銀龍飲食集團執行董事鄧秉雄最近留意到香港旺角不一樣了，「吉鋪（空鋪）更多，丟空時間也更長」。他掌管銀龍茶餐廳 25 年，過去幾年親眼看着旺角鋪租翻倍飆升，西洋菜街一度成了大客戶爭搶的「鑽石地段」，沒想到轉眼之間，大客戶現在又紛紛退租，留下空鋪。
這確實是香港久違的景象。不僅僅在旺角，銅鑼灣、尖沙咀、中環等核心商業區的臨街旺鋪都出現大規模的退租減租浪潮。美國品牌 Coach 提早一年多退租堅守 7 年的中環旗艦店。在曾經錄得世界租金之最的銅鑼灣羅素街，英皇鐘錶多次表示要退租 250 萬（注：本文所指幣值均為港元）月租的店鋪，但天價商鋪無人頂租，業主只好將月租降至 120 萬短租給英皇鐘錶。
自 2015 年 3 月後開始，這股退租減租的浪潮已持續大約半年。「去年香港旺鋪租金已經下跌了 5.5%，我們預計今年全年繼續下跌 15%， 租金調整期將持續到 2016 年年底。」物業顧問高力國際 (Colliers International) 負責商鋪服務的高級董事麥海倫對端傳媒記者分析說。
究竟是什麼因素讓香港旺鋪租金產生翻倍升值又突然下滑的化學反應？在租金持續下滑的今天，香港商業區的街道風景又會不會出現改變？
一個月收入 1.5 億，幾百萬租金算什麼？
正如鄧秉雄所記得的，這些如今遭遇冷鋒的旺鋪，曾經是奢侈手袋、珠寶黃金、名牌手錶等大客戶爭搶的對象。他印象中，在鋪租巔峰的 2012、2013 年，業主加租都是翻倍的，「50 萬的直接變 100 萬」。
「那時我們幫客戶租鋪要提前 3 年就 mark（盯着）住一間鋪。」高力國際商鋪服務高級董事麥海倫對端傳媒記者說，商鋪租約一般為期 3 年，最搶手時，一間旺鋪剛簽約就被另一個客戶看上了，和業主商量 3 年後的新租約，然後提前 1 年多就和業主簽訂有約束力的新合同。
高力國際分析銅鑼灣、尖沙咀、中環、旺角 4 個核心商業區 20 多條一線街道的租金發現，自 2003 年至巔峰期的 2013 年年中，香港鋪租升價了 4 倍。
銀龍茶餐廳在旺角西洋菜街開業 18 年的老鋪也是在鋪租巔峰期被「搶」的。2012 年，90 萬月租的租約將滿時，銀龍茶餐廳老闆劉榮坡對業主提出加價 50% 續租，但業主最終找到更厲害的客戶──六福珠寶以 200 萬月租提前半年就和業主敲定了合同。租滿後，銀龍茶餐廳只好搬遷到鋪租更便宜的登打士街的 2 樓商鋪。
大客戶不惜一擲千金搶租店鋪，看準的是當時持續攀升的零售業收入和旅客數量。翻查香港統計處零售業數據可知，自 2003 年之後，零售業一路增長，儘管在 2009 年撞上金融海嘯，依然錄得 0.6% 的增長率，其後兩年更大幅飆升，2011 年錄得 24.9% 的增長。其中增幅最厲害的，就是珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷貨額，在 2010 年和 2011 年，增幅均達到 36.1% 和 46.6%。
麥海倫分析說，來自中國大陸自由行旅客的購買力大力助推了香港零售業，特別是奢侈品行業。非典型疫情之後，中國政府首次推出個人自由行簽證，金融風暴之後再推出一簽多行簽注，自由行人數持續上升。到 2014 年，香港這個 700 多萬人口的城市已經每年迎接 6,080 萬人次的旅客，其中 4,720 萬來自大陸。
「你想想六千萬是什麼概念？他們買金，買手錶，買手袋，還不只幫自己買，還要幫親戚朋友買。」麥海倫說，於是珠寶黃金企業、奢侈品企業等紛紛瞄準香港市場，搶先佔領人流最洶湧的核心商業區一線街道。
奢侈品零售業瘋狂增長，讓這些企業坐擁令人吃驚的營業額，也擁有了支付天價租金的實力。麥海倫說，一般大企業將預估營業額的 10% 至 15% 作為租金支出，但美聯工商鋪行政總裁黃漢成透露，在零售業巔峰時期，有珠寶黃金店鋪的租金支出佔營業額的比例僅僅為 3.8%。
