银龙饮食集团执行董事邓秉雄最近留意到香港旺角不一样了，「吉铺（空铺）更多，丢空时间也更长」。他掌管银龙茶餐厅 25 年，过去几年亲眼看着旺角铺租翻倍飙升，西洋菜街一度成了大客户争抢的「钻石地段」，没想到转眼之间，大客户现在又纷纷退租，留下空铺。
这确实是香港久违的景象。不仅仅在旺角，铜锣湾、尖沙咀、中环等核心商业区的临街旺铺都出现大规模的退租减租浪潮。美国品牌 Coach 提早一年多退租坚守 7 年的中环旗舰店。在曾经录得世界租金之最的铜锣湾罗素街，英皇钟表多次表示要退租 250 万（注：本文所指币值均为港元）月租的店铺，但天价商铺无人顶租，业主只好将月租降至 120 万短租给英皇钟表。
自 2015 年 3 月后开始，这股退租减租的浪潮已持续大约半年。「去年香港旺铺租金已经下跌了 5.5%，我们预计今年全年继续下跌 15%， 租金调整期将持续到 2016 年年底。」物业顾问高力国际 (Colliers International) 负责商铺服务的高级董事麦海伦对端传媒记者分析说。
究竟是什么因素让香港旺铺租金产生翻倍升值又突然下滑的化学反应？在租金持续下滑的今天，香港商业区的街道风景又会不会出现改变？
一个月收入 1.5 亿，几百万租金算什么？
正如邓秉雄所记得的，这些如今遭遇冷锋的旺铺，曾经是奢侈手袋、珠宝黄金、名牌手表等大客户争抢的对象。他印象中，在铺租巅峰的 2012、2013 年，业主加租都是翻倍的，「50 万的直接变 100 万」。
「那时我们帮客户租铺要提前 3 年就 mark（盯着）住一间铺。」高力国际商铺服务高级董事麦海伦对端传媒记者说，商铺租约一般为期 3 年，最抢手时，一间旺铺刚签约就被另一个客户看上了，和业主商量 3 年后的新租约，然后提前 1 年多就和业主签订有约束力的新合同。
高力国际分析铜锣湾、尖沙咀、中环、旺角 4 个核心商业区 20 多条一线街道的租金发现，自 2003 年至巅峰期的 2013 年年中，香港铺租升价了 4 倍。
银龙茶餐厅在旺角西洋菜街开业 18 年的老铺也是在铺租巅峰期被「抢」的。2012 年，90 万月租的租约将满时，银龙茶餐厅老板刘荣坡对业主提出加价 50% 续租，但业主最终找到更厉害的客户──六福珠宝以 200 万月租提前半年就和业主敲定了合同。租满后，银龙茶餐厅只好搬迁到铺租更便宜的登打士街的 2 楼商铺。
大客户不惜一掷千金抢租店铺，看准的是当时持续攀升的零售业收入和旅客数量。翻查香港统计处零售业数据可知，自 2003 年之后，零售业一路增长，尽管在 2009 年撞上金融海啸，依然录得 0.6% 的增长率，其后两年更大幅飙升，2011 年录得 24.9% 的增长。其中增幅最厉害的，就是珠宝首饰、钟表及名贵礼物的销货额，在 2010 年和 2011 年，增幅均达到 36.1% 和 46.6%。
麦海伦分析说，来自中国大陆自由行旅客的购买力大力助推了香港零售业，特别是奢侈品行业。非典型疫情之后，中国政府首次推出个人自由行签证，金融风暴之后再推出一签多行签注，自由行人数持续上升。到 2014 年，香港这个 700 多万人口的城市已经每年迎接 6,080 万人次的旅客，其中 4,720 万来自大陆。
「你想想六千万是什么概念？他们买金，买手表，买手袋，还不只帮自己买，还要帮亲戚朋友买。」麦海伦说，于是珠宝黄金企业、奢侈品企业等纷纷瞄准香港市场，抢先占领人流最汹涌的核心商业区一线街道。
奢侈品零售业疯狂增长，让这些企业坐拥令人吃惊的营业额，也拥有了支付天价租金的实力。麦海伦说，一般大企业将预估营业额的 10% 至 15% 作为租金支出，但美联工商铺行政总裁黄汉成透露，在零售业巅峰时期，有珠宝黄金店铺的租金支出占营业额的比例仅仅为 3.8%。
