中国推出“房屋养老金”应对住宅老化，引“变相征房产税”质疑｜Whatsnew

一则关于“房屋养老金”的新闻，近日引发了中国网上舆论普遍关注。

8月23日上午，在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”发布会上，住房城乡建设部副部长董建国答记者问时，谈及了“房屋养老金制度。

在谈到中国各地老化住房的维护保养时，他表示：“（住建部正在）研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”

“房屋养老金”制度一经提出，话题就立刻在中文互联网上刷屏，掀起了巨大争议。

“养老金”一词戳中了人们的敏感点，有网友说“人还没钱养老，还要给房子养老”。还有许多人认为，“房屋养老金”就是变相的“房产税”。甚至有传言称，上海浦东试点房屋养老金的收费标准已确定，主要依据房屋的面积和楼层而定，并标注了不同房屋的收费细则。

“上海辟谣平台”迅速发布辟谣，称此收费标准出自2011年外省市发布的专项维修资金管理办法操作细则（试行）。

8月26日，住建部直属期刊微信公众号发表了一篇社评《房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱，别再误读了！》回应，表示要澄清网上的争议。文章强调，“个人账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立”，因此，个人不需要再缴纳任何资金；此次的“房屋养老金”，是要建立公共账户，公共账户资金来源渠道主要有：城市政府通过地方财政补贴、土地出让金归集、原公房出售资金等多渠道归集。

该文章还谈到，近年来，政府部门多次提出要研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度。“我国已步入存量房时代，越来越多房屋出现老化问题，如房屋结构安全隐患、设施设备锈蚀老化、屋面渗漏、外墙脱落等。近年来房屋坍塌事故频发，2022年“4·29”长沙居民自建楼房坍塌事故后，住房城乡建设部就表示要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题”。

2022年5月，中国国务院办公厅印发《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，也提出要完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。

但为何已有了缴纳住宅专项维修基金，还需要房屋养老金？住宅专项维修基金究竟是什么？据住建部《住宅专项维修资金管理办法》的规定，房屋专项维修资金是专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。从2004年开始，住宅专项维修资金已是办理房屋产权证时必须缴纳的费用。起初，房屋维修基金是按购房款的2%-3%缴交，在2008年变为按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%缴交。

上海市房地产科学研究院发布的《我国房屋养老金制度：背景与框架》一文指出，目前，中国全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元人民币，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元。但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，「大量资金沉淀未有效利用」。而且，这笔经费的使用情况也存疑：在2007年就有媒体报道，有8亿房屋维修金违规流入股市。

现有的住宅专项维修资金存在的问题还包括是管理混乱、使用困难。

举例而言，有网友在微博上称，动用这笔基金需要业主委员会（业委会）申请，而他城市的大部分小区没有业委会，无处申请使用这笔资金；而另一位网友称，自己小区电梯故障，还未到五年保修期、无公示，物业就直接使用了这笔专项维修资金来维修电梯。

中国社科院保险与经济发展研究中心副主任阎建军在近日一篇文章中提到，动用住宅专项维修资金要求三分之二以上业主参加、过半数同意，门槛过高，程序漫长。

另一方面，阎建军还指出，部分老旧住宅维修资金严重不足。2004年之前的“房改房”和部分商品房没有缴存住宅专项维修资金。此外，2004年左右的商品房和经济适用房的价格较低，以北京为例，当时的经济适用房价格在1500元/平米左右，商品房的价格集中在4000元至8000元/平米范围内，住宅专项维修资金缴存基数低，部分小区余额已不足三分之一，资金续筹困难。因此，阎建军认为房屋养老金公用账户的建立很重要。（延伸阅读：《广州自来水价格改革争议的背后，中国公共基础服务的涨价潮》）

对于房屋养老金公共账户从哪里来的问题，上文提到的《我国房屋养老金制度：背景与框架》显示，公共账户由财政资金出资，以国有土地出让收入、中央财政城镇保障性安居工程补助资金（老旧小区更新改造资金）、地方财政补助资金为主，其他房地产相关税收为辅。中指研究院市场研究总监陈文静提出，按一定比例计提项目土地出让金、维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等，或是重要探索方向。然而，公共账户资金的前几个来源具体情况如何，有待更细致审视，而建立“房屋养老金”账户，是否依然“羊毛出在羊身上”，变相增加房屋持有人负担，以及此资金的落地和监管问题，依然是许多网友担心的问题。

从影响来看，房屋养老金或许有利于在房地产业渐趋萧条的情况下提升老旧住房价值，稳定房地产市场，且“房屋定期检修”制度将促进装修、建材等行业的发展。截至8月26日收盘，“房屋养老金”相关概念股走势上升，其中，房屋检测龙头国检集团、上海建科和建科股份都出现涨停。

而此次民间还质疑的，是“房屋养老金”是否只是为了在土地财政走低的当下扩大政府财政收入，并避免先前讨论的“房产税”可能造成的民间意见，而采取的“暗渡陈仓”之举。（延伸阅读：《中国房地产从业者口述：当作为经济引擎的行业失去信心》）

根据官方解释，“房屋养老金”和“房产税”是本质完全不同的两个概念——房产税是财产税，是居民持有房屋不动产而需要上缴国家的税收。房屋养老金则是为房屋未来维护和修缮而设立的资金归集账户。房产税是国家为了支持城市建设和公共服务而征收的，与小区内的绿化和公共区域关系不大。而房屋养老金则是为了确保居民住房保持良好状态，能够抵御时间的侵蚀而设立的一项制度。

房产税则是一个中国讨论许久却迟迟未有推出的税种。中国最早一次提到房产税甚至可以追溯到80年代，1986年国务院发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，发布后并没有什么响动。2003年，十六届三中全会提出，“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。物业税是房地产税的别称，但这一改革一直未能进行。

2011年1月，上海和重庆同时宣布启对个人住房征收房产税试点。2013年底，十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，概念内涵从“房产税”改为“房地产税”。2020年10月，十九届五中全会通过的“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确将“推进房地产税立法”纳入工作重点。2021年，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，试点期限为5年，实施启动时间由国务院确定。

尽管如此，中国的房地产税始终是“雷声大雨点小”，一直未正式落地。一般分析认为，房地产税的一般功能为取得财政收入，调控经济运行，解决收入分配不公、贫富两极分化、中央与地方的财权与支出责任错位等问题。（延伸阅读：《解读二十届三中全会《决定》：中共高层有哪些烦恼？要啃哪些“硬骨头”？》）

然而，许多分析人士也认为，在当下中国的经济情况下，地方政府的主要财政来源在于土地出让收入，在土地收入还没有吃尽时，房地产税对地方财政收入的贡献微乎其微。根据上海和重庆试点的结果，房地产税对控制房价并没有明显的效果，中国的房价和中国经济对房地产的依赖还没有到头，房地产税改革会触动过多行业领域的发展，而且中国的城镇化还在进行中。另外，中国的土地公有制下，房地产税的“纳税主体”、“税基”、“产权”、“税源统计”等都没有通过立法程序建立起来，更为房地产税的征收提高了难度。

因此，开征房地产税，仍然是一件争议极大的议题，这或许也解释了为何中国民间对“房屋养老金”抱有强烈的“变相征收房产税”的防备和质疑。