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「與魔鬼做交易」:Airbnb高槓杆房東損失慘重

許多Airbnb房東貸款拿房,再用租賃收入還貸,以此建立了他們的微型短租帝國。疫情蔓延使得租金收入蒸發,還款日卻一天天臨近。


2020年3月7日紐約的黃昏景色。 攝:Gary Hershorn/Getty Images
2020年3月7日紐約的黃昏景色。 攝:Gary Hershorn/Getty Images

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很多年來,謝麗爾·多普(Cheryl Dopp)每當聽到手機發出Airbnb新訂單的提示音,都會覺得那一聲「叮」代表着錢幣入袋。她把新澤西州澤西城的一處房產掛在Airbnb上出租,她說每月總收入在8,000美元以上,是長租的兩倍。

而如今,這聲「叮」在多普耳中卻意味着訂單取消和財務危機。這位54歲的信息技術承包商表示,她整個3月有大約1萬美元訂單一夜之間蒸發。她每個月在以Airbnb為主的投資組合上要投入2.2萬美元,其中包括澤西城的另一處房產與邁阿密的一棟住宅。

在她看來,不斷增長的債務抵消了租金收入增加的盼頭。她說:「我和魔鬼做了一筆交易。」

多普是零工經濟中上層階級的一份子,這類業主和投資者為了通過Airbnb獲利購買或租賃房產。Airbnb催生出了一個短租產業,業主們經營着各自的「房產帝國」,將這家創業公司變為一家不擁有任何酒店資產的酒店經營方。

2019冠狀病毒的蔓延暴露了美國經濟應對危機的短板——能快速提供低廉的商品和服務,一旦大環境變差則不堪一擊。

事實證明,共享經濟在這場大流行病疫情中尤其不穩定。矽谷倡導將美國變成充分利用靈活工作時間、不受規章制度或專業培訓阻礙的企業家之鄉。接受了這一理念的人們將自己的汽車變成了優步(Uber Technologies Inc.)和Lyft Inc.的工作站,或成為 DoorDash等食品配送公司的快遞員。

這部分人受到了衝擊,而Airbnb遇到的問題更甚。房東僱傭清潔工、室內設計師和物業維護人員,建立起小型房地產帝國,因此當他們陷入困境後,產生的連鎖反應就絕不僅限於他們自己的房源了。

分析租賃預訂情況的市場研究公司AirDNA LLC的數據顯示,由於旅遊業停滯,3月中旬,Airbnb房東遭遇了15億美元的訂單取消。Airbnb為住客提供全額退款,這迫使房東要自掏腰包,或是請求銀行寬限4月的貸款和租金。

「房東本應隨時為這部分收入蒸發做好準備,」房地產貸款信用風險分析公司Argentia Group Inc.負責人吉娜·馬洛塔(Gina Marotta)表示,「結果呢,他們反倒因此養成了奢侈的生活方式。」

這家催生了短期租賃經濟的初創公司正在大幅削減開支,並於上月鎖定20億美元的融資計劃,其中包括10億美元的高利率貸款。《華爾街日報》(The Wall Street Journal)上個月報導稱,由於疫情爆發,Airbnb已經損失了數億美元,該公司尚未公開發布這些數據。

儘管大多數房地產經濟學家表示,Airbnb相關的房產規模太小,不至引發住房危機,但Airbnb經濟的崩潰可能會給貸方帶來壓力,損害房產價值,並證實一些地方政府長期以來的疑慮,即Airbnb助長了可負擔住房危機。

「沒人預料到這場全球疫情會導致美國人都在家避難,經濟遭到顛覆。」Airbnb發言人尼克·帕帕斯(Nick Papas)說,「這是暫時的,旅遊業會反彈。Airbnb的絕大多數房東只有一個房源,房東們將繼續歡迎客人入住,創造收入。」

帕帕斯表示,和Airbnb相關的房產只佔全球住房存量的一小部分,對整個市場的影響微乎其微。他說,Airbnb在全球有超過300萬名房東,700多萬套房源。

Airbnb房東的背景、財務狀況和業務各不相同,要解決他們的困境頗具挑戰。他們在許多城市的運營屬於灰色地帶,各地短期租賃的相關法規還在不斷完善當中。其模式從擁有房產到簽訂公寓長期租賃協議不等。

