中资发展商近年来港高价投地，相关住宅单位将於未来数年陆续投入市场，究竟中资楼盘质素如何？端传媒记者上星期跟验楼师，到香港上水一个中资发展商的楼盘实地考察。
10月25日，验楼师锺志刚等一行4名验楼师，来到上水为一间2000多呎的半独立洋房验楼。他们在3层高的楼房到处查察，这时，锺志刚翻开洋房地库镶嵌於墙脚的木板，数十只活生生的白蚁缓缓走动，记者看过後也不禁打了个冷震。
「这间屋有一个很大的问题，就是白蚁。」锺志刚接着解释说：「白蚁在这些郊外地方其实并不罕见，问题是发展商在两星期前，已接到周遭业主投诉有白蚁出现。既然明知这间洋房也可能有同样问题，那为何他们不先派人杜蚁，解决虫患才交楼给业主呢？」
这间洋房是属於中资发展商中国海外发展(下称中海外)的大型洋房项目，提供253伙，面积由2032至2912呎的3至4房单位，每户都附带车库丶花园及天台。2012年时首次开售时售出八成单位，并於2013年底入伙。
今年8月，中海外推售最後50个货尾单位。锺志刚验楼的这间洋房，是业主以3000多万元买下，并於上星期收楼的。
白蚁在这些郊外地方其实并不罕见，问题是发展商在两星期前，已接到周遭业主投诉有白蚁出现。
在香港，不少业主在收楼後，都会聘请专人验楼。验楼师会打印验楼报告书给业主，列明屋内出现问题的位置，以便业主与发展商讨论维修事项。
而锺志刚发现，这个单位的问题接踵而来。
把它当新楼卖，就要有新楼质素
验楼师一般会在屋内有问题的位置，例如在漏水的位置附近贴上黄色便利贴，在被刮花或有瑕疵的玻璃用红色水笔圈起，方便发展商识别需要维修的地方。记者环顾四周，天花丶玻璃窗丶地砖丶大厅墙身等，黄色便利贴及红圈数目举目皆是。
锺志刚说，其中一个大问题是天花板漏水，「主要因为天花板混凝土有裂纹，而上层地板防水层又造得不好。」他指一指车库的天花板继续说：「由於水会流动，所以即使今次在这个位置补上防水物料，也难保水流到其他有裂纹位置渗下来，十分麻烦的。」
问题众多，原本预计大约一小时的验楼时间，4名验楼师足足花了两小时才完成。那这间「豪宅」的交楼质素值多少分？锺志刚摇摇头说：「无谓提及分数，只能说一般啦！」
不过对於「一般」这个形容词，业主一方似乎并不认同。
「简直是离谱呀！」业主委托的设计师陈芳哲不满地说。洋房业主本身是一名商人，由於事忙，吩咐了秘书以及陈芳哲到场了解验楼情况。
这时，一名身穿白色恤衫丶黑色西裤的男人匆匆赶到，声称代表屋苑管业处了解白蚁蛀蚀的情况，并指将会安排灭虫公司杜蚁。
我不理会这个是否货尾单位丶丢空多久，你把它当成新楼卖，就应该以新楼质素交货。
「你是谁？有没有卡片？能不能『话事（作主）』？」陈芳哲质问他说：「你们应该找一个熟悉建筑工程的人来，解释清楚如何处理白蚁丶有甚麽程序丶灭蚁一次是否足够，不是随便找一个人来说一句就算。待会儿装修完了，又出现白蚁，我应该如何是好？」
管业处职员离开後，陈芳哲转向记者说：「你评评我说得对不对？这是态度问题，我不理会这个是否货尾单位丶丢空多久，你把它当成新楼卖，就应该以新楼质素交货。」
「香港的美誉就是做事正规。如果要做香港人的生意，就要跟香港的规则及符合香港的交楼质素。」陈芳哲一再强调。
陈芳哲说，这是她首次为中资发展商楼盘做设计，以往从未遇上眼前这种情况。「验楼验出问题，香港发展商即时会派人到场，恭恭敬敬向业主了解问题，第二天就随即动手维修，大约两个星期完成。」
但她估计，以这间洋房的状况，最少要一个月才可完成执修，之後再动工装修。
香港的美誉就是做事正规。如果要做香港人的生意，就要跟香港的规则及符合香港的交楼质素。
「一分钱一分货」，肯花钱才有好质素
