据德邦证券于2023年的测算,从总量来看,2022年房地产及房地产建造业对中国GDP的直接贡献占比约为10%,如果考虑到地产对其他上下游行业的拉动,占比可达20%。但近年来,由于地产行业持续低迷,房地产行业占GDP比例也有所下滑,从2017年26.6%下滑到2022年的20.3%。
2024年5月14日,地产商雅居乐集团首次发生美元债券违约,并在公告中指出,其已无力履行境外债务的付款义务。至此,发行美元债券的民营地产商除万科等少数幸存者之外,近乎全军覆灭。
中国房企此轮流动性危机起于政府试图“降杠杆”,控制房企债务规模的政策。其中,影响最为深远的政策为2020年提出的“三道红线”政策,包括要求房企控制负债率在70%以下;净负债率不得大于100%;以及现金和短期债务的比例大于一倍。而如果房企被划入红档,则被要求有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加。
在过去十余年中国房价急速攀升的繁荣时期,房企通常以高负债不断扩张、购地,并从购房者手中拿到预售款提前回流现金,但高杠杆的前提则是房价只升不降。中国政府严苛的降杠杆要求为房企扩张踩下了急刹车,但随之而来的是,高负债的房企面临流动性危机。
自2021年10月花样年作为首家中资地产商境外债券违约后,中国民营房企纷纷“暴雷”,无法按期兑付债券的利息或本金。国际投资者曾一度押注中国政府会不惜代价救援恒大,并买入恒大美元债券,但出乎意料的是,政府并未对恒大伸出援手,此后多米诺骨牌效应下,包括曾是中国销量最高的房企碧桂园等一众民营地产商,在之后的两年里也陆续暴雷。据彭博数据,截至2023年9月1日,以美元债券发行规模计的中国排名前50名的民营房地产商中,有34家已出现海外债务拖欠或违约。据评级机构标准普尔数据,从2020年至2023年年底,中资发行人的境外债券已有288个房地产行业债券出现违约,而非房地产行业的发行人的债券中,同期仅有43个债券违约。