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區諾軒:國際學校進駐基層──如何阻擋教育產業化瓜分社區?

居民要為自己社區自救,與其乞求政府、奸商開恩,尋找此等金融惡行有否觸犯香港法例,反而可能會找到抵制對方的生機。


田灣商場。
田灣商場。攝:林振東/端傳媒

香港特首選舉期間,候選人林鄭月娥表明有意增加金融發展局(金發局)的資源。說起金發局,不得不提它對社會民生的禍害:2013年底,他們發表研究報告,指香港要成為房託基金的集資中心,卒使證券及期貨事務監察委員會(證監會)放寬規則,令房地產信託基金可以投資土地。自始,「領展」便由管理資產的角色變成土地發展商,不斷拆售旗下經濟價值低的商場集資,積極競投大陸土地和商廈。這筆糊塗帳,一一在港台《鏗鏘集》詳細報導,更透露領展總裁王國龍有份於2013年起擔任金發局小組成員,參與政策制定,直至今年初卸任。筆者在特首選舉期間,趁林鄭月娥與民主黨會面時,詢問金發局這筆糊塗帳,林太答道:「有時有些金融產品製作出來有不良影響,在所難免。」

我們的政府過度偏袒金融界,受害的見諸零售民生,居民要為自己社區自救,與其乞求政府、奸商開恩,尋找此等金融惡行有否觸犯香港法例,反而可能會找到抵制對方的生機。我希望透過這篇文章,以最近被新業主意圖發展國際學校的南區田灣商場、柴灣興民商場為例,闡述閱讀土地文件可以帶來怎樣的制衡。

摘去商家,然後種出學校

在香港島,田灣、興民商場同樣賣予佛山順聯集團。根據集團負責人透露,他們有意將兩個商場大部分舖位租予國際學校。細心思量,這實在是相當超乎常理的行為──屋邨商場原來可以不再是商場,香港可以忽然將一個基層社區的零售店舖全面鏟起,由於政府規劃中列明這些商場均可作教育用途,改作國際學校毋須經城市規劃委員會(城規會)改變用途,只要教育局接納申請便可。在今天教育產業化的趨勢下,發展國際學校無疑是雄厚商機,家長都會競相為子女報讀;可憐的是,基層社區從此沒了一個商場,換成與社區完全無關、封閉的國際學校,還隨時承受每天私家車接送學生帶來的交通壓力。一般市民,除了佩服這番房地產與教育產業的完美結合,只能望門輕嘆。

香港眾志引述地政總署消息得知,地政總署曾否決田灣國際學校的「建築圖則」。此消息當時觸發筆者興趣,究竟佛山順聯的申請涉嫌觸犯地契的哪些內容?否決圖則,相信與觸犯地契條文有關,當中的經驗能否被借鑑,阻止興民商場轉變為國際學校?由於地政總署現階段仍以申請未獲批為由,拒絕公開國際學校的申請方案,佛山順聯一方亦鮮有公布詳情,筆者只能依賴各黨派從佛山順聯所得資料,再對照兩個商場的政府租契(Government Lease,即我們常常說的地契),推論問題所在。不過,在抵制公屋私有化的運動而言,我相信這一步相當重要,很多拆售後的新業主覺得沒有面對公眾的責任,但如果能發掘出對方涉嫌觸犯法例,他們便不得不面對公眾的監察。

地契確保公共空間和通道通行權

根據佛山順聯代表曾穎偉向傳媒透露,國際學校佔3層半,分別是1樓半層、2至4樓全層及天台停車場;G/F、1/F 及停車場 LG/F 有12個舖位,面積由200至4000多平方呎。然而,地契列明商場業主提供公共空間(Open Space)的規定,3.14列明業主須提供不少於130平方呎公共空間,而5.10(c)亦有列出,署長可要求業主須將天台包括為公共空間一部分。(註一)參照《東方日報》報導,曾穎偉曾表示「學校會有天台使用權,學校亦出資在天台鋪上人造草皮,日後會開放予公眾團體使用。」雖然消息沒有列明商場天台的使用權,但國際學校既然租用商場頂樓幾層,公眾未必能到達頂樓。另一方面,香港眾志片段引述稱,否決建築圖則與停車場有關。消息提及國際學校將佔停車場天台,把天台作為學校一部分,即使打算開放予公眾團體,開放權仍操控在學校手上,未必符合公共空間(Open Space)定義。

而更嚴重的問題,則見諸地契列明的通道使用權身上。自領展拆售以來,佛山順聯便以裝修為由,圍封區內商場扶手電梯連接至天橋道路。該道路是通往田灣邨的要道,封鎖造成居民長期不便,居民更擔心國際學校落成,日後會否再沒有通道使用。