AirDNA估計,Airbnb在美國的不包括共享房間的整棟住宅或公寓房源中,有三分之一是由只有一套房源的房東提供的;另外三分之一由擁有2到24套房源的房東提供;剩下的三分之一則屬於擁有超過25套房源的房東。

一些出租25套以上房源的房東由Sonder Corp.和Lyric Hospitality Inc.等初創公司管理,這些公司支付租金,通過Airbnb和其他網站轉租數百套公寓。近幾周,其中多家公司強制員工停薪休假或裁員。

Airbnb發言人帕帕斯表示,該公司沒有按房產的細分數據,也無法對AirDNA數據的準確性發表評論。他表示,全球超過70%的房東只有一套房源,而這些房源約佔Airbnb總房源的一半。他拒絕透露整套房源和轉租房屋房東的比例。

無人訂房

一些Airbnb小房東每人平均花費數十萬美元購置房產以獲取短期租賃的租金。2018年,密歇根州克勞森市的詹妮弗·凱勒赫-哈茲利特(Jennifer Kelleher-Hazlett)於2018年花費約38萬美元購置了密歇根州的兩處房產。她說,她和丈夫將金融投資變現,並從他們的僱主那裏借了10萬美元用於裝修。

現年47歲的哈茲萊特估算,每月扣除房貸後他們能從Airbnb獲得7,000美元的淨收入,可以為做兼職藥劑師的她和當教師的丈夫補貼家用。疫情爆發前,夫婦倆正在考慮再購置一些房產。她表示,現在無人訂房,他們連房貸都還不起了。「我們要麼借更多錢,要麼拖欠債務。」

Airbnb允許房東自行制定取消住宿的退款政策。客人退訂時,採取嚴格政策的房東可以拿到一半房費。在規劃未來時,許多人都將穩定的收入來源作為一項參考因素。

發言人帕帕斯表示,大多數活躍房源並沒有嚴格的取消政策。

疫情爆發後,為了應對住客驚慌之下取消訂單,Airbnb官方介入,而房東們感到失去了控制。Airbnb為入住日期在3月14日至5月31日期間的客人提供全額退款,如此一來,那些利用Airbnb的收入獲得資金支持、並以此維持其商業小帝國的房東們頓時陷入財務困境。

Airbnb曾表示,雖然公司給予房東便利,允許他們靈活制定取消政策,但房東也同意了一項「意外狀況政策」,即公司可以在某些情況下推翻房東制定政策,正如Airbnb在疫情中所做的那樣。

一些房東覺得Airbnb把他們坑慘了。「我覺得房東可能壓根沒想過自己制定的政策會被推翻,」凱萊赫-哈茲利特說,「他們很注重以住客利益為中心。」

之後,Airbnb表示將向房東支付取消預訂房費的25%,並設立1,700萬美元的基金,幫助信用評級較好的房東支付房貸。Airbnb表示,每位房東的資助上限為5,000美元。

這筆錢對亞特蘭大的詹妮弗和大衞·蘭德魯姆夫婦(Jennifer and David Landrum)這樣的房東來說可謂杯水車薪。2016年,他們創辦了一家名為Local的公司,向商務旅行者和電影產業工作者出租他們租用的18套公寓和負責管理的21套公寓。他們在每套公寓上的花費都超過1.4萬美元,用於購買地毯、抱枕、藝術品和枝形吊燈。蘭德魯姆太太表示,Airbnb是他們每年約150萬美元總收入的主要依託。

蘭德魯姆太太稱,他們每年要花5萬美元清潔費,還要花2.5萬美元找一名檢查人員,約3萬美元請維護人員和景觀設計師,更不用說家裝的花費了。

她表示,從3月14日Airbnb開始給住客退款時,他們已經有累計近4萬美元的退房訂單了。夫婦兩人只付得起18套公寓4月份租金的一部分,除非有人訂房,否則他們無法履行支付三個月租金的義務。他們已經降低了清潔工等工作人員的工資。雪上加霜的是,佐治亞州的短期租賃禁令一直持續到4月底。

「這太可怕了,」蘭德魯姆太太說,她表示,自3月中旬以來,他們的一些房源已經打折了三次。經過協商,公寓業主同意對他們的租約做出一些寬限。蘭德魯姆太太表示,不然的話,他們就只能賣房子了。

