宇宙第一房企的鬼城
“你是记者吗？”这是陈凡对我说的第一句话。
陈凡来自广东，现职森林城市销售经理，已经在当地住了八年，先前卖的是碧桂园的另一个建案金海湾，后来才调来这里。因为慕“鬼城”之名前来的媒体众多，她已经很习惯接待记者，我们约好隔天由她带我看房。“你可以亲眼看看这里是不是鬼城。”她说。
这里是位于马来西亚柔佛州的“森林城市”。2016年，中国房地产开发商碧桂园正式启动这个超大型项目，预计于20年间投资1000亿美元，在占地3000公顷的4座人工岛屿上，打造一个有70万套公寓的“未来绿色城市”。这个未来城市位于新马第二通道旁，距柔佛州最大城市新山约40分钟车程，周遭人烟稀少、土地大多尚未开发，碧桂园几乎是从零开始打造一个城镇。
九年过去，森林城市只建成一个岛，开发面积不到原计划的五分之一。而且，已经建成的数十栋高楼、约2.6万套公寓大多无人居住，森林城市因此以“鬼城”之名为人所知。空荡的高楼、闲置的商铺和野蛮生长的植物，共同构成一幅末日景象，像BBC就形容森林城市为“废弃的度假胜地”。
2016年年末，我们的记者曾参加碧桂园组织的“买房团”，与400多位来自大陆北方的客人一同造访森林城市。那时在“一带一路”的战略号召下，中国开发商走出国门，在马来西亚盖起一栋栋高楼；当年跟随碧桂园而来的开发商，还有上海绿地、广州富力集团。其中碧桂园被网民称为“宇宙第一房企”，森林城市更是规模最大、知名度最高的海外房地产项目。很长一段时间，在中国各大城市的地铁、商场、住宅小区，甚至是央视春晚、奥运赛事转播，都可以看到森林城市的宣传。据称仅2016一年，森林城市的广告费用就达到20亿人民币。
今日，马来西亚柔佛州的最大城市新山正迎来重大转机──全长四公里、连接新山和新加坡的新柔捷运（Johor Bahru-Singapore Rapid Transit System，当地人多以RTS代称），预计于2026年12月通车。RTS带动新山房价大幅上涨，吸引新加坡人、台湾人，以及离乡多年的游子来此置产，但40分钟车程外的森林城市不在此列。
过去九年，森林城市接待过数不清的看房团，数不清的中国业主，如今又迎来印度裔蓝领租客和 Web 3.0 数位游民。这里没有成为“未来绿色城市”，却成为了像《纽约时报》说的，“一座见证中国经济成就的纪念碑”。
“鬼城”里的居民
陈凡是在森林城市第一个和我说话的人。我在Airbnb上预定的公寓位于三期“海悦湾”，是森林城市至今最晚完成、规模也最大的住宅区，分为四大区域，一共27栋高楼。从三期海悦湾步行到包含展售中心、滨海酒店的森林城市核心，需花费25分钟。沿路上没有遇到任何居民，我尝试和保安攀谈，也因语言不通而失败。到了展售中心，我才终于遇到陈凡。
陈凡热情地介绍可能的餐厅选项，还提供电瓶车接送服务，要送我回公寓。我发现她能够和被统称为“保安”的司机和工作人员流畅沟通，用的是一种从口音到文法都很独特的英文：“go sales gallery”意味著“去展售中心”，语调上扬的“can now”意味著“现在能过来吗”。有一次，在她流利地讲完电话后，不好意思地调侃自己说的是“半瓶水的英文”。据她所说，这些保安大多来自尼泊尔。
陈凡对我说，森林城市目前已卖出约六成物业，入住率约三成，即是如果只计算已出售单位，入住率达到一半，根本不是媒体说的“入住率极低”。她也要求我注意森林城市在环境维护、绿化方面的用心，“不是每个物业都能做到这样”。森林城市的看房人潮已不如过往，但陈凡的工作依然忙碌，每天至少接待一组顾客，每周几乎都有案件成交。“一天没有接客人就觉得不对劲。”她说。
但在森林城市经商六年的振宇却跟我说了另一组数字。据他估计，森林城市入住率只有15%，而且多数不是当初买下房屋的中国业主。他告诉我，目前实际住在森林城市的，大概四分之三是马来西亚本地租客，其中又以印度裔占多数，其次是马来裔，华人几乎没有。这些租客大多来自柔佛之外的马来西亚地区，属于蓝领阶级，每天跨越关口到新加坡打工。由于森林城市租金低廉、邻近新马第二通道，还有丰富公共设施，“这些楼盘已经慢慢地形成一个巨大的出租房市场，而且主要是针对低端客户的”振宇说。
