马蒂斯太太的家，是邻近公园的一幢独栋两层小洋楼。房子有个小小的后院，围墙边绕着紫色小花，墙角则有几株天竺葵；前院有一片草坪，草坪上摆着白雪公主与七矮人的雕塑，配着法国的蓝天白云，明亮而欢愉。
那一区大多是两层或四层的独栋洋楼，许多人家种了樱桃树。马蒂斯夫妇在那住了40年，虽然两人收入只比基本薪资高一些，但法国巴黎的社会住宅政策，让他们的花园洋房租金仅有市价的20%左右。住进这栋社会住宅后，他们便有了安身立命之所，每年夏天甚至有余裕到布列塔尼（Bretagne）或邻近国家的海边度假。
巴黎不出售，为了把人才留下
和丈夫一起住在巴黎的台湾作家罗惠珍，20年前也搬进了巴黎近郊的社会住宅。和马蒂斯夫妇的房型不同，罗惠珍的社会住宅是6层楼公寓，共有11户。她对门的邻居是个单亲妈妈，过去曾是公寓管理员；几年前一户印度家庭也曾搬进公寓里，随着丈夫工作的印刷厂搬迁，这家人才搬出这处社会住宅。
在巴黎，居住在社会住宅里的并非仅有收入相对弱势的家庭，大学教授、议员、外交官和副省长，各种职业和社会身份的人在社会住宅里都找得到。法国媒体统计，巴黎市议会中163名市议员，就有11位住在社会住宅中。而巴黎8成以上的居民，也都符合申请社会住宅的资格。“像是法国城市部长亚玛哈（Fadela Amara）也住在巴黎十三区的社会住宅。”担任记者多年的罗惠珍，刚刚出版了一本介绍巴黎社会住宅的书——《巴黎不出售》，详细描写巴黎社会住宅政策的演变与现况。
并非法国公民才有申请社会住宅的权利，“你只要有居留权，年满18岁，同样可以申请。而在巴黎还有个别规定，例如工作地点在巴黎者，就可以申请巴黎的社会住宅。”罗惠珍向端传媒解释，这样的规定，背后的精神价值在于“把人才留下”。过去巴黎经历了高房价、租金上涨的问题，让许多人口被迫往外推，“但一个城市不该长这样。一间位于巴黎的公司能够营利、缴税给市政府，那是因为有劳工的贡献，所以市政府当然得要照顾这些劳工。”
法国的社会住宅最早缘起于“工人住宅”，1849年路易拿破仑时代巴黎附近便开始出现“工人新村”，原始的用意在于安顿工人、避免抗争，中上阶级的人认为，工人的生活稳定后，能够提升他们的生活习惯，减少酗酒闹事的机会。不少企业陆续兴建工人住宅群，以低利方式让工人承购。随后在1894年，法国政府通过平价住宅制度，开始由公部门提供平价住宅。直到二次大战前，法国已拥有12万户的社会住宅。
如果租一个房子得用掉你三分之一的薪水的话，那还有生活品质可言吗……多数人买房子都是拿来自住，炒作房地产的仅是少部分人。但少部份人的利益却影响了多数人的权益。
城市人口流动与成长，让法国走过百年的居住政策仍不断调整脚步与时俱进，以满足民众对居住的渴望。21世纪后，法国政府设置了“住宅部”，功能受到相当的重视，与就业、环境等同样被视为促进、维护社会和谐的元素。
罗惠珍举例，2000年法国左派联合政府颁布《社会连带与都市更新法》，按照都市人口比例规范政府提供的住宅数目，15万人以上大城市，其周边城镇只要人口超过3500人，地方政府就得提供20%的社会住宅。2013年，法国政府甚至把社会住宅比例上调至25%。目前法国拥有超过470万户的社会住宅。
2014年，法国政府通过《住宅渠道与都市更新法》，明定房租价格规范，同时增加“冬季休兵期”（每年11月1日至隔年3月31日，即便房客未缴纳房租，房东也不得将其驱逐出户），保障弱势居住权益。另外这条法令也规定，国有土地释出时，得以兴建住宅，尤其是社会住宅优先使用。
“2014年新任巴黎市长上台后，决定要以每年增加7000到7400户的速度新建社会住宅，不过依旧有10万人在排队等待，平均得等上4年，才租得到社会住宅。为了可以更快速地取得社会住宅用地，法国政府立法保障地方政府能够以比较优惠的价格取得土地。”罗惠珍说。
会有这么大的需求量，部分原因来自高房价，巴黎的房价在10年内从每平方公尺3500欧元，上涨至8500欧元；而房租则是每平方公尺25欧元，两房一厅的公寓，房租大约得要1500欧元。罗惠珍说，房仲在出租房屋时，还会要求租客的收入得是房租的4倍，换句话说，得要月薪6000欧元的人才租得起，但这个薪资在巴黎至少是中阶主管阶级，对于一般刚出社会的年轻人，根本负担不了，“如果租一个房子得用掉你三分之一的薪水的话，那还有生活品质可言吗？”罗惠珍反问。
