当土地变成保值工具，比黄金更珍贵，增加供应亦难以扭转升势，因为上升动力并非来自使用价值（Use Value）。大家先看黄金情况：
黄金价格由2007年的每安士640美元，升至2012年高位的1900美元，差不多升了两倍，但没有人会认为是因为黄金供应不足所致（注一），更加不会有人要求增加黄金供应来压抑金价。因为在这段全球量化宽松的时期，黄金是其中一种可以保值的资产，当时大家预期美元继续贬值，黄金的保值价值节节上升，即使适量增加供应亦无助压抑升势，反而扭曲市场价格信息，令黄金失去保值信息功能。而且，一旦量宽停止，美元回升，黄金供应反而过剩，进一步推低价格，出现“正回馈作用”，落井下石。
换言之，对于有保值投资价值的商品，当人们预期信用货币贬值时，这些商品就是保值救命草。事实上，黄金之所以在历史上能成为各大文明的实物货币，除其他因素外，正正是因为黄金具有难以在短时间内平价增加供应的特点。
增加供应，反扭曲市场供求信息
同样道理，当前香港楼价高不可攀，楼价持续上升多年，即使供应已经大幅回升，更已实行辣招如双倍印花税等打击炒楼措施，但楼价不但没有回落，反而愈升愈高。近期，楼价纪录又再刷新，差饷物业估价署2017年1月的最新楼价指数为309.0，比去年同期的279.0再上升10.8%，更加比2008年1月的123.2上升150.8%。
有理由相信，当一万亿港元热钱自2008年至今长期泊港，流入房地产市场寻找保值和高回报机会，楼价上升的原因并非供应不足，而是热钱寻找高回报和保值机会，导致楼价远远超越了用家的基本负担能力。因为投资者只会计算国际投资的回报与风险关系，并不理会用家生死。除非以极端高和持续高的供应来吓走投资者，否则适量增加供应完全无助压抑楼价，增加供应反而扭曲市场实际供求信息，一旦市况逆转，将会出现供过于求。
诚然，房屋与黄金不同的地方，在于前者同时是生活必需品。当政府把投资保值需求和住屋需求混为一谈，盲目增加供应，最终只是赔了夫人又折兵，不但无助压抑楼价升势，反而破坏了环境。
人民币预期下跌，资金涌港买楼保值
由于汇率是一项相对的变数，即使本地经济完全不变，只要别国的货币出现普遍预期下跌心理，势必驱使更多人把预期贬值的货币换成能保值或增值的货币，因而导致进一步的货币流出，令原本的货币下跌预期成真，甚至使跌势加剧，这是著名的自我实现预言理论（Self-Fulfilling Prophecy）。当预言成真，又进一步令更多人确信其预言。
假如市场预期人民币持续下跌，大量人民币流向香港，换成港币，投资房产，即使房产价格已经令本地市民难以负担，但非本地投资者是完全不需在意的。即使房产没有人租得起，长期空置，亦无碍这些投资者的投资决定。正如黄金保值一样，黄金既没有收息机会，亦没有使用价值（作首饰需另付手工费），但在信用货币预期贬值时，投资者仍然一窝蜂去抢购黄金，情愿浪费时间价值，情况好比房屋空置。
事实上，人民币汇率在过去几年持续下跌，人民币兑港元汇价自2014年1月的高位1.278后持续回落至最近的1.128左右，跌幅已经超过一成，而且中间并无重大反复。市场已经形成对人民币的跌势预期，因而导致大量资金流入香港买楼保值。
根据税务局数据显示，去年9月份涉及双倍印花税及买家印花税的登记数目创逾一年新高。BSD（买家印花税）个案共250宗，DSD（双倍印花税）个案亦达4317宗，按月急升26%，创去年6月以来新高，反映非本地资金重新大举入市。因此，政府在10月份突然把辣招加辣，正与非本地资金无惧旧辣招、继续投资住宅有关。
在港买地建楼出售，赚楼价汇率
除买楼外，其实各项保值投资环节均出现大量非本地资金涌现情况，据闻包括的士牌、保险单、非住宅房产及土地等。其中尤其是土地买卖，更已成为城中热话，最近更由中资以168亿元投得鸭脷洲地皮，每呎楼面地价达2.2万元，创下香港卖地纪录新高，竟与同区楼价相约，新面粉（地价）快要贵过旧面包（楼价）！
事实上，自2013年以来，中资已热衷投地，尤其在启德发展区，至今已投得五幅地皮，占全部10幅的50%，涉及金额总值约227亿元。（注二）在供应主导的市场，面粉贵当然转嫁为面包贵，以近期开售的“港人港地”启德1号楼盘为例，当年买地价格只需每呎4913元，即使加上每呎4000元的豪宅建筑成本，总成本亦不过9000元左右。然而，其最近开售呎价却以1.7万元卖出，毛利每呎8000元，毛利率高达90%。若再计算汇率约一成升幅，估计利润超过一倍。
中资来港买地建楼出售，不但赚取楼价升值的利润，更可额外赚取港元汇率的上升，在房产的投资获利甚丰，进一步鼓励更多中资来港投地。中资在港的投地金额由2011/12年度的1%，急升至2015/16年度的25%，短时间内打破本地龙头发展商的寡头垄断优势。（注三）
中资海外房地产投资，增速惊人
中资不但大举来港投资，更跑到全世界去买房产。根据皇家测量师学会2016年6月份出版期刊引述国际研究资料显示，中资企业海外并购已高达750亿美元（约5850亿港元），估计未来五年将高达1万亿美元（约7.8万亿港元），当中属于海外房地产投资的金额估计占36%；而且增速非常惊人：从2009年的约6亿美元，急升至2015年的约300亿美元，六年间上升约50倍！
2015年中国在海外投资房产的金额以美国的份额最大，占100多亿美元，超过三分之一；其次为澳大利亚，香港排第三，分别约为46亿和40亿美元，其中头十名最高金额的项目中，香港就占有三项。
香港这弹丸小城竟然排行中资在海外投资房产金额的第三位，高过无数大国，力迫美国和澳大利亚两大幅员辽阔的国家，以中国投资海外房产的密度计，香港肯定世界第一。香港政府每年区区供应数十公顷土地，简直是泥牛入海，无法扭转大局。
（姚松炎博士，立法会议员）
注一：事实上，黄金的供应量由2007年的2987吨上升至2012年的4453吨。
注二：李润茵（2016）地产势力洗牌，中资取代华资，信报财经月刊，475，14-17
注三： 李润茵（2016）地产势力洗牌，中资取代华资，信报财经月刊，475，14-17