振宇同样来自大陆。 据他所说，2018﹑19年的时候，森林城市的商户都是针对大陆人开的，但现在景况已经改变。“像是出现了洗衣店。中国人有个习惯，就是绝不会使用公用的洗衣机，所以这边以前从来没有过（自助洗衣店），但现在也有了，还开了一些印度餐厅。”振宇说。
尽管这群打工人为森林城市增添了人气，他们却不受中国业主喜欢。振宇告诉我，一些中国业主觉得印度人在很多习惯上跟中国人不大合，一些坏的事情会被放大，例如说印度裔会在房间里焚香，还有拖欠租金、不爱惜房屋等等。“放大后就形成一种固定的思维，某些中国业主现在就说我们不租给印度人。”
这导致许多物业闲置。“这里的租金这么低，很多中国业主觉得租出去也很亏啊。整个租金回报率算下来，大概要四、五十年的时间才能回本，等于回报率只有2%。但想卖也卖不掉，因为本地人偏爱有土地的房子，这种高楼层的需求本来就不高。”振宇说：“很多中国业主跟我开玩笑的说，你不要提醒我这边有一套房子，这房子属于我的‘不良资产’。你如果提醒我，我还会想著它；你不提醒我，我就不去想了。就是有点鸵鸟心态吧。”
在当地房地产网站PropertyGuru上，可以查到两房两卫、总面积约86平方米的森林城市公寓，月租为马币1500元（约337美元），有近百个房源正在挂租。相似配置、大小的二手房，售价为马币95万元（约213,700美元）。不考虑税金和管理费，也要53年才能回本。
看完房的周六中午，我来到森林城市居民区最繁华的街道。这里是二期“观澜海”的地面层，有好几家超市，能买到中国进口的乌江榨菜和普洱茶砖，餐厅的选项有烤串、牛杂、麻辣烫，还有几间家具装潢店兼做物业代管。周六中午走在街上的，确实大多是印度裔面孔，人们聚集在街角的自助洗衣店和领取包裹的物流中心。
整条街上最突兀的，是一个黑底白字的大型招牌，上面写著“Network School”。2024年8月，美国风险投资家、前加密货币交易所Coinbase技术长Balaji Srinivasan宣布在“新加坡旁的一座美丽岛屿”创办这所学校，面向全球招募不容于建制的“黑暗人才”，目的是打造“一个技术资本主义的大学城，一个全球化、平价且真正精英的史丹佛2.0”。为期三个月的首届Network School已于去年12月落幕。在成果影片中，可看到来自全球的128名学生，在沙滩上铺开“ns.com”的巨型旗帜，背景是壮阔的森林城市。
当天这所未来学校似乎处于关闭状态，从落地窗看进去空无一人。并不是所有人都清楚这所学校在做什么。陈凡告诉我Network School是一间“科技公司”。振宇的描述是“黑客学校”，他还提供了小道消息：“听说那所学校的人跟碧桂园谈判，开出超级低的价格要买下几栋楼，不确定最后成了没有。”
由于低廉的租金，森林城市如今同时吸引了当地打工族和Web 3.0菁英，这些居民却远远无法填满已建成的2.6万套公寓。离开森林城市那天，我传讯息告知房东，得到物业代管公司的回复：“如果您有兴趣租下森林城市的单位，请私讯我们，我们乐意与您分享更多详情。”
行不通的一带一路
“国家战略”是祝福也是诅咒。
花费20年时间，在新加坡旁建设一个未来城市的想法，始于中、马两国合作的年代。
2013年9月，中国国家主席习近平提出“一带一路”战略构想，当时的马来西亚首相纳吉（Najib Razak）积极响应，短期间和中国签署一系列基础建设投资项目，包含170亿美元的新马高铁、140亿美元的东海岸铁路，以及总价值20亿美元的两条天然气管线计划。
搭上这波浪潮，碧桂园集团创办人杨国强曾表示，他希望森林城市能够“成为中国企业走向东盟乃至世界的桥头堡”。2017年3月，马来西亚柔佛州苏丹伊布拉欣（Sultan Ibrahim）率皇室成员造访广州碧桂园总部，参加森林城市二期签约典礼，并授予杨国强“拿督”头衔。中国《人民网》报导了此事，称碧桂园做到了“一带一路”所要求的“民心相通”。
