考虑过“拆卸重建”，计划过“加建保育”，最后香港特区的市区重建局在9月22日公布，推翻所有方案。位于中环皇后大道中中央，建于1939年的古旧建筑中环街市将不会有任何加建工程。铁定的简约版本活化方案，造价预计可由15亿元减至6亿元，最快2020年完成。
这一座中环街市的设计是当年盛行的现代简约主义，街市大楼的特色是简单的横向线型，实用功能出发。1994年，中环街市部分已先被改建为中环购物廊，成为中环往返半山自动扶手电梯的起点，至2003年，街市全面停用至今。
回归初期，特区政府曾研究将街市重建为商业大厦，但因未能解决商户搬迁问题而押后。直到2002年底，政府曾把中环街市所在的地皮纳入勾地表，供发展商勾出土地后拍卖。此后，社会保育的声音不断，政府遂在2009年提出，由市区重建局把它活化。
今次拍板决定，该项目完成后，除提供公共休憇空间，也会用于商业及其他用途，中环街市关注组召集人黄英琦早前接受传媒访问说：“我认为市建局应该就街市用途再作谘询，我个人则希望中环街市可以成为现代化的市集而非商场。”
其实活化中环街市，是政府“保育中环”8个项目之一，其余还有分布在中环不同区域的前身是政府办公室的美利大厦、终审法院大楼、中环新海滨、旧中区警署建筑群、香港圣公会建筑群、中区政府合署建筑群及前荷李活道已婚警察宿舍。这些项目在保育的社会意识下，成功逃过了清拆的命运，但保留后如何活化、应否引入商业元素、引入商业元素的比例，以至项目开放后如何界定是否成功，一直都有争议。
正当社会探讨中环街市，活化后会否又变为又一个在中环社区里的商场时，由荷李活道前已婚警察宿舍活化发展而成的PMQ元创方（简称PMQ），却在开放一年后的今天，被批评营运失败。
PMQ：达不到的美好愿景
“就像情侣分手，原因总是沟通不足，当初与管理公司没有将问题揭出来讨论，大家只是盲目地追求那个愿景，但那个愿景真的很远，变成那种当金钱花光了，也未能达到的远景。”去年进驻PMQ的香港原创设计品牌Chocolate Rain创办人麦雅端这样说。
PMQ由政府投放六亿元公帑活化，锐意打造成为本地创意中心的。麦雅端响应这号召，亦看好这里的潜力，以商户身份，去年以月租约30万元，在PMQ这座大楼地下租用近3000呎的店面，并投入200万元装修，将Chocolate Rain的主角Fatina，一个整天闭着眼睛发梦、以拼布设计的手作布娃娃带到这里，希望在这个创意艺术集中地，好好发一场美梦。不过一年多后的今天，她决定与这个地方“分手”，Chocolate Rain 9月底结业搬迁，正式告别PMQ。
最初她接受传媒访问这样说：“客源有潜力，希望可发展成像北京『798艺术区』般的创作基地，打造出一个本土品牌乐园。”PMQ元创方开业初期，吸引大批港人和游客参观，根据它们的数字，由去年4月中试业到6月21日正式开幕的两个月间，公众参观人次累计50万，连美国和日本等地的旅游杂志也有介绍，PMQ的风头，可谓一时无两。
Chocolate Rain在这里的旗舰店，主要售卖精品和家具，也有一部分用作餐厅，提供分子料理。开业初期看着骆驿不绝的人流量，麦雅端期望让更多人认识本地品牌，并透过与客人交流互动，推动香港艺术创作。但她很快发现热闹过后的寂寞：“访客坐在陈列的沙发上摆甫士拍照，照片拍好就离开了，他们真的欣赏和支持本地创作吗？”
一年多过去了，PMQ热潮冷却，端传媒在Chocolate Rain店内采访近一个小时，走进店铺的顾客大概只有二、三十人。由于人流量太少，平日12时开店后，餐厅部分甚至不开灯，麦雅端笑言：“3时前反正没有客人，倒不如3时才开灯省省电费。”由香港走到国际，Chocolate Rain曾经在大英博物馆、古根汉博物馆展出，又曾与多个国际品牌合作，现时在甚至在新加坡和伦敦都有工作室，今天却要放弃香港据点PMQ。
麦雅端归纳了失败原因，就是“市场错配”。她认为她的品牌走清新少女风，主攻年轻和家庭客人，但PMQ位处中环苏豪区，区内出入的主要是附近中产区的白领商户，结果失败收场。