「生意最好時他們一天營業額 1000 萬，生意普通時也有 100 萬，一個月下來營業額有 1.5 億，幾百萬租金算什麼？」黃漢成說。
無論去到哪，總有一間金鋪在附近
臨街商鋪就像弱肉強食的大自然，快速飆升的零售業引誘着各大猛獸爭搶地盤，搶佔最具優勢的經營位置。
除奢侈品、黃金珠寶等本身純利超高的行業外，瞄準大陸遊客的藥房也很快加入競逐，分一杯羹。在黃漢成看來，僅僅靠賣藥不可能帶來太高收益，於是催生大量缺斤短兩、販賣假藥的藥房。
「這是香港的怪胎，許多藥房都不是正統的，100 萬鋪租，如果你只賣藥，每天要賣多少瓶？」黃漢成說。2015 年頭 7 個月，香港消委會收到 127 宗有關藥房售賣參茸、海味及中成藥的投訴，金額涉及 150 萬港元。8 月份，香港消委會直接點名通報 7 間以不良手法運營的藥房，這些藥房用 10 倍、100 倍的價錢刷客人的信用卡。
在麥海倫的經驗中，也有不少快時尚 (fast fashion) 企業為了增強在大陸遊客眼中的曝光率，為進軍中國做鋪墊，而不惜削減純利，支付天價鋪租。她介紹說，典型例子是一個來自美國的快時尚品牌，為了增加企業知名度、鋪墊進軍中國大陸市場，在 2010 年以每月 1000 萬租金租下銅鑼灣一個 3 層商鋪。
與所有商品一樣，商鋪租金受供求關係的經濟定律制約。自 2003 年以來，香港商鋪數量一直增長緩慢，除了新建幾個大型商場以外，商鋪數量此後增長甚微。供給不足，而需求飆升，奢侈品、快時尚、大藥房統統都想搶佔一線街道，旺鋪租金因此跟隨零售業漲幅而翻倍增長。
在銅鑼灣羅素街，一個 933 呎（約等於 94 平方米）的店鋪在 2009 年以 47 萬月租給化妝品 Shu Uemura，到 2012 年 7 月由名牌手錶 Jaquet Droz 以 165 萬月租搶租，租金升幅高達 251%。在中環，2008 年 Coach 以 280 萬月租租下皇后大道中三層商鋪，到了 2012 年 8 月續租時，月租已翻倍至 560 萬，再加上每月廣告外牆 160 萬租金，每月租金成本達到 720 萬。
巔峰時期，香港鋪租甚至獲得世界之最的稱號。世界高緯環球 (Cushman & Wakefiled) 每年零售及鋪租調查報告 Main Street Across the World 顯示，香港銅鑼灣在 2012 年及 2013 年均錄得全球租金最貴零售商鋪地區，2013 年平均一平方呎（相當約 0.09 平方米）租金 1,948 港元。
價格競賽之中，許多民生老鋪、本土品牌紛紛退場，於是過去數年間，香港核心商業區的風景越發雷同了。其中租金最貴的銅鑼灣羅素街，只有短短 250 米長，近 30 個商鋪，2012年年末時 60% 的商鋪均為珠寶鐘錶行。
「金鋪、錶鋪、金鋪，有時一條街可以有 6 間金鋪，無論去到邊，都有一間珠寶店在你附近。」麥海倫說。
本土風貌急速改變，自 2012 年至今，香港多次爆發反自由行的示威。根據香港中文大學亞太研究所 2014 年 4 月公佈的民調結果，約五成半市民對近日連串反自由行旅客的行動並不認同，但有六成人感到旅客數量已超出香港所能承受的範圍，約三分二市民更認為應收緊自由行政策。
藥房走佬，奢侈品減租
麥海倫指出，香港天價租金的背後，反映了香港零售業越來越倚重大陸自由行，當近期自由行人數和購買力出現調整後，許多租下旺鋪的大客戶再也抵抗不了天價租金的壓力。自 2014 年初開始，旺鋪租金開始緩慢下調，進入 2015 年降幅增大。
從 2013 年年中開始，香港零售業增長大幅下滑，在 2015 年更錄得 12 年以來沒有出現過的負增長。其中珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷售下滑幅度最大，2015 年第一季銷售額同比下跌 17.2%。