九年前，森林城市展售中心的展板都是“一带一路”、“战略要塞”、“经济特区”、“交通枢纽”等广告词，其中“国家战略”是最能打动购房者的理由。 毕竟，森林城市是有中国官方和马来西亚当地统治者双重“加持”的地产项目：森林城市的开发商碧桂园太平洋景公司，是由碧桂园控股66%、Esplanade Danga 88控股34%的合资企业，而柔佛苏丹伊布拉欣持有后者共64.4%的股份。
“国家战略”给了森林城市机会，却也带来最大的风险。2016年9月，曾担任马来西亚首相22年（1981-2003年）的马哈迪（Mahathir Mohamad）因不满纳吉和执政党巫统（UMNO），创立土著团结党（PPBM），宣布角逐两年后的大选。竞选期间，马哈迪多次批评纳吉所推动的“一带一路”项目太过冒进，将使马来西亚承担巨额债务。
2018年5月，高龄93岁的马哈迪赢得大选。7月，他宣布冻结超过200亿美元的“一带一路”建设项目。8月底，马哈迪访问中国，在与时任中国总理李克强的联合新闻发布会上，这位马来西亚首相说道：“我同意自由贸易是正确的路，但自由贸易也应该是公平贸易”，“我们不希望出现新版殖民主义”。
马哈迪也点名森林城市，批评该项目房价太贵，一般马来西亚人根本无力购买，是面向外国投资客的开发计划。他甚至在一场演讲中表示，希望森林城市能成为一个真正的森林，以狒狒和猴子为居民。2018年8月26日，在他“新版殖民主义”的发言后不久，马哈迪宣布森林城市“不能卖给外国人”，“我们不会发签证给来这里生活的人”。
碧桂园第一时间发表声明，称马哈迪的发言遭到“断章取义”，不符合他先前与碧桂园主席杨国强会面的谈话内容。8月29日，马哈迪改变立场，称他并非要贩售森林城市给外国人，而是对70万外国人住在同一座岛上感到担忧。然而，马哈迪从竞选期间到胜选后的种种发言，已经让森林城市的销售蒙上阴影。
但森林城市雄心勃勃的销售策略，仍然套住了不少人。在马哈迪击败纳吉，拿下首相大位的同一个月，丽珍（化名）的公公、婆婆被招待到马来西亚“免费旅游”。到了当地，这个大多由六十几岁的老人组成的“旅游团”，先是被带到碧桂园森林城市，接下来连续三天，据丽珍说，两老“被关在一个房间里面洗脑，（销售员）说这个房子又可以做投资，又可以养老，还可以留给儿子和孙子，洗脑洗了三天，就跟传销一样”。两位老人最终签下一份全英文合约，买了两套森林城市的房子，每套要价100万人民币。
二人一回来就后悔，觉得购房太冲动。 丽珍和丈夫在研究过后，决定联系碧桂园的销售，希望能至少退掉一套房子，对方却告知“退房会比较难”。之后几年，丽珍一家持续缴纳部分尾款，加上首付，已支付约60万人民币。
随著马来西亚不欢迎外国人、森林城市入住率低等负面消息陆续传出，加上COVID-19疫情冲击，丽珍一家决定把两套房都退掉。面对她的退房要求，碧桂园的对接人员直接消失。2022年，丽珍一家委托马来西亚律师，发起要求解除合约的诉讼。他们主张，碧桂园当初在销售房产时的许多承诺都没有兑现，包含大型商场、国际机场和城际高铁。
三年来，经历搜集资料、起诉、受理等程序，丽珍一家终于在2024年12月迎来开庭前的调停会。调停会以视讯方式进行，由马来西亚的法官主持。碧桂园方面派出两名代表，两名代表态度强硬，表示不接受退房，甚至说出：“你如果是在（中国）国内买一套房，我们哪怕烂尾了，你又能把我们怎么办。现在房都已经可以交了，怎么可能给你退？”根据丽珍了解到的资讯，该律师事务所手上还有十几个类似案件，都是森林城市业主起诉碧桂园，指控发展计划跳票，要求退房。
对于中国买家为何容易相信碧桂园开出的承诺，振宇向我解释：“中国人有个思维惯性，就是觉得一个地方如果政府说要发展，那一定啪一下马上发展起来，像深圳一样，但在马来西亚不是这样的。”
“连一碗速食面都要从中国运来”
2024年8月，志豪在家乡买了一栋两层楼的房子。
志豪是马来西亚新山人，靠著奖学金到新加坡读中学，随后北漂台湾，取得大学、研究所学位后留下工作，至今已离开家乡超过十年。促成他回乡购房的最主要原因，是即将通车的新柔捷运（RTS）：“RTS其实2018年就开始讲了，但马来西亚政府不可信，很多时候都只是讲讲，你永远不知道他什么时候真的要去做。但当你实际看到RTS开始动工，就代表真的有这件事，房地产也开始被炒起来了。”
