廣深城中村「統租」風波：政府成二房東，是惠民之政還是新版清退

【編者按】深圳白芒村統租（注：由政府通過國企統一收房，升級改造之後再出租，部分納入保障房體）風波過去兩個月後，7月下旬不足一週時間內，兩次中央高層會議均提及城中村改造。

7月24日，中共中央政治局會議在提及房地產相關內容時指出，要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和「平急兩用」公共基礎設施建設，盤活改造各類閒置房產。

三天前的7月21日，國務院常務會議審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，指出在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。

在官方話語中，統租改造是為了構建保障性住房體系，但對於今年的中國來說，城中村改造帶來的上萬億規模投資，或許才是其真正意圖。

陌生的詞語，不陌生的形式

直到6月1日，也就是劉鈴芳正式搬家那一天，看到在群聊和朋友圈「刷屏」的關於白芒村統租的報道，她才真正地意識到：原來自己「被迫搬家」的原因，並不是房東嘴上說的「需要收樓裝修」，而是要被收樓統租。

這和深圳大多數被迫搬離原出租屋的租客經歷類似。今年四五月份，位於被納入統租項目的城中村租戶們，陸續收到了來自房東的通知——要求他們在一定期限內搬離。理由各種各樣，但基本上都類似於「房屋老舊，需要收回重新裝修」這樣的解釋。

其間，有一些類似於「政府要求收樓」的傳言在深圳打工人之間流傳，但沒有人知道比較確切的理由。大多數人明白這一切的緣故都是媒體報道了白芒村統租事件。而後，一份非官方的統租村名單開始流傳。這些搬離的租客們開始尋找自己原先的家是否在這涉及五十餘城中村的名單裏。當然，答案是肯定的。

深圳「統租」風波引發熱議後，當地迫於輿論壓力，暫時擱置了白芒村的簽約工作。事實上，這一次統租改造並非深圳首例，也不僅僅止於深圳。

據「潮新聞」報道，5年前，深圳願景微棠商業管理有限公司就已被引入「元芬村」，試圖將整村統租改造為長租社區。目前，元芬新村經這家公司統租的樓棟共90餘棟，改造佔比超33%。改造後的「微棠公寓」單間和一房一廳的月租金分別在1300元和2100元左右，已吸引一些年輕人入住。

元芬村的統租改造分期進行。記者查詢公開報道發現，2022年2月，深圳市城中村保障性住房規模品質化改造提升暨三宜小區建設動員會在龍華區元芬新村舉行。深圳十個區簽署了保障性住房籌集承諾書。深圳市人才安居集團在當天正式揭牌了深圳「安居微棠」住房租賃投資控股有限公司。安居微棠即為深圳市城中村租賃住房社區運營服務商。根據公開資料顯示，安居微棠註冊資本為20億元人民幣，被列為國有企業。

2023年2月，深圳市住房和建設局印發《深圳市城中村保證房規模化品質化改造提升指引》，將這一項目列為城中村保證房規模化品質化改造的樣本。改造之後的元芬村，也由此成為了深圳統租的宣傳樣本。

廣州的城中村也在去年開始推進統租統管。去年6月，廣州市白雲區的大源村開始試行統租統管。今年深圳統租風波後不久，7月初，大源村和番禺甘棠村又先後傳出開始統租試點的消息。

廣深的城中村，似乎是中國大陸一線城市中獨有的特色。相比於北京、上海市區的高租金小區房，城中村低廉的價格，對於在廣深打拼的年輕人來說，始終是一個不錯的租房選擇。

廣州的城中村整治整改已經喊了不下十年。2022年，Omicron突破了當地政府處心積慮的重重封鎖，在城中村快速傳播，防無可防。這也導致多個城中村爆發因封控引起的群體事件。全面放開後，很多人都在想廣州會不會對城中村進行「秋後算賬」時，深圳將「統租」這個陌生的詞帶到大衆面前，正式開始了新一輪的城中村改造。

統租，簡單來說是由當地政府和國有企業出面，將城中村房源從房東手上打包租下，委託給指定的國有企業進行「現代化改造」。官方說法是，這樣能讓房屋更加宜居，改造完成後將以公寓的形式再出租給租客。深圳景田的城中村房東黃阿姨，對此的評價就是，「政府出面做二房東嘛，有錢拿。」

或許是因為整個2022年，社會的主要矛盾和注意力都圍繞在疫情防控，深圳和廣州城中村統租改造的消息並未引發太多波瀾和關注，也因為疫情防控未有實質進展。直至2023年2月深圳發布《深圳市城中村保證房規模化品質化改造提升指引》。