商业与慈善之间的暧昧定位
翻查特区立法会文件，香港政府是在 2009年的施政报告中提出，将此座前荷李活道已婚警察宿舍活化，目标有3个：1推动香港创意产业，2文物保育及3提供邻舍休憩用地。当年项目收到4份活化意向书，其中3份有效。经过评审后，发展局在2010年底，将项目批予非牟利机构“同心基金”发展，并成立元创方管理有限公司管理项目。当局当时指，同心基金提出的计划，不但能够彰显建筑物的历史价值，更能让项目与区内的文物、文化和旅游景点产生协同效应。
在元创方管理有限公司营运下，PMQ元创方划出了超过一百个工作室，并以优惠租金租予新晋设计师。地下及一楼两层则是食肆及知名品牌，包括已打入国际为人熟识的Chocolate Rain、Vivienne Tam和另一个香港本地品牌GOD等，租金贴近市价。这种新晋与旧有的租户组合，原意是希望引进若干的商业元素，带旺人流。“游客先被地下几层品牌公司吸引，然后再逛上层的工作室，就可以推动本地创意艺术发展。”——这是当初的一厢情愿。
策略看似清晰，PMQ的董事局9人中，也有6人来自商界，其他3人则是联营机构香港设计中心、知专设计学院和理工大学代表。但麦雅端形容，这样的定位暧昩：“PMQ的管理方，心态上都是好人，但要做商业营运却不够快、狠、准，不像商场那些做市场推广的，但要说这是慈善方式运作吗？那又不可能是这样的租金，整件事都很暧昩和矛盾。”
商户希望推动艺术，也多做点生意，这种落差，似乎不是Chocolate Rain独有的难题。台湾家品店“设计讲”，同样以市值租金在PMQ元创方租下店铺开业。其销售及市场推广经理刘佩兰表示，开业不久，她就发现访客的矛盾正是PMQ的矛盾：“访客期望来这裹参观，来看看这里有甚么设计，而不是想为家居搜罗一些适合自己的商品，这里可能有一个Bug（落差）。”设计讲其后因应顾客的消费模式，调整了产品组合，但问题是人流量也越来越少。刘佩兰认为，PMQ元创方策划活动吸引人流时，往往对商业模式显得犹豫：“但我认为如果定位清晰，是一个有设计特色的零售点，就应该放胆去做。”
台湾经验：让当代人活用古建筑
刘佩兰指，公司在台北其中一个销售点，是位于由松山烟厂古迹活化而成的文创园区内，与PMQ元创的概念相近。但她就指出两地的管理非常不同。
有近60年历史的松山烟厂，在1998年停止运作，三年后被定为台北市定古迹。但当时烟厂日久失修，巴洛克式花园被荒烟漫草覆盖，园区建筑更面临倾颓，2009年“台北文创”与台北市政府签约，活化松烟古迹，打造文创基地。
与香港不同，园区除配合各项文创和艺文活动，亦积极举办商业成份较重的产业活动和展演，包括颁奖典礼和服装发表会等，由小众的艺术活动，到大众的商业活动如金马国际影展，都会在这里举行。而园区内新建的台北文创大楼，则引入办公室、电影院和商场等。设计讲在园区的分店就是位于台北文创大楼的商场，而刘佩兰表示，生意做得很好。
台湾一向的保育历史建筑政策，都是由当地政府推出让商业机构“认养古迹”，也就是赞助及经营这些建筑物。在台湾人心目中，活化应该是让当代人有机会在历史建筑中活动：“因为一旦让人只是把建筑物当成景点，那就只会到访一次：就像去自由神像、巴黎铁塔，去一次就不回头。”
香港发展PMQ元创方，也正是希望将历史建筑与现代人生活扣连。但刘佩兰表示，开业初期来凑热闹的人潮，似乎只将这个地方当成历史场地，来一次就够了：“相对而言，台湾社会对活化项目的支持度很高，并且参与其中、乐在其中，不是只去参观一次。”
她举例，台北文创大楼的管理公司也会提早策划活动并与商户配合，好让商户在产品策略和营销方案上作出部署，推动消费。刘佩兰表示，他们亦曾经向PMQ提出类同方案，PMQ管理方却显得犹豫：“他们似乎背负压力，怕被指官商勾结，所以很犹豫做商业活动，用广东话说就是窒住窒住（突然停住）。”
香港迷思：活化不能商业化？