当房屋负担过于沉重，一般人在其他开销上当然能省则省，窗子坏了不敢修、沙发坏了不敢换，如此一来，反而导致许多内需产业萧条。“多数人买房子都是拿来自住，炒作房地产的仅是少部分人。但少部份人的利益却影响了多数人的权益。”罗惠珍说道。
选举政见，两党都承诺“20万户”
在台湾，目前公共住宅数量仅有0.08%，房价最高的台北市，房价所得比超过15倍。房价高涨，年轻人买不起也租不起已是近年的热门议题。从2010年开始，民间组成“社会住宅推动联盟”，呼吁政府负起责任，在高房价时代为弱势族群提供只租不卖的社会住宅。可惜社会住宅议题延烧5年，储量没有增加多少，但弊案却层出不穷。政府拿出公有土地，由建商以BOT（编案：指建商兴建、营运一段时间后转移回政府）方式兴建社会住宅，最后却爆发建商贿赂官员，以取得标案等丑闻。
大选前夕，社会住宅政策再度成为两党针锋相对的焦点。两边阵营互相喊价，民进党总统候选人蔡英文提出“8年20万户”社会住宅，对上国民党总统候选人朱立伦的“4年20万户”。两边政策上最大的差异在于：前者倾向政府兴建社会住宅，而后者则打算透过租金补贴，协助需求者租屋，活化利用市场上闲置的空屋。
双方政策上的攻防，各自有其优缺点与不足。根据民进党的规划，未来将有6成至7成的社会住宅以政府兴建方式提供，另外2成到3成由都市更新的容积奖励中取得，剩下的1至2成则来自现有空余屋释出。不过这样的蓝图立即遭到国民党攻击，质疑光一个社会住宅政策就得花上1兆（新台币，下同）的经费，濒临举债上限的台湾，哪里找得出钱来支应？
“说我们会用超过1兆，都是鬼扯！”协助民进党进行社会住宅政策规划的德明财经科技大学副教授花敬群听见国民党的质疑，也立刻炮火猛烈地回击。“我们的规划是以1坪（1坪 = 3.3058平方公尺）造价10万元来计算，其中中央与地方政府各出资1到1成5，剩下资金以融资方式取得。”花敬群解释，如此一来中央与地方一年各别要出80亿元。
但即便所有地方政府总共只要出80亿元，对于许多举债早已过高的县市，是否造成一种负担？
花敬群解释，社会住宅主要集中在都会区，因此并不会每个地方政府都要负担一样多的支出，“另外我们也一直在呼吁，地方政府调涨‘公告地价’，这样就能收到土地增值税，我大略算过，若适度调涨，台北市一年多81亿元、新北市一年多50亿元的税收，不怕没钱盖社会住宅。”
至于调整公告地价是否引起地主不满？花敬群笑笑，“我们估算过了，会因为调整地价，土地增值税得多缴超过1万元的，仅有2%的人口。一般人顶多多缴1000元而已。”
盖社会住宅是一个不动产开发的动作，是长期经营的产业。预算支应是短期资金，一个长期产业应该要有长期资金的规划……用预算来做，根本是恶意要让社会住宅做不下去！
“国民党的政策就是想用预算来负担，才会觉得很贵，但是我们如果‘只租不售’，租金回来以后就能平衡财务。”花敬群分析，社会住宅根据不同需求来设计分级租金，假设100户中，7成租金是市价的7折、两成租金则是市价4折，最后1成提供给弱势底层，仅收取1成或更少的租金。只要能做好财务规划，50年后租金便能摊还营建成本。
“盖社会住宅是一个不动产开发的动作，是长期经营的产业。预算支应是短期资金，一个长期产业应该要有长期资金的规划。”花敬群说，“用预算来做，根本是恶意要让社会住宅做不下去！”
分级租金的概念，同样也用在巴黎的社会住宅政策上，“申请社会住宅会有一个薪资门槛，门槛以下者才能申请，然后又会依照你的薪资水平来衡量租金，所以同样三房两厅，这一户人家租金可能只有市价3成，另一户则要缴交8成的租金。”罗惠珍说，另一方面政府为了财务平衡，每年也会精算一次，判断各种租金级别与房型的社会住宅要释出多少比例，才能损益平衡。
房型、价格各有不同，数量也有限制，法国的社会住宅申请表中，还会根据个人状况来判断轻重缓急，例如：突然失业的单亲妈妈，政府就会针对这样的紧急状况加速她的申请流程，让这样的个案能尽速取得住宅保障。
