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澳洲的樓市泡沫究竟有多嚴重?


澳洲樓市面臨下行壓力,考驗國家經濟承受能力。攝:Ian Waldie/GETTY
澳洲樓市面臨下行壓力,考驗國家經濟承受能力。攝:Ian Waldie/GETTY

澳洲似乎比中國更早體驗到經濟衰退與樓市泡沫之間的兩難。

由於出口導向的經濟受到全球大宗商品價格下滑、需求放緩的雙重刺激,澳洲央行在2015年2月和5月兩度降息,將利率下調至破紀錄的2%。不過,這卻令本就過度膨脹的房地產行業達到前所未有的熱度。人們蜂擁借款購房並出租,令主要城市的房價持續飆升。

官方數據顯示,與2007年相比,悉尼的房價已攀升70%,墨爾本的房價則上漲50%。超過33萬人從事的建築業,已成為澳洲僱傭人數第三多的產業。截至2015年第三季度,澳洲房地產業的價值已達到5.9萬億澳洲元(約合4.5萬億美元),幾乎是澳洲國內生產總值的3倍。2015年6月,國際貨幣基金組織(IMF)甚至派遣經濟學家前往澳洲,調查地產投機和破紀錄的住房貸款對澳洲經濟的影響。

房地產機構 Outer Western 的銷售助理 Daniel Lowe 認為,近2年悉尼地產價格的上升源於「投資者驅動的需求」。高房價與低利率誘生出不少炒家。去年12月非政府組織 Prosper Australia 的報告顯示,澳洲第二大城市墨爾本約8萬2724套房屋處於空置狀態,佔墨爾本房屋總量的4.8%。

此外,中國買家也成為推高澳洲房價的主要動力。長期跟蹤澳洲房地產業的萊坊上海國際投資部副董事俞俊認為,「澳洲房價的上漲,中國人功不可沒。」由於境內投資渠道單一,不少中國投資者將目光投向境外房地產業,2015年澳洲匯率貶值、利率連番下調,都為中國投資者提供了購房機會。

為此,監管機構不得不通過上調銀行抵押貸款業務的資本要求,壓制借貸活動。澳洲央行直指,樓市是金融體系與經濟面臨的「重要國內風險源頭」。中國政府為限制資本外流推出的系列舉措,也在此時發揮了作用。一位售賣澳洲房產的中國中介人員表示,「最新管制措施影響了目前70%至80%的交易」。

這些動作取得了預期效果,卻也帶來新的隱患。經過連續13個季度的房價上漲後,澳洲房價終於在2015年第四季度剎住了上漲勢頭。根據澳洲政府3月22日公布的數據,2015年第四季度,悉尼的住宅指數下滑了1.6%,澳洲的整體房屋價格也只上漲0.2%。

另一方面,由於澳洲民眾嚴峻的債務情況,住房價格持續下滑極有可能令經濟破產。在澳洲居民2.2萬億澳洲元(約合1.7萬億美元)的總債務中,1.5萬億為抵押貸款,債務與家庭可支配收入的比率甚至達到186%。而即便2007年次貸危機前的美國,債務與家庭可支配收入也只達到130%的峰值。

儘管央行可能樂見房價漲勢放緩,但首要目標仍將是避免樓市嚴重走跌。那將對經濟成長造成壓力,並可能影響金融體系的穩定性。

RP Data 研究主管 Tim Lawless

多位經濟學者和業內人士已對澳洲房地產業發出警告。

澳洲經濟學家 Jonathan Tepper 認為,澳洲樓市泡沫已經達到有史以來最瘋狂的時刻,與類似1989年前的日本和2006年的愛爾蘭極為類似。他甚至預測,在礦區城鎮,地產價格將下跌80%;悉尼和墨爾本這類大城市,價格則將下跌50%。澳洲最大的房地產公司 Meriton 的創始人 Harry Triguboff 也在近日表示,2016年下半年澳洲樓市將面臨供過於求,「房地產市場繁榮時代即將結束」。

94.5 億美元
澳洲投資審核委員會的年度報告顯示,2014年中國買家在澳洲房地產投入達124億澳洲元,約合94.5億美元。

聲音

不可否認,澳洲房地產市場上確實存在一定的泡沫。但是討論泡沫的前提是首先要知道這個底盤有多大,這個底盤將來能否支撐足夠的泡沫。已經買了房的投資者和自住者就是底盤。如果有更多的買家要進入,那麼底盤就更堅挺;如果有更多的投資者想要退出市場,那麼底盤就變脆弱。賣不掉的房產,就形成庫存。

負責跟蹤澳洲房地產業的萊坊上海國際投資部副董事俞俊

次貸危機

次級房屋借貸危機(Subprime mortgage crisis)是由美國國內抵押貸款違約和法拍屋急劇增加所引發的金融危機,以2007年4月美國第二大次級房貸公司新世紀金融公司破產事件為標誌,逐漸由房地產市場蔓延到信貸市場,並進而演變為全球性金融危機。金融機構在樓市欣欣向榮時將錢借給還款能力不足的人,然後把這些住房抵押貸款證券(Mortgage-Backed Security)做成金融衍生品,打包分割出售給投資者和其他的金融機構。在債券層層包裝後,鏈條上的金融機構普遍低估這些資產的風險。然而,隨着美國房價的下跌,次級貸款開始大量出現違約,相關的住房抵押貸款證券失去了大部分價值,造成包括雷曼兄弟破產在內的眾多金融機構的危機。(資料來自維基百科)

來源:Bloomberg澳洲金融綜述路透社WSWS界面21世紀經濟報道

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