以商业模式运作，收入用于修复古迹，这种程度的商业元素，正是香港大学建筑文物保护课程学部主任李浩然眼中，活化项目要能自负盈亏的要素。李浩然是文物建筑保育专家，参与香港不少大型活化项目，他却不能理解，为何香港社会不接受，活化项目中有商业元素：“项目运作如维修甚至水电等都要开支，商业运作就是确保能够赚钱，再将收入投放到项目的营运，让项目在财政上自给自足。”加上PMQ元创方旨在推动创意产业，集合新晋设计师在这里开店，推销产品和推广品牌，“本身商业成份就相当重，怎可能不是商业呢？”
香港社会堕入活化不能商业化的迷思，但李浩然表示，以商业模式营运活化项目，在世界各地都是普遍做法，例如英国的历史建筑，不少会用作酒店、零售、办公室等，社会的接受程度却高得多。近在上海，也有以商业模式运作而取得成功的活化项目，其中一个就是红坊创意产业园，李浩然也经常带学生到当地考察。红坊从前是上钢十厂原轧钢厂厂房，项目经活化后，提供展览场地让艺术家举办活动，吸引外国美术馆和画廊采购。部分厂房则租予国际级设计师作为办公室，包括日本和欧洲知名品牌，增加租金收入。
在整个运作上，李浩然认为最成功的，是红坊要求租用厂房的国际品牌，除了支付租金外，还要提供装置艺术展品，放在园区中央位置的草地，作为提供场地租用的交换条件之一：“所以这里长期都有高质素的展品，而这里更是公共空间，所有人都可以享用。”
李浩然同时强调，商业化不是活化的唯一方式，外国也有活化项目，以慈善方式或信托基金形式运作，香港在商业与慈善之间，却似乎往往拿不定主意：“除非是慈善项目，政府不断拨款，否则项目就一定要有赚钱能力，才能自负盈亏，现时社会要求PMQ元创方自给自足，却又不能以商业模式去推动，那是要求别人飞，但又不给他一对翼，是非常怪胎的一件事。”
近日有报导指，PMQ元创方首年亏蚀过千万元，管理公司其后发表声明，指首年财务报表仍在审计中，但外界普遍预期会出现亏蚀。端传媒由9月10日起，多次邀请PMQ接受访问，但PMQ都未能安排访问，也未能就人流、财务、结业商铺数目，以及管理营运策略上作出回覆。
商业与艺术的天秤怎么摆？
2011年立法会讨论拨款发展这个项目时，时任立法会议员的李永达，已经关注PMQ元创方能否自负盈亏。他当时在立法会发展事务委员会上指出，位于石硖尾的赛马会创意艺术中心，同样以活化工厂大厦推动本地艺术文化，但一直要依靠赛马会捐款，质疑PMQ元创方长远能否收支平衡。
9月18日星期五的傍晚，端传媒便邀请李永达参观PMQ元创方，这次也是他首次踏足他曾参与批出拨款的项目。逛过PMQ元创方的商店后，李永达在其中一层的走廊接受访问，大约二十分钟期间，一直没有人经过。他说：“个人不会期望这里很短时间内很旺场，但PMQ元创方始终位于中环边缘，如果拥有这样的地理优势，仍然不能吸引更多人流量，长远财政就有忧虑。”
李永达表示，自己由中环港铁站走到PMQ元创方，沿途经过苏豪区的酒吧，由于是星期五接近下班时间，酒吧已开始有人聚集，但想不到只隔一条马路，元创方却显得如此冷清。他这样说：“6亿元虽然很多，但经验看到，如果不能在配套上做得更好，投放的金钱所能带来的效益，其实可以较预期低很多。”
继PMQ元创方后，香港下一个以活化建筑，推动创意艺术产业的项目，将会是中环警署建筑群。建筑群包括中区警署、中央裁判司署和域多利监狱等法定古迹，部分建筑物始建于殖民统治初期，体现香港早期发展。活化后项目会以非牟利模式营运，用作展示香港以至全球各地的艺术、电影、摄影、音乐、表演艺术和设计作品。
保育专家李浩然，多年来都有跟进中区警署建筑群的活化项目，他指项目如何在商业和非商业之间取得平衡，一直都有争议：“90年代讨论时，最初是提出纯商业运作，但社会有很多反对声音。后来有人愿意捐出一笔款项，提出纯慈善运作，但算一算，发现3年就会花光那笔钱，所以还是不行。”
经过多年讨论，最终方案是30万平方呎的总建筑面积中，有约37%用于文物欣赏及当代艺术，36%用于公众通道及建筑设施，其余27%用作商业用途，包括餐馆、咖啡室、商店和艺廊，收入会用作支持建筑群的公众活动。这次商业与艺术的天秤，是否终于找到平衡点呢？
中区警署建筑群明年下半年对外开放，自有分晓。