只是台湾的社会住宅储量严重不足，初期兴建阶段能提供的户数有限，若要考量财务平衡，提供给弱势的低租金住宅比例恐怕不多。对此花敬群也坦言，“一开始我们会保守一点，透过抽签和保证户数的方式，让1到2成保证提供给弱势。弱势的需求很多元，但社会住宅数量有限，我们用抽签的，把这件事交给老天。”
蓝求立竿见影，绿看长期方案
相较于民进党选择以兴建社会住宅方式提供公营住宅，国民党则着重在租金补贴，其中包括低收入户与身障者，每年租金补贴3.6万至6万元，如此每年可满足7.6万户弱势家庭租屋需求；另外每年补助最高5万元，让收入在后40%的有偶、无自住房屋的青年可以申请，一年将可协助2.4万人顺利租屋。国民党方面强调，透过租金补贴不但能迅速协助有需求的家庭，且一年预算仅要40亿元。
“租金补贴虽然是短期的，但是要用盖的速度很慢啊！”曾任台北市都市发展局长的边泰明说，国民党的政策是短期有效方案，民进党以兴建方式增加社会住宅，则是长期方案，“不过现在喊的数字都是选举口号啦，真的在里面的人都知道，真的要盖是很难的。”
但想透过提高租金补助协助租屋，也得市场上有空余屋释出，供需才有可能平衡。边泰明也坦言，以台湾100万空屋来估算，可以拿出来出租的，恐怕只有5万间。但这5万屋主中，愿意把房屋释出出租的，恐怕仅有4成。“毕竟拿出来还要担心管理问题，摆在那边空屋税负担又不高，何必一定要拿出来租给别人。”边泰明说，过去台北市曾建立租房的媒合平台，“但绩效非常差，成功媒合的案例只有个位数。”如何将空屋挤出来，提供到租屋市场上，成了另一个大问题。
为了增加社会住宅储量，巴黎同样把主意打到空屋身上。罗惠珍说，2014年刚上任的住宅部长，便修法减免了租金所得的税赋，鼓励屋主释出空屋。另外也将朝着“加重空屋税”与“增加次要房屋税”等方向努力，挤出市场的空屋。而为了追查到个人手上的空余屋，法国甚至透过检查电表等方式，判定住宅是否有人居住，以确实课到空屋税。同时巴黎市政府更成立“房屋仲介公司”，鼓励屋主将空屋租给政府，再由政府转租。
法国的经验证明，要能从供给面挤出空屋，还得搭配税收着手，例如持有第二栋房屋课重税等，但边泰明直言，一旦从税制下手，将会冲击房地产交易市场，“台湾现在房地产又被视为经济发展火车头，背后是很复杂的经济问题与利益团体压力，而且修法还得经过立法院，有人敢吗？”
为巴黎提供法定比例的社会住宅，“是一场平等、尊严和所有城市权的战斗”，得依靠兴建社会住宅和税制调整等多管齐下，才有办法完成任务。 但在台湾，总统候选人们是否真的准备好面对这场硬战？
蓝绿两党对于租税改革问题的避而不谈，正是台湾房地产市场最大的问题。当房地产持有与交易的成本依旧低廉，房地产炒作的风气当然盛行不衰。“台湾把房地产当成经济火车头，但是房地产飙涨的这些年，台湾经济有起色吗？”罗惠珍质问。
相较于台湾政府纵容建商与投资客炒作房地产，在法国，2005年布列塔尼的首府——雷恩（Rennes）为了不让房价失去控制，陆续与大型营建业者签署“价格调控”合约，要求新建房屋价格要略低于市价。随后马赛、里昂等大城市也纷纷效法，与建商签订类似的合约。
“建商愿意签署这样的合约，因为他们知道，只有让想买房子的人买得起房子，房屋市场才不会崩盘。”罗惠珍说，虽然税制变更与租金限制让法国的房地产投资客少了许多，但营建业者并不担心，“他们认为每年都有新的年轻人离家独立生活、或者组成家庭，法国1年有23万对新婚夫妻，就有23万个居住需求，再加上旧屋汰换翻新等，1年大约会有50万的住宅需求。营建业者并不担心没有市场。”
罗惠珍感慨，在台湾，营建业者反而抱着“赚到饱”的心态，盖豪宅、卖豪宅。“这让房屋价格居高不下，年轻人更不敢结婚，无法独立生活。”恶性循环下反而压缩了房地产市场的需求成长。
高房价时代，让拥有一个安身立命之所成为遥远的梦想，但期待政府负起提供居住需求的责任，恐怕还得等上一些时日。巴黎副市长，主要负责社会住宅政策的依安．布洛萨（Ian Brossat）在《巴黎不出售》的推荐序中写道，为巴黎提供法定比例的社会住宅，“是一场平等、尊严和所有城市权的战斗”，得依靠兴建社会住宅和税制调整等多管齐下，才有办法完成任务。 但在台湾，总统候选人们是否真的准备好面对这场硬战？