在今年第二季公布的研究報告中，高力國際分析說，香港零售業下滑是受到一系列結構性因素的影響。「自 2012 年開始大陸反腐，大陸送禮習慣沒那麼厲害了，同時從 2003 年至今，大陸遊客對香港新鮮感降低了，去年雨傘運動也給了大陸遊客一些錯覺。」麥海倫分析說，與此同時，中國今年不斷放寬簽證，加上歐元與日圓貶值，許多大陸遊客有了更多選擇。2015 年 4 月 13 日，深圳公安機關即日起停止向深圳市居民簽發赴香港「一簽多行」簽注，改為簽發「一周一行」簽注。
遊客的變化直觀地反映在數字上。香港旅發局公布 2015 年 7 月訪港旅客數字，大陸訪客一共 384.5 萬人，較去年同期下跌 9.8%，而其中購買力更強的過夜大陸旅客更大跌 14.7%。
持續下滑的零售業讓許多旺鋪面臨極大壓力。「退租最多的就是藥房，他們很多是空殼公司簽約的，直接留下鑰匙就走佬（逃跑）。」黃漢成說。
其中一間已被香港消委會點名的，是銅鑼灣波斯富街的聲望藥房。該藥房最初以 52 萬月租，後來看好龐大的自由行市場，以 80 萬月租續約，但被曝光以天價賣黑鬼油和魚油給內地遊客後無法繼續經營，已提早 12 個月匆匆退租。
周大福發言人也對端傳媒表示，「由於外匯貶值，加上不少海外國家逐步放寬中國內地旅客的旅遊簽證，吸引他們到海外如日本、韓國及歐洲等旅遊和消費，過去一年香港零售市場疲弱，珠寶業亦不免受到影響。」在本財政年度，周大福決定 4 間分店在約滿後不再續租。
黃漢成指出，對於品牌客戶，許多業主為了挽留而紛紛決定減租。《經濟日報》9 月 7 日報導，在曾經錄得世界最貴租金的銅鑼灣羅素街，至今已經有 10 間商鋪減租，幅度由 21% 至 72%。例如鐘錶品牌 TAG Heuer 原本以 250 萬出租的 700 多平方呎（約等於 63 平方米）店鋪，租金降到了 150 萬，下降幅度達到 40%。
高力國際分析後預測，2015 年全年尖沙咀、銅鑼灣、中環、旺角租金跌幅將全部超過 10%，其中尖沙咀跌幅將高達 20%，銅鑼灣為 18%。
租金下滑，大陸集團趁勢進駐
許多人關心，隨着租金下滑，諸如老字號雲吞麵、茶餐廳等民生小店是否有可能重新進駐臨街旺鋪。對此，高力國際和美聯旺鋪都給出了否定的答案。
美聯旺鋪公關主任陳昇堯介紹說，儘管目前旺鋪租金已經下滑跌回到 2011 年年末水平，但對於許多民生店鋪來說，租金依然貴得嚇人，例如在銅鑼灣一線街道，不少商鋪依然月租百萬。「賣魚蛋粉的怎麼承擔 100 萬一個月的租金呢？」陳昇堯說，「我只能說，香港人期待看到的還沒有出現。」
鄧秉雄也持同樣看法。「以前的租金真的好瘋狂，現在即使回落 10%-15%，但對我們來說還是天價，沒可能的。」鄧秉雄說，每出品一碗麵，餐廳需要採購、廚師、服務員、洗碗工等一系列勞動力支撐，賺取的純利永遠無法與珠寶黃金等奢侈品相比。
麥海倫也認為，目前香港旺鋪租金並沒有回落到可以讓民生店鋪進場的水準。「目前的租金還不是普通茶餐廳、服裝店可以承擔的，最可能的局面是，原來4間勞力士可能變成一間，變得正常點，然後這間店可能變成規模小點的錶店或珠寶店。」麥海倫分析說。
高力國際預期，在這輪調整中，香港可能會出現更多特殊的高級消費品牌，例如更有特色的主打高級定製服務的企業；另外一個新趨勢是，一些中國大陸集團也趁着租金下滑勢頭大規模進軍香港市場。據了解，家居生活店名創優品、主打四川火鍋的飲食集團海底撈、黃金珠寶企業上海老鳳祥都正在打入香港市場。
「今天，這些旺鋪正在經歷一輪洗牌，站在一個十字路口。」麥海倫對端傳媒記者表示，站在十字路口，不要僅僅盯住商鋪租金，而要更多思考，未來香港零售業該往哪裏走。