中國因素

樂伽公寓停擺引發房東租客矛盾,缺乏監管的長租公寓頻頻爆雷,你怎麼看?

中國長租房公寓陸續爆雷,「資金池」模式崩潰,誰該負責?


樂伽公寓官網上的公寓。 圖 : 樂伽公寓官網
樂伽公寓官網上的公寓。 圖 : 樂伽公寓官網

樂伽公寓宣布停止運營,無法償還客戶款項,已交租的租客和未收到付款的房東之間的矛盾激化,公司破產造成的損失應該由誰來承擔?

樂伽公寓承認「高收低租」經營模式存在缺陷,近年長租公寓頻頻出現資金問題,有人認為長租公寓「資金池」缺乏有效的監管和制約,你怎麼看?

中國長租房公寓陸續爆雷,是運營問題還是監管問題?公寓租金應如何監管及制定標準?

8月7日,長租公寓運營品牌「樂伽公寓」在微信公眾號上發布公告,確認停止運營。公告中稱,樂伽公寓沒有經營收入,無法償還客戶欠款。南京、合肥、蘇州、杭州、西安、昆山、成都、重慶等八個城市的客戶受到影響。維權無門的租客和房東之間矛盾逐漸激化,部分未收到應由樂伽公寓支付的租金的房東開始強迫租客搬出。

樂伽公寓2016年在南京成立,隨後迅速發展,擴張至其他七個城市。樂伽的宣傳簡介稱,其管理的房源超過20萬套,全國客戶達40多萬。樂伽採取「高收低租」的經營模式,以高於市場普遍預期價格的從房東手中租房,再以低價出租給房客。在停擺公告中,樂伽公寓承認該經營模式存在嚴重缺陷。

今年7月以來,南京、蘇州、西安、合肥等地頻繁爆出樂伽公寓拖欠房東租金的情況,「樂伽公寓經營異常,疑似爆雷」、「各分公司人去樓空」、「房東收不到租金,房客面臨驅逐」的消息開始在網上流傳。

7月21日,樂伽公寓發表聲明,針對「跑路」傳言闢謠,稱發現合肥分公司員工涉嫌侵佔公司資金,管理層正在尋求解決辦法,公司業務正常開展。僅僅18天後,樂伽公寓再次發表聲明,表示在「積極自救均未見效」,宣布全線停止經營,倒閉傳聞成實。

樂伽公寓的情況並不是個例。2015年,長租公寓作為房地產租賃市場全新的供應模式,開始快速發展。2018年後該行業卻頻頻出現資金問題,杭州鼎家、寓見公寓、好租好住、北京昊園恆業、蘇州樂棧等公寓接連爆出資金鏈斷裂。據新京報統計,目前已有26家公寓機構出現重大問題,今年7月就有樂伽公寓、杭州速錦房產等6家公寓機構爆雷。

房東和租客,誰應承擔損失?

樂伽公寓發表聲明確認停止經營並無法償還欠款後,多地爆出了房東和租客之間的糾紛。樂伽公寓的租客大多都是年付租金,而樂伽則按月或按季向房東支付資金,租客所支付的租金並沒有全部流入房東手中,而是因時間差停留在樂伽集聚的資金池內,從而公寓就可以利用這筆資金開拓市場。

隨著樂伽的停擺,房東和租客都陷入了僵局。一方面房東未收到或僅收到一季度的房租,而另一方面部分租客已經付清一整年的租金。部分房東和租客已達成和解,雙方平攤損失或房客「二次交租」,而在未能達成和解的情況下,雙方都不願意承擔公司破產所帶來的損失,導致矛盾激化,部分房東甚至採用停水停電的方法強行驅趕租客。

長租公寓資金流問題缺乏監管

樂伽公寓因「高收低租」的運營模式一度遭到質疑。以高於市場價拿房,再低價出租的模式雖然可以在短時間內提高市場佔有率,但是依賴於較高的公寓出租率。一旦入住率下降,可能發生資金鏈斷裂的情況,平台付不起給房東的房租,從而引發爆倉風險。有評論指出,「高收低租」的模式正在破壞行業整體信用,並無形中放大金融槓桿。

有評論認為,長租公寓最大的風險就在於租房貸。爆雷的杭州鼎家公寓和北京昊園恆業公寓均屬於這種模式。租房貸是指長租公寓與第三方機構合作,讓租客以借貸方式實現分期付款,而長租公寓則以租客的個人徵信為依託獲得整年的租金。去年8月,鼎家公寓爆雷的新聞一度引發大量對租房借貸的關注及租金模式討論。

長租公寓吸引了大量收入水平相對較低的年輕白領和畢業生,對他們而言,一年或以上一次性付清的房租是不小的經濟壓力,故有人選擇了租房貸的形式來支付房租。一旦長租公寓平台爆倉,風險都由這些年輕人來承擔。他們不僅要面臨被房東驅趕的風險,還要繼續背負還款的壓力。

而在長租公寓的資金流帶來巨大風險的同時,卻一直缺乏政府的監管和法律上的約束。業內人士指出,長租公寓一直處於監管的空白地帶,資金流的監管問題亟待解決。

央視報導,日前,南京多部門已經啟動了對樂伽公寓帳目的審計調查,並將啟動住房租賃市場整治行動,治理「高進低處」挪用資金亂象。

北京房地產中介協會秘書長趙慶祥對《新京報》表示,有關部門需儘快出台住房租賃條例,建立准入門檻,同時建立風險準備金制度,租房企業依規模繳納。

文:端傳媒實習記者 邵斯玄

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