「生意最好时他们一天营业额 1000 万，生意普通时也有 100 万，一个月下来营业额有 1.5 亿，几百万租金算什么？」黄汉成说。
无论去到哪，总有一间金铺在附近
临街商铺就像弱肉强食的大自然，快速飙升的零售业引诱着各大猛兽争抢地盘，抢占最具优势的经营位置。
除奢侈品、黄金珠宝等本身纯利超高的行业外，瞄准大陆游客的药房也很快加入竞逐，分一杯羹。在黄汉成看来，仅仅靠卖药不可能带来太高收益，于是催生大量缺斤短两、贩卖假药的药房。
「这是香港的怪胎，许多药房都不是正统的，100 万铺租，如果你只卖药，每天要卖多少瓶？」黄汉成说。2015 年头 7 个月，香港消委会收到 127 宗有关药房售卖参茸、海味及中成药的投诉，金额涉及 150 万港元。8 月份，香港消委会直接点名通报 7 间以不良手法运营的药房，这些药房用 10 倍、100 倍的价钱刷客人的信用卡。
在麦海伦的经验中，也有不少快时尚 (fast fashion) 企业为了增强在大陆游客眼中的曝光率，为进军中国做铺垫，而不惜削减纯利，支付天价铺租。她介绍说，典型例子是一个来自美国的快时尚品牌，为了增加企业知名度、铺垫进军中国大陆市场，在 2010 年以每月 1000 万租金租下铜锣湾一个 3 层商铺。
与所有商品一样，商铺租金受供求关係的经济定律制约。自 2003 年以来，香港商铺数量一直增长缓慢，除了新建几个大型商场以外，商铺数量此后增长甚微。供给不足，而需求飙升，奢侈品、快时尚、大药房统统都想抢占一线街道，旺铺租金因此跟随零售业涨幅而翻倍增长。
在铜锣湾罗素街，一个 933 呎（约等于 94 平方米）的店铺在 2009 年以 47 万月租给化妆品 Shu Uemura，到 2012 年 7 月由名牌手表 Jaquet Droz 以 165 万月租抢租，租金升幅高达 251%。在中环，2008 年 Coach 以 280 万月租租下皇后大道中三层商铺，到了 2012 年 8 月续租时，月租已翻倍至 560 万，再加上每月广告外墙 160 万租金，每月租金成本达到 720 万。
巅峰时期，香港铺租甚至获得世界之最的称号。世界高纬环球 (Cushman & Wakefiled) 每年零售及铺租调查报告 Main Street Across the World 显示，香港铜锣湾在 2012 年及 2013 年均录得全球租金最贵零售商铺地区，2013 年平均一平方呎（相当约 0.09 平方米）租金 1,948 港元。
价格竞赛之中，许多民生老铺、本土品牌纷纷退场，于是过去数年间，香港核心商业区的风景越发雷同了。其中租金最贵的铜锣湾罗素街，只有短短 250 米长，近 30 个商铺，2012年年末时 60% 的商铺均为珠宝钟表行。
「金铺、表铺、金铺，有时一条街可以有 6 间金铺，无论去到哪，都有一间珠宝店在你附近。」麦海伦说。
本土风貌急速改变，自 2012 年至今，香港多次爆发反自由行的示威。根据香港中文大学亚太研究所 2014 年 4 月公佈的民调结果，约五成半市民对近日连串反自由行旅客的行动并不认同，但有六成人感到旅客数量已超出香港所能承受的范围，约三分二市民更认为应收紧自由行政策。
药房走佬，奢侈品减租
麦海伦指出，香港天价租金的背后，反映了香港零售业越来越倚重大陆自由行，当近期自由行人数和购买力出现调整后，许多租下旺铺的大客户再也抵抗不了天价租金的压力。自 2014 年初开始，旺铺租金开始缓慢下调，进入 2015 年降幅增大。
从 2013 年年中开始，香港零售业增长大幅下滑，在 2015 年更录得 12 年以来没有出现过的负增长。其中珠宝首饰、钟表及名贵礼物的销售下滑幅度最大，2015 年第一季销售额同比下跌 17.2%。
