2012年3月末，台北市政府强拆士林文林苑，是台湾第一宗强拆有居住事实地主的案件，后来延续成为期两年的占地抗争。最后，屋主之子不堪诉讼压力，选择自行拆屋。此期间，许多参与这场运动的支持者，为这场仗付出沉痛代价。
这结局，让许多人对于“业主”（房地产所有者）的维权抗争却步。不过各地纠纷并未停歇，人们忙着相互啮咬，揭露的是一场场“只有拆了他家，才能回我家”的空间──社会困局。
在这些捉对厮杀中，有些抗争业主的议价纪录被揭露，留给外界其拒绝参与土地开发计划，是出自“贪婪意念”的印象。这些行为就算不构成罪行，也隐然带来对个别业主的道德公审，成为支持政府强制处分人民土地、房子的理由。问题是，重建换屋堪称重大交易，一个以产权为计算、再分配基准的社会里，价格低估或浮报重建成本，动辄影响小业主们后续数十年的财务状况。
业主们对地利的锱铢计算，固然形成开发计划的阻碍，但一直大力宣扬容积奖励的政府，恐怕也难辞其咎。
2016年3月末，台南维冠大楼的惨痛灾情，震出了台湾社会各界对防灾计划的关注。但很快地，随着蔡英文与柯文哲近日的政策宣示，焦点移转至大规模都市更新案。但，僵持多年的“争议都更案”沉苛未解，市场、社会都不看好。
此际，纷扰多年的“强制手段”正当性论辩，再次浮上枱面。
按照过去公式，一出推衍至强制拆除的社会剧本，可能这么发展：媒体放大检视抵抗者的行为动机，形成网络公审。而“强制征收”与“强制拆除”，也俨然成为对于“贪婪钉子户”的道德大铡，满足社会大众窥看另类公开处决的刺激心理。虽然揪出阻碍整体开发的家户，能让一部分看倌痛快，但他们只是问题制度下的代罪羊。我们如果弄错方向，恐怕是轻纵了问题源头，徒留社会内耗。
许多迫迁案件难以曝光于媒体，因为受影响的家户，无法承担媒体曝光与公众讨论的压力。其实，极少有任一张门牌、任一个名字与生活细节，希望摊在大众面前，受公众检验。纵使许多社会抗争过程，公益与私德免不了并陈；但抗争者及其家人的私德，不该成为我们合理化问题制度的理据。
开发迟滞、多数决暴力、公共利益不彰等现象，都只是都市社会的末端症状。将我们的视野，带离当前开发计划对环境、社会效应的讨论，也让人们遗忘，我们还有选择系统性变革的可能。
如果我们期盼，不再只是旁观同意──反对方的撕裂性终结，或相互保证毁灭。或许我们可以试着探问：在这些创造性毁灭背后，不同人共同经历了什么？此刻，再次面对集体伦理困局，这一次，我们能做出什么不同的抉择？
步向地产社会的集体抉择
无可否认，城市需要新陈代谢。但是细数当前土地开发政策工具，无论是区段征收、市地重划或都市更新，政府纵使愿意提供对应的产权补偿，许多当事者主观上仍感到产权受侵害。
土地开发在公权力与私有产权之间，究竟如何取得平衡？私产权的价值补偿主张，难道绝对正当？回答这个问题前，简单回顾战后台湾都市发展过程，可帮助我们定位当前开发计划的意义；同时看见一次次个人或集体抉择，如何打造出无壳青年们高不可攀的地产社会：
台湾在1950至1970年间，国民政府面对大量城乡移民与政治移民涌入都市区域，无力回应住宅短缺问题，于是一方面消极处理违建，另一方面提供低利贷款，鼓励一般民众自力购屋（注一）。以公共资源协助民间社会自建、自购模式，回避了政府于居住供给的角色可能，也奠定台湾居住问题系于地产文化的基础。
1980年代的台湾社会，历经资本主义民主化转型。当时出口导向经济荣景，以及房地税制的漏洞，使得“房地产投资”成为全民热衷的投资运动。1980年代下半，股市数度疯狂涨跌，许多投资者一旦获利，便转投资于不动产；地产成为全民炒股的延伸。1989年，无壳蜗牛运动万人夜宿忠孝东路，抗议高房价。政府遂以广建国宅、低利房贷、每坪六万劳工住宅方案回应。那次抗争中，“买得起”的国民住宅，取代只租不卖社会住宅的诉求，消解了高张的民怨。
1990年代间，国有资产私有化与容积钞票的释放，成为土地财政上的寻常策略。当时政府将实施容积率的风声，曾一度引发抢建潮与房屋超额供给。后来又碰到1997年的亚洲金融风暴，与1999年的九二一大地震后，导致地产市场景气衰弱。有鉴于此，从李登辉到陈水扁任内，中央银行与经建会陆续以低利贷款、青年优惠房贷等策略，鼓励一般家户把房贷当劳动薪资的储蓄，以扶植房市。
马英九入主总统府半年后，在都市更新的第一张成绩单，是2006年行政院“加速推动都市更新行动方案”，就是放宽容积奖励优惠，并打造简化审议程序SOP。此后，回顾2000年至2009年间的住宅政策，无论是公股银行的“青年成家购屋优惠贷款”，或2010年内政部的“健全房屋市场方案”下的合宜住宅，都只追求以新建房屋计划刺激经济动能，持续忽视高居不下的空屋率问题。背后则维系一贯的“居住责任个体化”操作逻辑──优贷、自购、自售。