一則官方短消息這樣報道：為加快解決新市民、青年人等群體住房問題，市委、市政府進一步提高了「十四五」規劃任務目標，將建設籌集保障性住房原目標54萬套（間）提高到不少於74萬套（間）。其中保障性租賃住房增加了20萬套（間）。

該消息裏還有這樣一句話：作為人口淨流入的超大型城市，如何讓新市民、青年人有房住、住得好、留下來、發展好，事關城市的活力和競爭力。

統租的深圳樣板

統租風波始於今年4月深圳白芒村。長達月餘的爭議漩渦中，南山區西麗街道辦事處於6月初釋放出暫緩統租的信號。其稱「限期搬離」為個別房東的要求，指揮部並未要求「強制搬離」，並承諾將對居民給予搬遷補助、協助尋找房源和保障學位。
為平息風波，深圳放緩了統租項目推進速度，但包括白芒村在內，納入統租改造範圍的上百個城中村、幾十萬租戶的人生軌跡已被徹底改變。

劉鈴芳原先租住在深圳寶安區下十圍廣生村，這裏靠近深圳寶安國際機場，距離地鐵福圍站步行約十分鐘。

4月中旬，劉鈴芳和同樓的租客收到房東的口頭通知：房屋老舊需要裝修翻新，因此提前收樓，各租客必須在5月底前搬離這裏。

這個消息讓大傢伙都措手不及。大多數租客距離合同約定的到期時間還早，也壓根兒沒有考慮過提前搬家。即便是留出了一個多月的時間，但在快節奏的生活和繁忙的工作中，擠出時間找一套合適的新房也是件不容易的事情。況且這件事完全在計劃之外，發生在誰身上都會感到不滿。

劉鈴芳和其他租客不想就這樣輕易地接受無理的搬家要求。他們多多少少都有找房東說理，但房東的態度也很無奈，「上面說必須要翻新」，似乎這樣的說法好像已經無可辯駁。沒有到合同規定日期提前中止租約，他們也想過讓房東給出一定賠償，比如免除最後一個月的租金。但一談及賠償，房東又變得非常強硬，表示這也是他無法左右的突發事件，給不了任何賠償，最多是幫大家介紹介紹周邊的房源。

雖然都有簽訂租賃合同，但在如此突發、平日也太過於忙碌的情況下，基本上也沒有多少人想拿着合同去找渠道維權了。劉鈴芳也表示：「這種城中村的租賃合同，其實大家多少也知道，是根本沒有保障的。」在最初的憤怒與不解過去後，終究是要面對現實的，劉鈴芳開始在周邊尋找新的房子。

這時，他們發現周邊村房的房東似乎已經收到了風聲，租金從該片區普遍的每月800元到1600元左右成倍上漲，最便宜的合租房也要一個月1500元左右。這讓所有人更感到措手不及。與此同時，他們也發現，周圍被收樓的不止他們這一棟。

小道消息開始在更大範圍內流傳。有人從周邊其他房東口中得知，這次的收樓原因其實是「政府要收的」，而具體為何要收樓的說法則是五花八門。有說法是「影響市容要改建」，有說法是「開發新樓盤」，還有一種比較接近真相的說法就是，「政府要當二房東」。

劉鈴芳從事室內裝修設計行業，工作地點就在廣生村兩公里外的傢俱城，平常上班騎共享單車，15分鐘就可以到。即便是天氣不好打車，也只需要十幾元，通勤上可謂非常完美。搬家去太遠的地方實在過於麻煩，劉鈴芳還是希望能在附近其他城中村找到合適的房間。五月也是她工作上比較忙碌的一個月，各種事情的疊加讓她備感煩躁。她沒有太多精力去尋找合適的新家。收樓通知兩週後，她決定租下距廣生村500米的下沙村村房。

對於每次在深圳搬家的回憶，劉鈴芳認為都很不堪回首。在此之前，她在一處租住了有5年，後來周邊通了地鐵，房東要大幅提升租金，她才決定離開。而後她搬到了廣生村，在這裏住了已有一年多。她對廣生村的這套房子傾注了很多心血，住進來後給房間重新粉刷了牆面，也給衛生間、廚房做了一些改造。如無重大個人變動，她本打算在這裏也住上很多年，但沒料想過會以這樣的方式讓她離開。

廣州加速改造

「除珠江新城外，廣州就是一個超級大型的城鄉結合部。」不知是誰曾經對廣州留下了這樣一句評價，現在這句話也流傳在生活於廣州的新老市民間。

就在深圳統租進入公衆視野的一個多月後，廣州白雲社區網「回爐」報道了一則去年的消息。2022年6月23日，白雲投資集團與廣州市白雲區大源街道、大源村共同舉行了大源村統租統管集體簽約儀式。簽約儀式上強調，未來將實行智能化管理系統，不僅能讓房東按時收到租金，也能讓租戶提升生活品質，為白雲區、廣州市推行統租提供「大源樣板」，全力推進城中村微改造。

