕生。）

正式的看樓流程從看模型開始。銷售人員語速飛快，手指在空中迅速移動：「這是中山的新地標，外形是按照迪拜的帆船酒店設計的。整棟樓形狀就像鑽石一樣，因為我們要90%的單位都可以看到岐江河。」周邊配套的介紹也不能少，五大商圈、三大銀行總部、摩天輪和步行街全部向我湧來。不到五分鐘，已確定自己身處中山的心臟。

介紹完模型，銷售人員轉身指向背後的電梯口，在空中畫了框，有些得意地告訴我們，以後這裏會有人臉識別，「人臉識別比較高級嘛。」坐上電梯，又補充道，「我們的電梯是瑞士品牌，五星級酒店才會用的。」

我們一口氣看了四五種戶型，平層和複式（即Loft）都有。大部分複式戶型的建築面積在40-70平方米，一樓是獨立廚房、衛生間和客廳，大大的落地窗能看到岐江江景，二樓則是臥室，稍大的戶型還多一個衛生間。銷售人員也再三強調，由於岐江壹號的特殊地位，平層和複式的層高都比一般樓盤來得高。複式顯然是更划算的戶型，在計算價格時，只計算一層的面積，相當於買一送一，價格多在100萬人民幣以內。旺角街頭的廣告幾乎也是推介這種大小的戶型。而在香港購買40-70平方米的二手房，大概需要500-1000萬港幣。

「怎麼會五十年不變，現在這是軟著陸」

一路上，曾先生是少數與中介相談甚歡的人。他的家鄉在惠州，以前有鄉情，想在老家買一套房。大灣區政策推出後，曾先生考慮在大灣區其他城市購置房產。「想改變下生活方式，想改善自己的生活。香港太貴了，改變不到。」

他細數大灣區不同城市的樓市行情，深圳已經飽和了，太貴，要八萬。最理想的，是珠海橫琴自貿區，便宜、升值快、距離香港近，他三番五次叮囑我，不一定要看新房，多去關注二手房（編註：應指商住公寓。據珠海的限購令，港人須在當地工作，連續五年繳納社保，才能購買一套住宅；但商住公寓對港人不限購。）。「等到那邊很多人（去買房）了，價錢提高我們就買不起了。眼光要比別人前一步。」

曾先生隨手打開Whatsapp群組，裏面滿是不同中介推薦的樓盤信息。他打算在今年「拿下」橫琴，平時就留意二手房源的信息，一旦有合適的，就會再去看房。

「怎麼會五十年不變，你吃飯，餐餐都不同。現在這是軟著陸。中央也沒有講政治，也沒有說要統治你，也沒有要開放你這個地方（香港）。」

那天我們一共看了兩個大樓盤，除了中山老城區的「岐江壹號」，還有一個是沙溪鎮的「佳兆業·大都匯」，後者吸引了曾先生。「房子溫溫暖暖的。投資的話，能升值也好，但還是想自己住，一個禮拜住一次。」曾先生看重這個香港上市公司的樓盤。

周末的下午，佳兆業的售樓處擠了近20桌人，圍坐著計算價格。爆破聲不間斷地衝進耳膜——這是慶祝交易成功的信號。樓盤顯然人氣很高。據說第一棟開賣的樓，484戶在一個月內全部賣出。在網上宣傳中，佳兆業的樓盤地處「國際時尚小鎮」，比肩廣州K11、深圳萬象城和北京三里屯——後三者均被視為當地的地標商圈。

但在Johnny看來，佳兆業也容易令人「中伏」：這個樓盤看似位處旺區，附近還有商業街，實則屬於鎮區，而非市中心，「元朗有很多地方是旺的，但他還是元朗。中環就是中環，元朗就是元朗。」

