香港旅游业刮起寒风，业界批评多年来香港没有开发新景点吸引游客，其实政府并非对业界批评置若罔闻，行政长官于2013年《施政报告》宣布将已荒废了15年的启德机场跑道末端纳入“飞跃启德”计划，发展成为世界级的旅游、娱乐及休闲中枢，但基于近年民主旗帜高张，民间团体与政党高喊“市民重夺规划主权”口号，政府用了两年多时间办了一连串公众参与规划启德活动，包括一项国际城市规划和设计概念比赛、得奖作品巡回展览、公众谘询等。
透过这些举措，政府理应已充分掌握民意，可对这块称为“旅游中枢”的土地制定用途细节和发展参数，写成土地契约条款，然后将土地尽早公开招标出售，价高者得，中标的投资者需于指定期限内开业，自负盈亏。这个公开批地安排普遍用诸商业用地，行之有效，不会惹起争议，但未知政府是否收到有意投资者预警，还是自己先做了财政可行性评估，对旅游中枢盈利能力存疑，还是汲取了启德邮轮码头招标失败的教训，故此在招标前先行试水温，邀请有意投资者递交意向书，在参考有意者提出的发展和营运方案建议后，才拟定项目招标细节。
地产收益补贴娱乐休闲设施
观乎政府的邀请书内容，政府并不看好中枢内娱乐和休闲设施的盈利能力，故此建议旅游中枢的“商业（包括零售、酒店、办公室部分舆公众观景台）部分”建筑面积最多可占60%，比“娱乐及休闲（包括电影院中心）部分最多可占40%还要多两成，更进言投资者为谨慎起见，适宜以有利可图的商业部分拟定土地用途组合，赚取足够盈利去支持包括娱闲部分的整个旅游中枢项目（邀请书2.4段）。这个营运模式由政府主动提出，实有矛盾和不妥之处。政府既然发了兴建“世界级旅游、娱乐及休闲中枢”的宏愿（邀请书1.2段），就应以旺丁旺财能力毋庸置疑、叫好又叫座的娱休设施为目标，岂何眼高手低，一开始便接受一个不能自给自足，要长期靠商业部分物业租金收益补贴的娱闲部分？
一个以地产发展主导的旅游中枢，令我们不期然想起早年的西九文娱区和近年启德邮轮码头的原先建议发展模式，三者如出一辙，都是政府以物业发展权的利益，交换地产商兴建、营运和管理文化艺术场所或邮轮码头或娱闲设施。前者惹来政府利益输送，地产商“得西九得天下”的批评，结果是推到重来；后者则因地产商嫌弃码头内的商业设施收益不足以补贴兴建和营运码头而流标，结果同是推倒重来，浪费时间。其实就算西九文娱区真的由地产商投得，由他们借着拥有和管理区内文娱设施，以外行领导内行，左右香港的文化艺术发展，是香港之福吗？今次启德旅游中枢，政府虽然以邀请投资者交意向书测试市场反应，就算反应正面，香港旅游业要靠地产商扶持是好事吗？万一市场反应冷淡，政府又如何落实旅游中枢项目，有B计划吗？
土地发展多制肘
邀请书似乎假设有六成的建筑面积用作商业用途，对地产商应有足够的吸引力，但政府亦同时定下不少的限制，例如毗邻邮轮码头一边有45米宽的地带不得有建筑物、中枢不少于三成面积须栽种花草树木、发展商兴建公众停车场设于地库会增加建筑成本，还要提供一个5300平方米的公共运输交汇处和出租单车泊位，而这些设施和一个连贯整个启德区的环保运输系统设于中枢内的车站也不会获得建筑面积豁免。此外，一般土地投标截标后数天政府已可决定花落谁家，但竞投旅游中枢的发展商入标时的出价要有长达15个月有效期，以便正式批出土地前政府和中标者各自进行和完成相关的行动和程序，包括在政府指定期间内申请和获得城规会的规划许可。面等各种技术挑战和现今世局瞬息万变，投资者要冒较大风险，所以旅游中枢在地产商眼中究竟是块肥猪肉搭猪头骨还是只不过一堆猪头骨，大家不妨拭目以待。
有见西九文娱区原先批地安排引起社会强烈负面反应和冲击政府威信，笔者担心旅游中枢将来的土地招标也有可能招来非议。据邀请书（1.7及 2.1段）显示，政府会参考意向书提交的建议，制定日后土地招标的详细发展要求，以及根据市场反应决定批地安排。假若将来批地的发展要求包括娱闲设施的种类及性质跟某投资者的意向书内容极为脗合，一旦被人知悉和传媒广泛报导，那怕该些建议如何卓越，如何带来最大“社会效益”，都会被批评者，包括一些政客甚至其他投标者，指控政府招标的要求实为该投资者的计划度身订造，因而牺牲了一个打造世界级的旅游中枢计划。另一方面，假若政府自作聪明，从不同建议中选择个别好主意，七拼八凑，炮制出一个没有任何单一投资者愿意进行的项目，更会弄巧反拙！
政府对启德旅游中枢的构思，颇有阿拉伯联合酋长国 Mall of the Emirates 的影子。该商场由地产商兴建与管理，除了不同档次的商店，还有酒店、食肆、咖啡店、电影院、戏剧及艺术中心、室内滑雪场及真雪公园和“魔幻星球”家庭乐园，出租面积达2.56公顷，只用了两年时间兴建。反观启德旅游中枢，建筑面积约2.3公顷，政府却预计整个项目最迟要在批出地契后5年才开始营运。假设2017年批契，发展商以3年时间火速完成兴建，最快也要等到2020年左右才启业。对现时叫苦连天的旅游界，旅游中枢恐怕是画饼充饥、望梅止渴。
读者评论 0