台湾社会里，这些家户习以为常的个体选择，积沙成塔，终于制造出大到不能倒、贵到跌不起的“所有权社会”（ownership society）。近30年来，住宅自有率不断上升至将近八成之高（注二）。这意味开发过程势必会踢到绊脚石。
业主的“强制股东化”
许多讨论集中于“强制征收”或“强制拆迁”的正当性。但在这之前，更值得讨论的，其实是潜在的“强制股东化”问题。
台湾高达八成住宅自有率的数据，加上容积政策诱因，意味着当业主遇上土地开发计划，一旦被划入，就是面临社会身份的质变──“强制股东化”。无论是征收、重划或更新，以“土地增值”（land betterment）为导向的规划，以及股东价值最大化，成为首要任务。在重建型计划中，业主的“股东”身份发酵尤其剧烈。
一旦环境改造计划蒙上了对地价潜力的计算想像，回归环境本位的社区更新想像，就更难受“股东”们青睐。在逐利前提下的社区整合，也使得邻里间，出现市场恶性竞争现象（注三）。以居住环境、社区居民为核心的共同学习与细致讨论，自然难以发生。
在这些计划过程，住户们也逐渐经验到：身为“股东”只有产权交易之权，而在重划或都更的实际推行过程中，其欠缺一般公司股东们拥有的“参与决策权”、“选择与监督管理者权”。业主们的“参与决策”仅限私下议价斡旋，透过同意书表态，但不存在公开投票机制。现行法规中，业主既无权选择管理者，监管、评估、规范与惩处管理者的基础，也并不存在。
面对上述权力倾斜，个别住户通常既欠缺制度工具，也欠缺对等的专业知识去匡正。为了自保，住户们只能在“政府──地产市场──社区邻里”筑成的资讯网络打听讯息、学习权益。一坪换一坪？换屋不用钱？加速都更能领容积奖励？始终坚定立场者，就只能眼见邻居陆续搬离、社区逐渐拆毁，被迫在参加或抵抗间徘徊挣扎。
这类开发计划，不仅使业主股东化，也将政府、开发商、住户等涉事者，置入互不信任的赛局。由于欠缺良性共识凝聚，人们也离“合作”愈来愈远。
但，强制股东化，能保障原住户的居住与生计权利吗？
在台湾，为了在公权力与私有产权间取得平衡，过去几届立法院会期都曾在针对《土地征收条例》或《都市更新条例》的讨论中，企图以“改善估价、充分补偿”解决住户权益问题（注四）。不过这类策略的盲点在于，居住权利与生计权利的保障，其实不能化约为“经济补偿、优先承购权”这类概念。仅就利益分配做有限变革，无法回应计划公共性缺乏的问题。
简言之，“强制股东化”的环境改造策略所犯下最大的谬误，在于将一群业主们的“股东利益”解读为“公共利益”。走到这一步，我们离原初的环境改造梦想渐行渐远。
“股东价值”兑现的致命一击
但上述这些还不是“业主股东化”最严重的问题。
致命的一击，经常出现于“股东价值”兑现的阶段。
为了提升住户重建意愿，台湾的都市更新政策，以两个策略使业主换屋成本极小化。第一，采取“权利变换机制”，由计划实施者（房地产开发商）委托专业估价师，计算股东持分比例。一般而言，业主拨付将近半土地产权给计划实施者，共同负担计划成本。第二，政府发放“容积奖励”，由计划实施者代为争取、统筹分配。这个策略是透过增加可销售楼地板面积，减轻住户负担。不过，为了兑现“容积”支票，需有人能买下新增的房屋单位。
问题来了，由于涉及不同时期的估价，以及股东价值最大化的期待，这些重建计划“只许涨、跌不起”，承担价格风险的弹性，比一般买断土地的新建案低。特别是在台湾“高房价、低薪资”的结构下，一般受薪者是否买得起？大量新增容积是否滞销？至今仍是未爆弹。不同业主们经济条件各异，承担换屋投资风险的能力不同。问题是，对许多人而言，这个集体投资的筹码并非游资闲钱，而是自身赖以居住、营业的空间。
“股东价值”兑现的风险与代价，当然不只留给了业主，也留给了这座城市。
许多私办市地重划案与更新案，确实曾在市场高峰期，尝到地利滋味。不过，放大时间与空间轴，回归城市尺度的再分配效应考量，这些藉法令规则与公权力强行推动的私人开发案，恐怕只加剧城市的私有化与不平等发展：
试想像，从城市鸟瞰的视角，一个个被框选的计划街廓，随着更新或重划之后，约莫有40至50%上下的土地，将转手给开发商，作为其计划实施的报偿。房屋将抽高生长。我们将面临的，极可能是较多空屋、或较密集的居住人口（显然，前者机率大于后者）。这个空间仕绅化与私有化过程，是少数业主迈向高风险投资的集体选择；但是其带来的社会与环境代价，却是由大多数市民与环境默默承担。