這則消息發布幾天後，又有官方消息指出廣州市番禺區東環街道、市橋街道也將開展城中村統租改造。

根據可查證到的官方數據顯示，廣州共有138個城中村，居住在這些城中村的本地世居村民和外來務工人員超過了一千萬。今年，廣州市政府計劃推進127個城中村改造，其中包括46個續建項目，12個新開工項目和69個前期項目，佔全年城市更新「固定資產投資」目標的49%。

大源村位於白雲區北部，東西兩側皆有山。大源村距最近的地鐵14號線「白雲東平站」直線距離僅3公里。但因為白雲山的阻隔，這條線路並不是大源村居民去地鐵最方便的方式。搭乘公交來到3號線北延段「同和站」才是這裏居民最為便捷的進市路線。這樣一趟公交轉地鐵下來，即便是在非高峰期，到達廣州市中心CBD珠江新城也需要一小時左右。因此，和深圳不同的是，大源村這樣距市中心較遠的城中村的居民，多數非年輕白領。

但廣州的GDP也從來不只是依靠來自珠江新城的部分。很多人提到廣州地鐵的客流強度，最先想到的便是「死亡3號線」。但根據廣州地鐵發布的數據顯示，白雲區北部2號線、3號線、14號線的換乘站「嘉禾望崗站」，在去年就成為了廣州客流量前五的地鐵站。從嘉禾望崗始發，到與清遠市以及河源市接壤的從化區的14號線，客流強度直追橫跨廣州市區的6號線。這與在14號線周邊的服裝、電商產業分布密集有關。

大源村這些年來的定位就是如此。雖與地鐵聯繫不密切，但村前南北方向是一條多車道的主幹道，車行便利。根據2020年的官方報道顯示，大源村共有超過4萬名電商從業者，日均發送超過300萬個電商包裹，是中國大陸官媒宣傳報道中所謂的「百億村」。疫情第一年，大源村電商銷售額逆勢增長了超百億，於是得名「百億村」。

三十年前，大源村的戶籍人口只有4700人，經濟來源為農業生產。如今大源村的常住人口已經超過了11萬。居住在此的外來務工人員基本都從事電商相關產業。如果說在廣州老城區的通用語言是粵語，那麼在大源村，河南話和湖南話也可通用。

不同於市區城中村，大源村還有很多「原住民」居住於此。興建村房的年代，很多人都蓋了樓房，如今就自己的家族住幾間，其餘出租。大源村的房東張先生表示，他認識的房東朋友裏最多的出租了二十多間房。

2022年簽約後，大源村改造並推出了部分統租統管試行房，成立了大源村統租統管示範區。根據公開報道顯示，目前大源村完成統租統管的共有6棟樓、115套（間）房屋。這些房屋集中在大源村田心北路的巷子中。

湖南小夥吳寒和他的江西女友申玉冰就租住在大源村。吳寒今年只有19歲。申玉冰更小，她16歲。去年他們兩人在網上認識，今年春節過後相約來到廣州打工，並同居在一起。吳寒和申玉冰的父母也都雙雙在外打工。雙方父母對於他們倆外出打工都沒意見，只是不知道他們跟異性同居在一起。每當有一方父母打來視頻電話的時候，他們都會趕緊讓對方先去外面，然後再接電話。

申玉冰在服裝廠幹零活，近期偶爾會被老闆叫去直播「露露臉」，扮演一下「自家工廠」中的妹妹角色。在直播的設定裏，申玉冰是暑假回家幫忙的老闆妹妹，學習好也孝順。直播中的「老闆」是一名二十多歲的年輕哥哥，是由真正的老闆的堂弟扮演。真正的老闆是個「中年大肚子男人」，由他來親自直播效果不好。雖然現在「效果也不好」。

吳寒認為跑外賣更賺錢，在電商基地幹雜活一個月後便報名入職當外賣員，目前騎的電動單車還是找配送站租的。每天上午，吳寒會騎着電動車出去跑單，出發時申玉冰坐在前槓上，先把她送往工作地。

他們租住在一個一室一廳廚衛俱全的小套間，月租1200元，房間條件還算不錯。今年3月，白雲投資集團與其旗下的雲騰物業計劃進一步提高大源村統租房的數量。今年夏天來臨之際，他們的房東已經決定要把自己的房「簽給政府」了，但由於進一步的審核結果和通知還沒開始，所以他的租客們還不知道這一情況。