然而,地契3.15(b) 有很清楚的指引:業主需要確保田灣邨居民,能夠行經天橋進入地段建築物(註二);更重要的是,條款 (f) 列明房屋署對業主有凌駕性權威,業主必須確保田灣邨屋邨經理人(即房屋署)、及其合約工人、第三者,包括帶同裝備、機器由業主地段經天橋通往田灣邨。(註三)根據國際學校提供的未來校舍影片,校舍採取密封式設計,天橋設於3樓,正是學校一部分,日後公眾能否經天橋進入物業成疑。換言之,只要房屋署引用3.15(f),以確保屋邨持份者通行為由,要求新業主開通道路,區內居民便不會失去主要通道近一年,國際學校的封閉改建亦要更正。

因此,佛山順聯早前口口聲聲會送一部升降機給居民作「禮物」,但按上述條文看,升降機設於商場外接駁至天橋,可能也未能滿足「進入物業」的要求。從田灣的事例,我們可以看到這些領展物業的接手人未必對物業的地契條款有清晰了解,他們的生財計劃隨時觸犯條文也說不定。較早前逸俊發展有限公司分拆出售華貴邨停車場車位,結果被《NOW》揭發出租予非住戶,又是違反地契例證。

至於柴灣興民商場,由於未見具體申請,故此也很難說已犯規,我們只能從有限的翻新推敲有否問題。《星島日報》在2月9日的調查報導掌握獨家資訊,詳細透露了新業主的翻新改建申請,難能可貴。從圖則可見,商場中庭的通道將改建為升降機;大部分商店重新間隔,甚至佔用現時公共空間,組合為更寬闊的店舖面積。綜合臉書群組「山民主義」和區議員徐子見的關注,居民主要憂慮商場日後再沒有商店,以及沒有主要通道讓居民通行。

興民商場地下設計圖,早前曾有報導指出,商場將租予薈學國際學校,但至今未有定案。
興民商場地下設計圖,早前曾有報導指出,商場將租予薈學國際學校,但至今未有定案。星島日報提供
興民商場二樓圖則,圖中可見商舖重新間隔。
興民商場二樓圖則,圖中可見商舖重新間隔。星島日報提供

筆者嘗試套用同樣進路,理解興民商場的案例。興民商場地契3.15(b) 列明,新業主要確保公眾可毋須付費出入近柴灣道的升降機塔(lift-cum-staircase),但沒有列明須確保通往何處,商場中庭也沒有確保通行的條款,因此相較田灣案例,變相難以限制新業主的商舖面積擴充。不過,我們也可以從圖則和地契的設定,衡量興民商場是否真的適合開辦國際學校。從興民商場地下設計圖可見,商場雖然增設升降機和設有樓梯,但為了途人通行,加上部分商舖如超級市場開放予公眾使用,不可能將商場一部分封閉為國際學校。

地契條款3.14提及的7200平方米公共空間,對新業主來說算不上很大代價,但不作封閉設計,租戶頂多像何文田商場般只使用商舖部分,走廊容許開放使用,那又是否一個良好的學習環境?新業主似乎仍未覓得國際學校租戶,國際學校作為教育產業,家長定必對學校設施需求甚高,幾間商舖租合得來的學校,筆者看不到有很好的教育配套。

此外,地契論及需要有455平方米社會福利設施,圖則也看到規劃。(註四)有限資訊所得,業主似乎有意租予社會企業,以符合社會福利要求,但筆者相信地政總署有必要澄清社會福利設施具體包括什麼,在圖則所見寫着 "bakery",令人難以明白具體意思,是否合乎法例仍有待署方交代。

關鍵:政府部門如何善用權力

從田灣、興民的案例可見,地契條款能否保障居民,很視乎當初的條文寫法,但每份地契必定列明地政總署和相關政府部門、地段持份者對於設施的權責。其他地方未必一定如田灣般幸運,找到捍衛商場要道的方法,但透過省覽地契審視改建的合法性仍然重要。特別是至今為止,很多領展拆售物業的買家對於居民、政黨代表比領展更不友善,甚至拒絕公布消息,作為居民一方,只能從法律文件尋回要求政府部門監管新業主的基礎。

然而,我們仍要問,若果新業主完全合法,是否代表只能任由他們改建而無能為力?筆者認為條文以外,政府部門面對領展拆售物業的取態,是令社區免於蹂躪的最後一關,而問題才剛剛開始。

正如不少政府官員承認,商場改建為國際學校,是他們前所未見的問題。4月24日教育局局長吳克儉到南區與區議員交流,席間他透露教育局亦認為未來出生率下降,今天國際學校學額需求多,不代表未來一樣多,並曾對此規勸國際學校辦學團體。按照程序,教育局負責批核國際學校辦學資格,若果教育局認為未來學額需求不大,甚或認為改建商場不適合辦學,教育局大可拒絕發牌。事實上,最近教育局已經停撥空置用地予國際學校申請,屋邨商場設計原本並非作教學用途,現在田灣的案例更涉嫌違反地契,教育局應該慎重考慮其申請。不過,如果教育局從政策而言已經不批准國際學校於基層社區商場辦學,可以根本解決興民商場面對的問題。

從地契可見,房屋署隨時擁有凌駕商場業主的權力。從商場翻新至今,佛山順聯封閉了田灣商場天橋入口,按照地契,房屋署根本有充足基礎要求重開通道。眼見國際學校申請勢將封閉田灣居民上落要道,房屋署若採取消極態度,實在有負田灣居民。更不消說地政總署、運輸及房屋局獨立審查組本來便作為監管地契有否妥善執行的機構,難道要一切米已成炊,才後知後覺說監管?