佛羅里達州、賓夕法尼亞州、佛蒙特州和特拉華州也在打擊短租業務,對Airbnb和類似房源實行臨時禁令。加利福尼亞州索諾馬縣和南卡羅來納州默特爾比奇等地方政府也頒布了類似的限制措施。如此一來,即便住客有隔離需要,但又想不在家或在親戚家隔離,一些Airbnb房東也更難讓他們入住了。

最近接受Airbnb調查的房東中有近五分之一表示,用Airbnb平台出租房屋使他們免於被驅逐,也避免了止贖。該公司向美國國會領導人提交了這些調查結果,併成功遊說將房東納入《冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案》(Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act,又稱《關懷法案》),這樣房東們可能就有資格獲得小企業貸款和失業援助等。

該項目的資金已經全部用完,國會上月還批准了另外4,840億美元的援助資金。目前尚不清楚有多少房東符合申請條件,也不清楚放款的速度是否足以彌補他們的損失。

3月份,美國聯邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)表示,擁有房利美(Fannie Mae)或房地美(Freddie Mac)擔保貸款的投資房產的所有者,如果因疫情導致收入損失而無法支付房貸,可以尋求寬限,這一政策變化有可能會幫到一些Airbnb房東。該機構隨後採取行動,幫助面臨現金流危機的抵押貸款公司,將這些公司所代表的拖欠貸款的房主還貸的期限限定在4個月。

「沒有援助」

賓夕法尼亞大學沃頓商學院(University of Pennsylvania's Wharton School of Business)的房地產業教授蘇珊·沃希特(Susan Wachter)表示,疫情造成的經濟損失可能導致貸款機構重新評估對Airbnb的放貸。「目前還沒有針對這種情況的救助措施。」

地產經紀人格雷格·黑格(Greg Hague)表示,許多Airbnb房東都急着拋售房產。黑格在鳳凰城經營一家房地產公司,曾幫助州議員起草短期租賃法案。「來找我們的人特別多。有人過來說,『還有一兩個月我就要被止贖了。現在要怎樣才能賣出去呢?』」他說,這降低了房產的整體價值。

Airbnb的帕帕斯表示,沒有統計數據表明房屋銷售或價格受到了影響。

隨着全國各地實行短租房禁令,Airbnb表示公司正在轉向專注長租業務,並鼓勵房東接受這種業務轉向。一些面臨收入壓力的房東在Zillow、Craigslist等信息網站上尋求傳統的12個月的長租約。

為田納西州納什維爾市當地政府提供許可證追蹤業務的軟件公司Host Compliance LLC數據顯示,4月份的頭幾天,在允許短租業務的納什維爾市,包括Airbnb在內的3,600個非房主自住的房源中約有十幾個在Zillow或Craigslist上發布了為期一年的租賃廣告。市政領導人表示,他們擔心隨後會出現更多此類事件。

其中一套公寓位於「城市景觀」(City View)住宅區,有泳池和可俯瞰市中心景觀的屋頂。2015年「城市景觀」項目竣工時,該地區致力於控制短租業務的議員弗雷迪·奧康納(Freddie O'Connell)希望這個項目能吸引年輕的專業人士和家庭,幫助緩解該市的住房短缺。他說,然而相反,這裏成了短期租賃的天堂。

「有了Airbnb,神奇的想法出現了。」奧康納說,「人們冒了很大風險,現在我們看到後果了。」「城市景觀」拒絕置評。

2015年,IT業務承包商多普購買了澤西城的兩處房產,每處都有多套公寓。她說,她以每晚140美元的價格上架了一套公寓,當月賺了4,200美元。她說,她還購買了邁阿密的一處房產,用假名掛在Airbnb和其他其他短期租賃網站上,並用這些房產的預期收入來支付一筆六位數的維修貸款。

多普說,當各州開始實施封鎖隔離政策時,「我想,『天吶,我們要失去一切了。』」

她說,雖然她的部分房產有長期租戶,但這個春天,她損失了大部分Airbnb的訂單,無法支付4月的抵押貸款、房產税和保險。她說,有一家人在Airbnb上用折扣價租下了她在邁阿密的房子,這讓她鬆了一口氣。她還計劃申請小企業貸款,尋求銀行寬限,尋找不依靠Airbnb的長期租戶,並出售一處房產。

她表示自己開始關閉Airbnb賬戶了,「我不想再和魔鬼做交易了。」

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