無論是廣州還是深圳，房東透露的信息都非常有限，不知是否因為「上面」要求他們三緘其口。

大源村的房東張先生說道，關於統租，「上面」還是有一些具體要求的。比如，必須擁有十間以上的房才可以申請統租，房間數不夠的要和他人合併申請，合併申請不會被優先考慮。另外，房屋外牆上必須貼瓦片，並且瓦片必須大體完整。如果樓房有後期加蓋，加蓋超過一層以上的會被直接排除在政府收樓的名單之外。

目前，大源的統租還在嘗試階段，不會一次性大量收房，納入統租的名額也還不多。根據雲騰物業於4月發布的數據顯示，目前包括大源村在內，整個白雲區的統租房有317套（間）。城中村的房東們都挺歡迎這個政策的，統租出去當「甩手掌櫃」，直接收錢還不用操心。而且統租後，二房東是國企，他們認為國企不會像其他平台一樣「爆雷」拖欠租金。

其他平台是指曾經風光一時的長租公寓。2020年以來，一二線城市多家長租公寓相繼陷入資金鍊斷裂的存續危機，最為典型的是頭部企業「蛋殼公寓」。作為二房東，蛋殼公寓一面要求業主「免租」、一面卻未對租客「免租」引起爭議。在經歷CEO被查，資金鍊斷裂後爆發退租風波，大量租客和房東集體維權。至今，蛋殼公司雖仍是存續狀態，但揹負了大量官司和執行案件。

吳寒和申玉冰尚不知情大源村正在計劃擴大統租改造範圍，在採訪時提到可能過幾個月後現在的房就不能再租了，吳寒表示一點關係都沒有，附近這麼多房，再找一個不就行了。申玉冰也這麼認為，她說：「我們是『寒冰CP』（注：網絡遊戲《英雄聯盟》中的英雄CP），沒有什麼能打倒我們。」

新市民，新青年

網上廣為流傳的一張截圖中，一位自稱白芒村村屋擁有者的網友發文表示自己接到了相關單位的電話，相關單位稱想讓他接受統租。這位房主在這則帖文中還表示，政府給的租金很高，還有各項補貼，比他們自己租出去高兩倍以上。

景田村房東黃阿姨也說，大多數房東都挺歡迎統租的。理由跟這則帖文所說的內容差不多，一個是政府簽約時承諾的租金很高，另外一點就跟廣州大源村張先生說的一樣：當「甩手掌櫃」，以後什麼都不用管，就等着收錢就好。

也有一些租戶支持統租政策。在回應普通租戶的疑慮和不滿時，官方口徑都表示統租後租客的居住環境、生活條件將會得到明顯改善。今年以來，廣州政府有關部門一直在整治房東亂收水電費的情況。在廣州，不少房東會利用水電費賺取差價，市區0.8元一度的電，房東經常按照1.5元來收取。支持統租的人認為，官方入場租房，這一亂象未來一定可以避免。

劉鈴芳則認為「羊毛出在羊身上」，房東說能拿到以前兩倍的房租，那麼將來統租房的房租也不會便宜。並且，她從房東和朋友處聽說，統租改造後的公寓房，每個房屋面積都要比以前租單間小很多。未來自己肯定不會考慮租統租房。

在知道自己原先租的房子是因統租被收上去後，劉鈴芳也擔心，現在租的城中村房會不會又被統租。在不確定的當下，她只能先過好現今的每一天。

如果統租僅僅是為了收樓升級改造再出租，並不需要政府以「二房東」的身份進入市場。浙江大學跨學科中心特約研究員賈擁民撰文分析認為，統租主要是為了籌集保障性租賃住房。

然而，始於白芒村的統租風波，或許預示着這項「惠民」工程將適得其反。

今年是劉鈴芳到深圳的第八年，她早已習慣深圳的節奏。在深圳她有一衆好友，愛電影和音樂的她在這裏也可以參與豐富的影展、livehouse活動。她還是單身，也不打算結婚。這樣的觀念對於江西縣城老家的長輩們來說過於超前，於是她也儘量避免回家，也無意離開這座她生活了八年的城市。

搬家後，劉鈴芳選擇了離職，離開了到深圳以來一直從事的室內設計行業。她說這幾年來大家的預算都變少了，裝修設計的要求還變高了，這行越來越不好做。喜歡小動物的她很快找到了一份寵物美容行業的工作。

今年深圳人代會上，政府工作報告中有這樣一段話：要盡最大努力幫助新市民、青年人等群體緩解住房困難，讓年輕人更有盼頭、更加安居樂業。

今年30歲的劉鈴芳已經不認為自己是新市民或青年人了，她笑稱統租不是保障她的那也合理。

103公里外的大源村，吳寒和申玉冰認為自己是來廣州打拼的青年人，也是以後的新市民。他們希望能長久地在一起，能在廣州有未來，能給他們將來的孩子上廣州戶口。

文中受訪者均為化名