興民商場。
興民商場。攝:林振東/端傳媒

後記:天馬苑商場植物也有條文監管

擱筆之際,不得不稍為離題,提及天馬苑商場最近的植物枯萎問題。在領展拆售物業予新業主後,不少居民投訴該處植物缺乏打理,紛紛自組打理隊自救。筆者亦曾拿到該商場地契參閱,地契第11頁提及,種植的植物需要清潔、乾淨、整齊,並且獲地政總署滿意。(註五)雖然該條款也有可能限於物業落成,需由地政總署驗收那刻才生效,日後便由業主自理,但業主有否維護(maintainance)責任,至少在物業管理上是一個可以爭論的法律概念。澳洲有一宗法律訴訟(Benedetti v Moonee Valley City Council (14 December 2005) - [2005] VSC 434 (14 December 2005)),判決指出物業落成後,業主仍然有「維護」的責任。

筆者曾把此地契交予房地產專業人士參考,他們表示可從:一、植物當初誰種植;二、植物位置有否其他業權持份者;三、地政總署有否批准任何涉及植物的工程,介定新業主是否有打理植物責任。當中涉及複雜的法律觀點,在此只能簡述至此,但連屋苑植物也有相關管理條款,改建國際學校,茲事體大,地契又在先天列明政府部門有無上權力,要作監管,是不為,而非不能。

我希望透過此文,簡單介紹如何透過查閱地契作出監察,不才如我,亦能尋找到上述條文(註六),隨文附上三份地契供讀者參閱(註七),相信各位隨時可以找到更多蛛絲馬跡。把領展形容為三座大山之一的林鄭月娥,如今毋須回購領展、毋須覓地辦墟市,只需實踐適當的行政程序,足以阻止這場教育產業與房地產的齷齪聯姻。筆者不想看見的是,政府往往以私人市場交易為由,避免介入領展事務,然而,既然《房屋條例》第4(1)條列明,房委會有責任確保向公營房屋居民提供適合附屬於房屋的社會設施(social amenities),政府沒理由任由這些設施任由投機者宰割。否則,未來特首,不要再說自己要踢走這座大山了。

(區諾軒,民間人權陣線召集人)

註一:5.10 (c):Communal Sky Gardens and any other structure or floor space referred to in sub-clause(b)(i) of this convenant shall, if so required by the Director, be designated as and form part of the Common Areas.

註二: 3.15 (b) 原文:”During the opening hours of Tin Wan Shopping Centre the Lessee shall permit members of the public including but not limited to the lessee and occupier of the Adjoining Lot and their tenants servants visitors workmen and other persons duly authorized by them in that behalf for all lawful purposes and without payment of any nature whatsover to pass and repass on foot along, up and down the Footbridge A and any temporary footbridge in lieu thereof and to enter upon and pass and repass through such part or part of the Lot or the building or buildings erected or to be erected thereon as are necessary for the purposes of gaining access to and from the Footbridge A and any temporary foot bridge in lieu thereof and the Footbridge A Portion and any temporary replacement thereof for the purposes of the temporary footbridge in lieu of the Footbridge A.” 「the Adjoining Lot」指田灣邨。

註三: 3.15 (f) 原文:”The Lessee shall allow the Housing Manager or the lessee of the Adjoining Lot their contractors workmen and other persons duly authorized by any of them, whether with or without tools, equipment or machinery at all times to go in, to, from, pass or through such part or parts of the Lot or the building or buildings erected or to be erected thereon and along, up and down the Footbridge A or such parts thereof as are necessary for the purposes of inspecting, managing, maintaining, upholding and repairing in good condition the part of the Footbridge A over government land and the Footbridge A Portion.”

註四: 3.13 (c) (ii) welfare facilities having a total gross floor area of not less than 455 square metres or such lesser total gross floor area as may be approved by the Director in writing, which facilities may include but shall not be limited to: - (I) A Dental Clinic; and (II) A Nursery School;

註五:"will landscape and plant with trees and shrubs all un-developed portion or portions of the said piece or parcel of ground and will keep such portion or portions in a clean neat and tidy condition all to be done to the satisfaction of the Director."

註六:市民可到https://www.iris.gov.hk/,按訂購土地文件,購買「政府租契」。網上可以信用卡支付查冊費用。

註七:天馬苑商場地契田灣商場地契興民商場地契

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