日前港铁宣布中期业绩，由于期内录得将军澳“致蓝天”售楼进帐，令核心纯利急升至逾68亿元，大增55.5%，港铁强调这并非一项经常性收入。不过港铁新项目超支问题未见止血，至今南港岛线和观塘延线已超支30亿，高铁香港段造价更大增138亿，港府如何处理暂仍未有定案。但我们却可以很肯定地说，基建运输已变成风险最高的投机行业，恍如倾尽全副身家放手一博似的。而港铁则由令港人骄傲的成功发展模式，很大机会摇身一变，成为一盘尾大不掉的烂摊子。
低效低能的“大白象”
长期以来，港府均号称“积极不干预”，又或起码要做到“小政府，大市场”。但单是从基建运输看来，这完全已是一个掩耳盗铃、自欺欺人的谎言。从1985年开始，政府会将土地收入拨入“基本工程储备基金”，只限用作基建的“非经常性支出”，形成不断制造土地、兴建基建工程的循环。巨额基建投资成功带来新的增长动力，最大得益者是在沿线坐拥有大量资产的财团；但一旦因规划失误而投资失利，承受数以百亿计损失的却是纳税人。
正如中文大学前副校长廖柏伟指出，1980年至1997年地价总收入为3092亿元，工程总开支则是2184亿，因此“地价净收入盈余”为909亿；1997年至2013年地价收入上升一倍至6104亿，但开支却上升了一倍半达5542亿，盈余仅为562亿（注一）。廖柏伟是特区政府长远财政计划工作小组成员，他原试图告诉大家，地价盈余偏低不足支持经常性支出的增加；但他却竟完全没有注意到，问题关键是工程开支增长过快，基建愈益成为低效低能的“大白象”工程！
然而，基本工程开支只是个开端，2014年财政预算曾俊华建议拿出2200亿，成立“未来基金”发展基建，才是将来真正的戏肉所在。正如林茵和林芷筠曾在《明报》指出，由于中国人向有“积谷防饥”观念，因此财爷打出“为未来储钱”的旗号，很少有人会反对，但其实这是套花钱而非储钱的语言伪术。实际情况是：特区政府的财政储备看似很多，但基建负债已占去财政储备的一半。再加上准备上马的各项目总成本，刚好跟所有的财政储备相若。但高铁香港段、港珠澳大桥、屯门西绕道及赤鱲角连接路、莲塘／香园围口岸等全部超支，完工之日肯定还远不止此数。
铁路＋物业，穷途末路
2013年6月，港铁以深圳龙华线的“铁路＋物业发展”项目，夺得国际公共运输协会（International Association of Public Transportation）的“国际商业模式大奖”（International Business Model Award）。一方面，这是对过去三十多年以来，港铁采用全球独一无二的“铁路＋物业发展”模式，取得空前骄人成就的一种认可；另一方面，不无吊诡的是，得奖项目却是深圳的龙华线，而非香港本土的铁路项目。
毫无疑问，“铁路＋物业发展”又或整体港铁的营运，作为成功商业营运模式向外输出，进一步巩固港资在区域以至全球市场的优势，本属十分正常的事情。但问题却正正在于，大股东是特区政府的港铁，为何会变得如此“不务正业”，致力于香港铁路以外的多元化业务？特区政府让港铁上市，无疑已赋予它本身独特的生命轨迹，仿佛与所有私人企业没有两样；但问题是，港铁是否应该变得如此“朝秦暮楚”，把业务组合的战线愈拉愈长？
根本问题在于，“铁路＋物业发展”模式过往虽然取得成功，但却并非一种可持续的发展模式。当港铁的新铁路项目已趋饱和，上盖物业发展的高峰期渐次过去，尤其是不属原有网络自然延伸的新铁路项目，如沙中线，政府已放弃采用拥有权模式的发展，“铁路＋物业发展”的路在香港愈行愈窄，已是路人皆见的事实。过往港铁通过上盖物业取得的丰厚利润，无疑能补贴铁路服务收入的不足，提高港铁业务组合的市场竞争力；但一利亦有一弊，近年投资银行普遍调低港铁的增长预测，正是由于物业收益面临不断萎缩的结果。
业务组合，须可持续
难道，这就是港铁必须一往无前的死胡同吗？无疑，港铁亦正逐步提高商业楼宇管理和租务的业务比重，如德福、圆方和IFC等，但相比于过往住宅物业带来的巨额盈利，商业楼宇所占的比重始终仍有限；面向全港市民的租住房屋项目，不但可以提供相当稳定而风险极低的回报，而且亦能重新建立港铁与普罗香港人／客户的紧密关系。
由此来说，推动新的另类租住房屋项目（类似中产公屋），将是港铁重整其核心业务组合，令长线的成本收益结构更趋稳固，业务组合更具可持续发展的潜力，从财务风险管理的角度而言，是尚佳的增长策略。港铁更可考虑将整体的收租业务，并合成物业投资信托基金分拆上市，让铁路与收租业务的分工更清晰。而对中等收入家庭租住房屋需求的承担，也就更有利于港铁继续通过服务经营权模式，向政府争取未来铁路沿线的物业发展权。
（邹祟铭，香港理工大学应用社会科学系讲师，著有《以银为本：7评香港产业及人口政策》、《用消费改变世界》等书）
注一：Liu Pak Wai, “Land Premium and Hong Kong Government Budget: Myths and Realities." The Chinese University of Hong Kong, Institute of Global Economics and Finance Working Paper, February 2014.