高密度也是另一個需要詬病的問題：「一層有多少戶你知道嗎？像個九龍城寨一樣，密密麻麻的那種，你要怎麼賣出去啊。」

Johnny坦言，現在市場超過九成的房地產代理公司會賣便宜且有問題的房子，他們不會去核實開發商的資質，而有的開發商會買下舊樓，隔成小間賣出。

他反覆和我建議，要如何選擇書寫大灣區的主題：「如果你寫一些關於（買房）陷阱的東西，他們會更加喜歡，因為現在大家都接受了大灣區，他們覺得，來大陸看房是一件很普遍的事情，我閒著沒事就過去看看房。」

事實上，港人北上置業受騙的新聞層出不窮，2018年，就曾有報導披露港人在惠州惠東購買小產權房（編註：指在農民集體土地上建造的房屋，其產權證由鄉政府或村委會頒發，而非真正法律意義上的、由國家房管部門頒發），在付款後，才得知該樓盤屬違法建築將遭清拆。

網上流傳的「港人在大灣區買房風險」往往提及「房產五證」（編註：即國有土地使用證、用地規劃許可證、工程規劃許可證、工程施工許可證和商品房銷售（預售）許可證），但在廣東信榮律師事務所的張茂榮律師看來，關注五證的意義不大，因為每個證都以之前一個證為前提。簡單而言，只要有銷售許可證，即可認為前面的四項手續已經被政府審查過了。

張茂榮認為，買房風險存在於其他方面：「開發商確實存在虛假宣傳，提供一些誇大其詞的說法。」合同裏也可能存在霸王條款，「前面所有的承諾都是一種邀約、邀請，不構成合同的條款。作為買家，你是知曉的，並且無意義的，最終我們以政府規劃審批的為準。」由於簽約往往在短時間內完成，合同密密麻麻的，甚至使用小五號（對應磅值為9）的字號，購房者可能連合同內容都不看，也沒法提出修改意見。加上內地購房不常有律師介入，這樣的條約相當於為開發商提供免責條件，令購買者打官司十分被動。

另一方面，有些開發商會通過贈送面積吸引購房者，有的屬於違法建築，不受法律保護；有的是隔層空間，即Loft的房型——後者在看房團中十分常見。張茂榮說，增加面積的房子，在去年發生了很多爭議，有開發商將規劃設計為單層的房子建成兩層，被政府責令強制拆除。

中國綜合開發研究院執行所長曹鍾雄則認為，不應過度解讀港人北上買房，目前的情況，屬於大家都看好大灣區的前景價值。「（這在）未來可能是一個常態，香港人、澳門人會慢慢往內地走，深圳人也會去東莞、惠州，就像浪花一樣，有來有往的，流動會越來越頻繁。」

這種浪潮也來自於公共服務、基礎設施的改善，亦與產業結構的變化有關。曹鍾雄以科技創新為例，「香港的科創需要產品實現，我要去內地找工廠，深圳的東西需要借鑑香港的靈感。」曹鍾雄分析，反過來講，有工作和產業上的互動，一定會帶來生活上的變化。

尾聲

近晚上八點，夜幕降臨，售樓處人潮不減，還能聽到爆金蛋的歡呼聲。聽說今天成交了十幾單。

我算了算時間，再不出發，回到香港就要凌晨了。一小時生活圈的體驗，似乎過於疲憊。不禁想起中午吃飯時，一位團友反覆念叨，要多吃點，晚上回到香港，食肆店舖已經不營業了。

團友們隨後得知，這趟回程，只會將大夥送到珠海口岸，港珠澳大橋的車費、回到香港的路費，都得自付，這與前期宣傳的「全程免費」不同。大巴載著悶悶不樂的團友駛到珠海口岸。抵達香港時，果然已經12點了。

返家路上，我想起結束看房後，和一群中介在售樓處門口閒聊。看我面露猶豫，他們索性讓我與過往做個對比，「幾十年前，誰會想到深圳會發展成現在這樣？就好像第一次工業革命，第二次工業革命，有誰想得到的？」

「你肯定是投資一個未來的。」