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中國發布產權保護意見,住宅產權70年到期問題有望解決


中國國務院發布關於完善產權保護制度依法保護產權的意見。
中國發布產權保護意見,住宅產權70年到期問題有望解決。攝:China Daily/via REUTERS

中國的執政者終於開始面對一個所有房產所有者都關心的問題:房屋的土地使用到期後怎麼辦?近日,中共中央、中國國務院發布《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》(下稱《意見》),就如何從法律層面保護物權、債權、股權,以及知識產權等無形財產權,提出一系列要求。

與土地有關的產權問題一直以來都是中國社會的關注焦點,由土地使用權續期、強制拆遷等導致的諸多問題長期引起巨大爭議。因此《意見》重點提出,研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排、細化規範徵收徵用法定權限和程序、賦予農民更多財產權利等,並要求各地有關部門抓緊制定具體實施方案。

華爾街日報評論指,在經濟增長放緩之際,中國當局此舉旨在提升國內外投資者的信心。

我國經濟發展進入新常態……經濟下行壓力加大。在社會主義市場經濟條件下,要有效應對各種挑戰、保持經濟長期持續健康發展,必須穩定社會預期、增強社會信心。做到這一點,保護好產權尤為關鍵。有恆產者有恆心,無恆產者無恆心。

中國國家發展改革委有關負責人對新華社表示

土地使用權續期問題如何解決?

現行《中華人民共和國憲法》規定,城市土地全部屬於國家所有;農村和城郊土地,除法律規定屬於國家外,由村民集體所有。土地所有權不能買賣,但國家可通過出讓土地使用權獲取收益:國務院於1990年發布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》訂明,土地使用權出讓最高年限按用途分為40年、50年、70年不等,其中居住用地出讓的最高年限為70年。

但對於70年土地使用權到期後的處理﹐中國政府一直未出台具體規定,除了《物權法》第149條簡單規定「住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。」但這一法律條文缺乏細則,如何續期、是否需要交費及收費標準,在法律上仍一片空白。

今年4月,浙江温州一些僅有20年產權房屋的土地使用權到期,根據當地國土部門的繳費政策,有業主需要繳納約為房價三分之一的費用才能續期,一時間引起巨大爭議,中國國土資源部隨後赴當地「調研」。深圳、青島等多個城市此前也發生過類似事件。

本次發布的《意見》就此提出:「研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排,推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。」

新華社引述北京大學法學院教授常鵬翱稱,《意見》尊重並回應了民意,因此民眾「對於個人住宅土地使用權到期後政府會收回的擔心是不必要的」。

就土地使用權到期後如何續期的問題,財新網引述深圳市房地產研究中心分析師李宇嘉指,深圳、温州等地目前處理的是國家統一出讓期以前的小批量20年產權案例,大量的70年使用權到期預計在2065年後出現,到時續期應遵循地方自主探索和低價兩項原則。他指出,各地人口結構、公共服務基礎以及財税實力差別很大,國家不可能也無必要出台統一細則,因此各地探索續期模式是大趨勢。

而中國社會科學院法學所研究員孫憲忠認為,土地使用權期限屆滿時,民眾的使用權應該「無條件自動順延」,因為國家土地所有權不是按照傳統民法規定的方式「取得」,而是「建立」起來的。他指出,建立國家土地所有權是為了實現社會主義的「均享地利」,而不是讓政府從民眾身上取得土地出讓金收入。

徵地拆遷產生的矛盾如何化解?

中國《憲法》規定,「國家為了公共利益的需要,可以依照法律規定對土地實行徵收或者徵用並給予補償」,《物權法》也規定「為了公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產」。但「公共利益」的界定及補償額度並不明確,導致各地因徵地拆遷而起的爭議案件時有發生,近期最受關注的包括賈敬龍殺人案

中國(海南)改革發展研究院院長遲福林表示,各地城鎮化進程加快令土地矛盾日益凸顯,一些地方政府打着「公共利益」的旗號徵地進行房地產開發,而只提供低價補償,令被徵收人的權益無從保障,進而引發一系列群體性事件及刑事案件。

《意見》就此提出:「完善土地、房屋等財產徵收徵用法律制度,合理界定徵收徵用適用的公共利益範圍,不將公共利益擴大化,細化規範徵收徵用法定權限和程序。遵循及時合理補償原則,完善國家補償制度,進一步明確補償的範圍、形式和標準,給予被徵收徵用者公平合理補償。」

針對「公共利益」的界定,孫憲忠建議,公共利益的認定應引入聽證程序,除了政府部門外,利益受損方代表和獨立專家代表也應參加;而政府部門或者其他受益主體如果主張某項目的建設是為了「社會公共利益」的需要,他們還應當承擔舉證責任。

而在拆遷補償額度方面,中國人民大學法學院教授劉俊海認為,應當引入「價格評估」程序,而且評估機構應當是利益受損者和政府共同指定的機構;若雙方不能形成一致意見,則應由法院指定評估機構。

40-70
中國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》訂明,土地使用權出讓最高年限按用途確定,其中居住用地70年、工業用地50年、商業旅遊娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。

聲音

續期問題可以從三個方面來考慮:一是不夠70年的,到期後必須都續期到70年;二是70年到期後自動續期,相當於住宅建設用地使用權是一個無期限的物權,即一次取得永久使用,國家不必每次續期每次都收費;三是到期後經過自動續期變成永久性建設用地使用權之後,應當確定使用權人與國家所有權人之間的關係,可以考慮收取必要而不過高的税金,但應當經過立法機關立法決定。

中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新

我們土地制度裏,已經確定了土地出讓金制,是一次性的收取費用,政府其實是透支性的收取了費用,在這種情況下,如果續期以後再續費,對於老百姓不公平。

北京市盛廷律師事務所主任畢文強

土地出讓金

土地出讓金是指中國各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者,按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額),或土地使用期滿,土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款,或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者,將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資,按規定補交的土地出讓價款。土地出讓金不是簡單的地價。對於住宅等項目,採用招標、拍賣的方式,可通過市場定價,土地出讓金就是地價。可是對於經濟適用房、廉租房、配套房等項目,以及開發園區等工業項目,往往不是依靠完全的市場調節,土地出讓金就帶有税費的性質,是定價。(資料來自 MBA 智庫百科)

來源:新華社華爾街日報新京報財新網


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