新柔捷运座落于新柔长堤旁，由新、马两国共同承建，目前高架桥工程已接近竣工，预计2026年12月通车。新柔长堤是全世界最繁忙的边境关卡之一，每日人流量约30万人，假日有时突破50万人，高峰时段经常严重拥堵。新柔捷运通车后，每小时单向载运量预计可达1万人次，能大幅改善两地交通。由于马来西亚的生活成本远较新加坡低廉，人们预期未来将有更多通勤族住在新山，每日往返新加坡工作。
志豪从2024年1月开始委托父母在新山代为看房。八个月来，他见证当地房价大幅上涨。“我最后买的价钱大概是90万（马币）左右，但原本那边的房价也就差不多60、70万。因为有了RTS，大家就一直坐地起价，我觉得那边之后还会继续涨。”他也看过位於新山市中心，中国开发商的巨型建案“富力公主湾”，涨幅更是夸张，短短一年就上涨七八成。
富力公主湾由广州富力集团建造，原名“新山国际城”。2014年动工至今，已完成一期和二期：一期共15栋高楼，每栋35层楼；二期共10栋高楼，每栋49或50层楼，一、二期总户数达到7056户。2024年12月，三期正式开工，预计将新建4385户。之后还有规划中的第四期。富力公主湾的位置极佳，就在新柔长堤的新山一侧，号称“全球距离新加坡最近楼盘”。此处人车繁忙，和冷清的森林城市形成极大对比。
然而，志豪最终选择距市中心15分钟车程的双层排屋，而非走路可到关口的富力公主湾。除了价钱考量外，志豪解释：“马来西亚华人其实不太喜欢住公寓，喜欢有土地的房屋，公寓有一定的名额要分配给‘友族同胞’，就是给马来人。大家会有一些对马来人的刻板印象，像是他们不太珍惜公共设施，会让环境很脏乱。但如果住自己的房屋的话，就可以掌管自己的居住环境。”
根据政府公开数据，马来西亚3400万人中，有61%的“土著”（Bumiputera，简称Bumi，包含马来人和原住民），19%的华人，6%的印度人。为了缩小Bumi与非Bumi之间的财富差距，马来西亚政府有一系列针对土著的房地产保障政策，包含配额制度和购房优惠。具体规范各州有别，以新山所在的柔佛州为例，售价在30万马币以上的房地产项目，需保留20%的单位、提供15%的折扣给Bumi。
然而，尽管族群之间的收入不平等确实有在缩小，直到2022年，马来西亚Bumi的平均收入，仍只有华人的61%（这个数字在2004年是55%）。许多面向华人的高端房地产项目，折扣后仍不受Bumi青睐，使得许多Bumi保留单位滞销，为开发商的资金周转带来挑战。
柔佛房地产开发商和丽园集团（Austin Heights）创办人兼董事主席张润安告诉《端传媒》，开发商往往会将Bumi配额和优惠带来的成本，转嫁到可自由定价、面向外国人贩售的单位，这是外国人在马来西亚置产花费更高的结构性因素。
回顾十年前中国开发商进军马来西亚，张润安形容他们有种“有恃无恐”的心态。“中国开发商建的房屋没有设计、没有外观，一栋一栋死板板的。而且推出的户数一开始就很多，我四年才做1500多套，他们三年就要做9000多套。”张润安说道：“据我了解，中国开发商比较著重销售技巧，给仲介很优厚的回酬，很多仲介就有点不择手段，会讲些不切实际的话，就为了把房子卖出去。”
“早期甚至有些中国开发商，会抹黑本地开发商，说买本地开发商的房子一定会烂尾。现在反而是他们面临很多诉讼，当初他们抹黑我们的，后来都发生在他们身上。”
相较之下，年营业额超过一亿马币的和丽园，整间公司只有三位销售。“你把发展规划做好，多为买主著想，那根本没有销售压力，我们盖好（房子）都是别人来求我们卖给他。”在规划住宅区时，张润安会同时考虑教育、商业、医疗等功能，希望形成一个自给自足的社区。近年来，瞄准人们的“打卡”需求，和丽园先后推出“南洋风情街”和“东方巴黎”的主题式商业区，店铺都在开卖后迅速售罄。
张润安话锋一转，说道：“现在中国开发商比较接地气、也比较脚踏实地了，对我们这里的条例、价格和销售方式都比较了解，也用了很多本地供应商和承包商，不像以前一碗速食面都要从中国运来。”但留下来的中国开发商并不多，“最后就只剩下富力那一栋（公主湾），当然因为皇室有投资，政府也尝试在救森林城市，但能不能成功还是未知之数”。