在今年第二季公布的研究报告中，高力国际分析说，香港零售业下滑是受到一系列结构性因素的影响。「自 2012 年开始大陆反腐，大陆送礼习惯没那么厉害了，同时从 2003 年至今，大陆游客对香港新鲜感降低了，去年雨伞运动也给了大陆游客一些错觉。」麦海伦分析说，与此同时，中国今年不断放宽签证，加上欧元与日圆贬值，许多大陆游客有了更多选择。2015 年 4 月 13 日，深圳公安机关即日起停止向深圳市居民签发赴香港「一签多行」签注，改为签发「一周一行」签注。
游客的变化直观地反映在数字上。香港旅发局公布 2015 年 7 月访港旅客数字，大陆访客一共 384.5 万人，较去年同期下跌 9.8%，而其中购买力更强的过夜大陆旅客更大跌 14.7%。
持续下滑的零售业让许多旺铺面临极大压力。「退租最多的就是药房，他们很多是空壳公司签约的，直接留下钥匙就走佬（逃跑）。」黄汉成说。
其中一间已被香港消委会点名的，是铜锣湾波斯富街的声望药房。该药房最初以 52 万月租，后来看好庞大的自由行市场，以 80 万月租续约，但被曝光以天价卖黑鬼油和鱼油给内地游客后无法继续经营，已提早 12 个月匆匆退租。
周大福发言人也对端传媒表示，「由于外汇贬值，加上不少海外国家逐步放宽中国内地旅客的旅游签证，吸引他们到海外如日本、韩国及欧洲等旅游和消费，过去一年香港零售市场疲弱，珠宝业亦不免受到影响。」在本财政年度，周大福决定 4 间分店在约满后不再续租。
黄汉成指出，对于品牌客户，许多业主为了挽留而纷纷决定减租。《经济日报》9 月 7 日报导，在曾经录得世界最贵租金的铜锣湾罗素街，至今已经有 10 间商铺减租，幅度由 21% 至 72%。例如钟表品牌 TAG Heuer 原本以 250 万出租的 700 多平方呎（约等于 63 平方米）店铺，租金降到了 150 万，下降幅度达到 40%。
高力国际分析后预测，2015 年全年尖沙咀、铜锣湾、中环、旺角租金跌幅将全部超过 10%，其中尖沙咀跌幅将高达 20%，铜锣湾为 18%。
租金下滑，大陆集团趁势进驻
许多人关心，随着租金下滑，诸如老字号云吞面、茶餐厅等民生小店是否有可能重新进驻临街旺铺。对此，高力国际和美联旺铺都给出了否定的答案。
美联旺铺公关主任陈升尧介绍说，尽管目前旺铺租金已经下滑跌回到 2011 年年末水平，但对于许多民生店铺来说，租金依然贵得吓人，例如在铜锣湾一线街道，不少商铺依然月租百万。「卖鱼蛋粉的怎么承担 100 万一个月的租金呢？」陈昇尧说，「我只能说，香港人期待看到的还没有出现。」
邓秉雄也持同样看法。「以前的租金真的好疯狂，现在即使回落 10%-15%，但对我们来说还是天价，没可能的。」邓秉雄说，每出品一碗面，餐厅需要采购、厨师、服务员、洗碗工等一系列劳动力支撑，赚取的纯利永远无法与珠宝黄金等奢侈品相比。
麦海伦也认为，目前香港旺铺租金并没有回落到可以让民生店铺进场的水准。「目前的租金还不是普通茶餐厅、服装店可以承担的，最可能的局面是，原来4间劳力士可能变成一间，变得正常点，然后这间店可能变成规模小点的表店或珠宝店。」麦海伦分析说。
高力国际预期，在这轮调整中，香港可能会出现更多特殊的高级消费品牌，例如更有特色的主打高级定制服务的企业；另外一个新趋势是，一些中国大陆集团也趁着租金下滑势头大规模进军香港市场。据了解，家居生活店名创优品、主打四川火锅的饮食集团海底捞、黄金珠宝企业上海老凤祥都正在打入香港市场。
「今天，这些旺铺正在经历一轮洗牌，站在一个十字路口。」麦海伦对端传媒记者表示，站在十字路口，不要仅仅盯住商铺租金，而要更多思考，未来香港零售业该往哪里走。