在香港房地产市场，中资发展商的出现不是新鲜事。其中，中海外上世纪80年代已打入香港地产市场，近10年越趋活跃。今年中入伙丶位於港岛西营盘的楼盘星钻，也是中海外与市建局合作发展项目。
锺志刚早前到星钻验了30多个单位，发现部分单位锌盘丶套厕浴缸等多处出现漏水情况，甚至有外墙未铺砖，增加渗水入屋的风险。以100分为满分，他认为星钻的平均分有约70分，质素属「一般」。
那中海外的楼盘质素特别差吗？锺志刚却说未必：「公平一点说，又不是每个中海外的楼盘都不好，同样在年中入伙的土瓜湾喜点质素就不错。」
一般情况下，发展商会外判建楼工程予总承建商，总承建商亦会按照不同行业与施工特性，将工作拆细分判予不同的次承建商，即所谓的「判上判」。
「各个次承建商负责的都工程都不同，亦可以分得很仔细。例如一个负责造倘门，一个负责做花园扶手栏杆。」锺志刚说。
不是说所有港资发展商的楼宇质素都是理想，某间大型发展商出名差，主要是发展商考虑成本因素，选择次一等的建屋用料。
发展商的责任就是在交楼给业主之前，确保承建商依图则指示完成工程，以及质素达到要求。而锺志刚解释，决定楼盘质素好坏的因素，就取决於发展商是否愿意花钱。
「首先是用料，不是说所有港资发展商的楼宇质素都是理想，某间大型发展商出名差，主要是发展商考虑成本因素，选择次一等的建屋用料。」锺志刚说：「但一分钱一分货，它的新盘价格往往较同区其他名牌发展商的一手楼便宜，同样有市场。」
第二个关键，是发展商是否愿意在承建商完工後，再花钱确保交楼质素符合要求：「早年有某大发展商楼宇质素出名差，但近年已显着改善，就是因为它愿意再斥资请人执修楼宇，才交货给业主。」
「人心要储」，发展商和承建商关系需长期建立
愿意花钱以外，发展商和承建商的「关系」也可能影响楼宇质素。
一些具规模的港资发展商，旗下会有附属承建商负责其母公司的楼盘工程，例如新鸿基地产全资拥有附属承建商——新辉建筑丶新辉城建工程丶骏辉建筑；新世界发展旗下有协兴建筑；恒基地产的工程就会交由附属公司——裕民建筑丶恒丽建筑丶恒顺建筑及恒达建筑负责。也就是说，这些承建商均熟悉发展商的要求及口味。
若果承建商不听话，工程做得不好，发展商下次就不会准许该承建商投标，所以如果你是承建商都会听话!
即使没有附属承建商，其他港资发展商通常都有惯常合作的承建商，这些承建商同样十分了解发展商的要求。
「简单说，就是听话一点。若果承建商不听话，工程做得不好，发展商下次就不会准许该承建商投标，所以如果你是承建商都会听话，否则以後无生意做！」锺志刚强硬地说。
不过由於中资发展商不是经常在港投地，工程数目不多，与承建商关系相对会较疏远，自然所有事情都会「公事公办」。同场一同验楼丶人称詹Sir的资深验楼师詹济南补充说：「你一年才投得一块地，承建商只接一次工程，下年可能又没有了，相比港资发展商年年有项目动工，你说承建商较听谁的话？」
一般而言，发展商与承建商事先会签下合约，如果业主验楼後反映交楼质素有问题，例如漏水丶地板裂纹等，承建商要负责执修。
人心是要储的，不是一年丶两年可以做到。
不过有时也会出现一些灰色地带，例如地砖有裂痕，承建商或会推说是业主参观楼盘时弄坏，它们交楼时并无问题，要发展商加钱才换砖。詹济南说，但如果发展商与承建商关系良好，就会「万事有商量」，有时候承建商还会主动跟进。
「某大港资发展商出名楼宇质素好，即使业主验楼後出现问题，承建商都会『9秒9』随即上单位跟进，绝不会推三推四，因为他们都不想弄坏发展商的招牌，这就是人心！」詹济南说，最後补充一句：「人心是要储的，不是一年丶两年可以做到。」
（为尊重受访者意愿，文中陈芳哲为化名）