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北京十天內連出政策調控樓市,「學區房」或將貶值


北京推新政,學區房或會貶值。
近段時間,「天價學區房」話題持續引起網民熱議,新政的出台也旨在為學區房「降溫」。攝:Imagine China

3月26日,北京市住房和城鄉建設委員會(住建委)發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,要求商辦類(商業和辦公用途)房地產項目不得擅自改變為居住等用途,其中在建或在售項目只能售予企事業單位或社會組織,不能售予個人。

新華社報導指,儘管北京市早就明令禁止,但不少房產商一直在打政策「擦邊球」,將一些商辦類項目規劃建成擁有廚房和洗手間的住宅。報導引述中原地產首席分析師張大偉稱,目前高達50%至60%的商辦類項目直接銷售給了個人,此次政策將導致個人購房者基本放棄購買商辦類項目。

至此,北京已在10天內連續出台多項政策調控持續瘋漲的樓市,涉及首付比例、貸款利率,以及備受輿論關注的天價學區房、假離婚購房等問題。對比上海、廣州、深圳等一線城市的樓市調控措施,北京本次調控升級後,已成為全國限購限貸政策最嚴的城市。

逢漲必查,逢炒必辦。

3月26日,北京市住建委負責人表示

10天內出台了哪些調控政策?

自3月17日升級限貸措施開始,北京市出台的樓市調控政策包括:

  • 17日,北京市住建委等四部門聯合出台「認房又認貸」政策(貸款買房時,只要借款人名下有房產或房貸記錄,都被界定為二套房或以上),並將房貸最高期限降至25年、二套房首付比例提高10%至60%;

  • 21日,中國工商銀行北京分行等16家銀行一致決定,即日起降低首套房貸款利率優惠幅度,由不低於貸款基準利率的0.9倍調整為不低於貸款基準利率的0.95倍;

  • 22日,北京市地税局和住建委聯合發布公告,進一步強化非京籍購房資格審核中個人所得税連續5年政策的執行標準,強調購房人應從申請月的上月開始往前推算60個月在北京市連續繳納個人所得税;

  • 22日,北京市發展改革委要求,商品房經營者要在住房建設主管部門規定的時間內一次性公開全部銷售房源,嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。

  • 23日,北京市住建委約談北京十大中介機構,明確禁止中介機構參與炒房,隨後北京展開房地產中介市場執法行動;

  • 23日,北京市政府有關部門明確表示,對於不具備實際居住意義的過道房、車庫房、平房一間改多間等異形房,規劃國土部門一律不予不動產轉移登記、公安部門一律不予落戶、教育部門一律不給予就近入學資格;

  • 24日,中國人民銀行營業管理部聯合北京銀監局、住建委、住房公積金管理中心發布通知,要求對離婚一年內的貸款人實施差別化住房信貸政策,離婚一年以內申請人的商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執行;

  • 25日,北京市教委向部分媒體披露,2017年北京幼稚園升小學將繼續擴大多校劃片,並將通過「隨機搖號」方式確定具體學校學位,以降低「學區房」對家長的吸引力;今年起,除京津冀協同發展項目外,北京所有中小學校未經市教委同意不得到外地辦學,各中小學不得與房地產商合作辦學。

除此以外,核心一、二線城市的外溢市場也被納入調控範圍。17日北京樓市調控新政後,鄰近地區的河北省多地隨即跟進政策。本月以來,長三角、珠三角地區的樓市調控也已經升級。同策諮詢研究部總監張宏偉認為,這些地方的調控措施是為防止類似北京等特大城市繼續沿着地理邊界「大餅式擴張」,以防為大都市造成更多「大城市病」。

學區房會否貶值?

近段時間,「天價學區房」話題持續引起網民熱議,新政的出台也旨在為學區房「降溫」。由於教育資源分配不均及按戶籍地址就近入學政策,北京等大城市的家長為了讓子女能進入較好的中小學就讀,許多人紛紛選擇在中意的學校附近買房以取得該地戶籍,再加上地產商及房產中介的炒作,造成這些學區房價格虛高,出現不少「天價學區房」。

財新網報導指,以北京熱門學區、西城區的德勝學區為例,3月中旬,該地學區房均價已達每平方米16.5萬到20萬元人民幣,遠高於周邊房價。

為抑制學區房價格過高,北京市教委於3月18日回應稱,將指導各區教委在熱點區域試行「多校劃片」,以降低學區房的擇校功能。市教委負責人稱,此舉是為了讓家長降低對購買學區房就能上某一所小學的期望值,「避免學區房的過度炒作」。

多校劃片是中國九年制義務教育階段就近入學的一種操作方式,比學校和片區「一對一」的方式更為開放靈活。財新網引述中國教育科學研究院研究員儲朝暉稱,這種入學方式一方面需要把熱門學校劃至多個片區,同時一個小區能夠對應幾所學校。不過,在政府大力調控房市的背景下,北京各區今年的入學政策目前尚不明確。

北京青年報指出,多校劃片將在義務教育入學階段,將特定的適齡學童划向兩所以上的定向小學和初中,「讓買了學區房的家庭也不確定到底能上哪個學校」;而學童具體要上哪一所學校,將再進行一次「電腦派位」。

儲朝暉指出,學區房價格畸高僅是外顯表現,他認為內因是學校間的發展不均衡,「解決學區房,僅僅在劃片上很難抑制。」上海交通大學經濟學院特聘教授陸銘等人在此前的研究中指出,北京市東城、西城、海淀三區聚集了全市約70%的重點中小學。

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據華爾街見聞不完全統計,3月以來全中國已有24城啟動或升級了房地產限購措施。

聲音

2016 年 10 月,國家對部分熱點城市出台針對性的調控政策時,我們有充分的理由感到欣慰,這一次調控是及時的,也是完全必要的。讓過熱的市場適度降温,對穩健經營、有志於長期發展的企業來説,無疑是一個利好。

3月26日晚,中國房地產巨頭萬科發布2016年度報告

重點中小學往往過度集中在內城,並未適應居住郊區化的趨勢。越是按片區劃分,其實越將買房子和教育掛鈎,這個問題本身就是一個經濟學問題,因為選擇學校,和(一個家庭的)購房行為、居住選址相關。

上海交通大學經濟學院特聘教授陸銘

來源:新華社路透社財新網新京報澎湃新聞

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