当台湾人到马来西亚买中国开发商的房子
2024年8月，马来西亚现任首相安华（Anwar Ibrahim）宣布将森林城市列为金融特区，为在新加坡工作的通勤族提供快速出入境通道，并给予部分工作者15%的所得税税率优待。9月，马国政府再加码，宣布为落户森林城市的家族办公室，提供10年免公司税优惠，门槛为马币3000万（约美金675万）。马来西亚第二财政部长阿米尔韩沙（Amir Hamzah Azizan）在记者会上表示，希望森林城市能够成为像中国深圳、阿联杜拜的国际金融中心。
许多人认为，政府的一系列政策，和柔佛州苏丹伊布拉欣于2024年1月成为马来西亚国家元首有关。伊布拉欣持有森林城市股份，与中国关系良好。去年9月，伊布拉欣访问中国，在与中国国家主席习近平会面时，伊布拉欣表示他的曾祖母来自广东，他拥有华人血统。习近平现场指示官员到广东寻找伊布拉欣的族谱。
至于这些措施是否有用，张润安认为还是要看政府的诚意和力度。我想起陈凡带我参观森林城市展售中心时，也有提及金融特区政策，只是更多的宣传话语淹没了这一条。当天播放的宣传片中，浑厚的男声念道：“多项政策同时落地森林城市，打造金融岛、免税岛、安全岛、智慧岛、生态岛，引领宜居宜业国际滨海岛居新体验。”
三月的某个周日，我来到另一场房地产销售会。“新柔海景捷运宅”、“马来西亚深圳特区”、“马来西亚第二家园最优申办条件”、“步行八分钟直达新山海关”、“捷运六分钟直达新加坡”，销售员正介绍建案的种种好处，“富力公主湾是千年难得一遇的退休、自住、避险与投资的最佳标的”是其结论。我人在台北的一栋商办大楼，来参加的近三十位听众，绝大多数是台湾人。
2023年，MyGo国际地产开始销售这“千年难得一遇”的最佳标的。这间位于台北的房地产代理公司，已连续两年获得“富力公主湾中港澳台区销售冠军”。根据新加坡《联合早报》，2023年台湾买家占富力公主湾买家的9%。MyGo国际地产副总经理陈祐薇也告诉我，2023年至今，该公司已卖出近200套富力公主湾。
“2014、2015年是台湾海外房地产投资的第一个高峰，那时候因为台湾的租金投报率和房产的增值速度都非常的糟糕，很多人就为了投资出去。”陈祐薇说道：“第二个高峰就是2022年8月裴洛西（Nancy Pelosi，美国前众议院议长）访台之后，中国大陆不断对台湾施压，很多人担忧地缘政治风险，就跑去国外避险，不论是为了做资产配置，或是为了申请居留证，希望有个安身立命的家。”
部分台湾客人选择在新山买房，便是看上当地优惠的居留政策。马来西亚第二家园（Malaysia My Second Home，简称MM2H）政策允许外国人在购买一定价值的房地产并满足存款条件后，取得5至20年不等的长期居留证。包含森林城市、富力公主湾在内的多个房地产项目，由于位于经济特区范围内，能以较低成本满足MM2H资格。
陈祐薇告诉我，在她公司代理的马来西亚案件中，大约四分之一的台湾买家申请了第二家园，由负责移民业务的部门协助办理。而如果想把买来的公寓出租，公司也提供包租代管服务，出租的对象主要是在新加坡上班的马来西亚人。陈祐薇认为，由于RTS即将通车，邻近捷运的居住需求将持续增加，而未来新柔两地只会更加紧密，新加坡将带动新山经济成长。
2025年1月，马来西亚首相安华和新加坡总理黄循财签署“柔佛─新加坡经济特区”联合协定。柔新经济特区占地3500多平方公里，将模仿“深圳─香港”模式，目标在五年内吸引50个投资项目，主要来自新加坡公司。马来西亚预估，到2030年，经济特区将创造约10万个工作岗位，每年产生2600亿马币（约580亿美元）的收入。
父亲是台商的陈祐薇称自己也是富力公主湾的业主。“三十年前，有深圳特区的时候，我才十岁，没有钱。现在我年纪大，有一点积蓄了。三十年前没有机会投资深圳特区，现在遇到一个‘马来西亚深圳特区’，我们都应该好好保握，所以我去年就进场了。”
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