重新检视土地争议
人们居住的社区邻里，毕竟不是“股份有限公司”。集中在估价分配公平性的制度性改革，看似缓解一部分业主（股东）的信任危机，但无法回应开发下的牺牲与不满。
至此，我们试着重新审视，这一系列倾商、贬民主的制度下，个别的生存选择，构成什么图像：
其一，在前端负责“整合”业主的公司职员，依凭一部不平等的游戏规则、手握计算分配利润的大权。即便手段清白、动机单纯，要取得业主信任是难如登天。
其二，整合过程中，业主无论赞成与否，为了保障自身权益，势必进入地产金融试算游戏，纠结于三─七、四─六或五─五分。邻里间的猜忌滋长、谣言蔓延。至于社区里的租户与弱势住户、非关私权的老树与古迹，都只能听天由命，自求多福。
其三，就连许多投入的开发商、专业者们，对于贪婪、掠夺的骂名，也觉得无奈又无辜。耗费心力甚巨，砸入人力与资本，不堪时间压力，担忧血本无归。
其四，基层公务人员们必须依法行，但法令只赋予审查与核定的权限，欠缺有效监督制衡机制。面对长官的政治支票、面对沸腾的民怨，只能是概括承受的海绵。
这种游戏中的“剥削”，不只是对业主产权价值，或被噤声的无产者而言，更是对相关基层从业人员劳动价值的侵害。大家凭借着自己生活世界的经验，拼凑证据，怨怼彼此。但我看不出来，有任何一方，是这不公平制度里的绝对赢家。
日前，政府公布台湾六大都会区的土壤液化潜势图资，“高风险区域”防灾都更的讨论再起热议。在这些地方，可以预计相似问题将再度重演。这次，我们能否记取历史教训，做出不同选择？
在当前灾害应变的课题下，我们可以重新将公权力与私人产权权衡的问题，整理为三个层次：
首先，环境改造计划，不只有“建物重建”的选项。如何同时强化社区民主与社会连带？是当前亟需的讨论。但是，无论是蔡英文或柯文哲政府的相关政策规划里，仍然倚赖容积奖励诱因，仍然欠缺涨价归公机制。只要“土地增值”的政策逻辑一日不改，即便是政府做庄，人民的“住宅政策”依然会变形为“地产经济政策”。当务之急，是在这些都市开发政策工具与法令中，重新确立环境与居住价值本位。
其次，灾后重建或防灾预备的工作，势必面临产权复杂的集合式住宅重建。社会大众对于灾害的焦虑，不该成为正当化“强制手段”的理由。一来，多重空间尺度的防灾工作，不只限于业主住宅重建；再者，当法令规则依旧不平等，利用人们对灾害的焦虑，一味加速重建，只会造成更多家户、邻里间的撕裂与社会对立。第三，这些围绕着“重建诱因”设计的政策，是再次将都会防灾责任，推卸成为个别家户的“居住自救”责任。
为了在重建计划里同时重建信任，至少有两部分工作刻不容缓：一、居住与环境价值，应置放于产权交换价值之前。换句话说，不再仅凭“产权身份”，界定重建案的利害关系人、封闭公共讨论；二、为改善过往重建案里不公平的游戏规则，应发展多元的空间设计手段、社区集体产权制，去除或抑制炒作诱因。保障文化与居住权，监督管理与涨价归公机制，这些配套环环相扣，缺一不可。
这么一来，我们拥有的选择权，远比想像中的大。因为这些问题的解决，仰赖的从不只是私人资本的投入，还包括更宽阔细致的环境与社会关系想像。这些社会性质，是生活的视角，也是人际与环境的连结。
一直以来，我们其实都有选择。
（陈虹颖，台湾都市更新受害者联盟研究员）
注一：当时公有住宅的供给不足，自1953年时因应克蒂风灾紧急状况至1964年间，国民政府运用美援基金“贷款兴建国民住宅”，鼓励私人投资兴建国宅以解决住宅短缺问题。1957年七月颁布“兴建国民住宅贷款条例”，是战后台湾最早一部关于住宅供给的法令。
注二：参考来源：2015-11-30 台湾内政部营建署发布之住宅自有率专题报导http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=19293&Itemid=76
注三：例如：为了竞争整合速率，缩小规划单元；透过合建契约绑同意书；社区整合工作转包给黑道与中人；下盘商绑上游建商；甚至将同意书打包转售……。
注四：譬如《土地征收条例》2011年的修法讨论中曾提到的“完全补偿原则”，以市价征收。而台北市政府新推出的《公办都市更新实施办法》，亦特别强化“公开透明、事前权利价值机制”，以取得公私权平衡。
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