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香港樓價全球最貴,不吃不喝19年才能買


調查指,香港2015年樓價中位數達市民年收入中位數的19倍,成為樓價負擔最重城市。攝:盧翊銘/端傳媒
調查指,香港2015年樓價中位數達市民年收入中位數的19倍,成為樓價負擔最重城市。攝:盧翊銘/端傳媒

美國物業顧問機構 Demographia 於1月25日發布最新一期世界住宅可負擔程度調查,香港連續第6年被評為樓價最難負擔的城市。香港去年第三季的樓價中位數是家庭年收入中位數的19倍,相當於不吃不喝19年才能完成供樓。但有分析認為,隨着美國加息等因素出現,香港樓價會出現下跌。

樓價可負擔程度減弱與城市的抑制性政策有關,只有在用地政策十分嚴格的大城市中,才會出現樓價極度不可負擔的情況。

Demographia 報告

Demographia 的調查以中位數倍數(Median Multiple)作為衡量樓價的指標,樓價中位數是家庭年收入中位數3倍或以下的為「可負擔」,3.1至4倍的為「中度不可負擔」,4.1至5倍的為「嚴重不可負擔」,5.1倍以上的為「極度不可負擔」。

調查涵蓋澳洲、加拿大、中國香港、愛爾蘭、日本、新西蘭、新加坡、英國和美國9個國家中的367個城市,其中包括87個人口超過100萬的大城市。在這87個城市中,只有13個城市的樓價為「可負擔」,且全部位於美國。

香港以19倍差距成為2015年住房負擔最重的城市,比2014年的17倍進一步惡化。排在香港之後的是澳洲的悉尼和加拿大的温哥華,中位數倍數分別為12.2和10.8。此外,新西蘭的奧克蘭和墨爾本,美國的聖荷西、三藩市、洛杉磯、聖地亞哥,英國的倫敦等城市也都超過了8倍。

報告指出,此次調查列出的8個樓價最難以負擔的城市中,有5個同時被瑞銀(UBS)列為最易受房地產泡沫影響的城市,分別是倫敦、香港、悉尼、温哥華和三藩市。

香港樓價在2003年至2015年9月間飆升了370%。政府近年來採取一系列抑制樓價的政策,包括將700萬港元以下住宅最高按揭成數由7成降至6成,收緊針對9成按揭的保險計劃,令400萬港元以下住宅物業最多只可以借8成首期等;加上美國加息等外部因素,香港樓價已出現下跌,反映整體樓價的中原城市領先指數自去年第三季以來已下降了8%。

儘管如此,香港的樓價仍令大部分人望而卻步。香港中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為,5倍的供樓負擔比才屬於港人可負擔的水平。香港特首梁振英也在近日發表的施政報告中指出,香港的樓價租金仍遠超市民負擔能力,政府必須堅持解決房屋問題,不能半途而廢。

556.1 萬港元
去年第三季,香港樓價中位數升至556.1萬港元,家庭每年收入中位數卻在29.3萬港元。

聲音

年輕人及低收入人士面對的風險將更高。在這樣的環境之下,政策的大前提是令所有人生活有所提升。

Demographia報告

未來數年,你會看到供應增加,所以你會看到房價承壓……但是我不認為市場會崩盤,因為投機者已經被政府的緊縮政策擠出市場了。

里昂證券股票策略師克里斯·伍德(Chris Wood)

各地生活指數不同,香港供樓供20至30年屬正常,以700萬元樓、付四成首期而言,供樓20至30年是正常和合理的,本港不少業主工作8至10年才置業。

嘉華總經理温偉明

香港地產業

1950年代末期到1980年抵壘政策結束前,因政局動蕩,大批中國大陸人口移入,香港人口急速膨脹,居住成為當時社會經濟中一個嚴重問題。因此香港政府出於人道理由與社會安定,於1950年成立香港模範屋宇會提供土地。1954年開始大量興建徙置區。在1960年代,香港屋宇建設委員會推出廉租屋邨。1970年代初,大批地產公司紛紛藉此牛市時機掛牌上市籌集大量資金發展業務。此時正值香港工商業持續增長,成為戰後以來空前的繁榮。隨着需求上漲,發展規模漸大,經營房地產所需資金也日漸龐大,一些小型地產公司在此時逐漸被淘汰,實力雄厚的地產商逐漸壟斷市場,此時的產業也成了香港經濟的重要的支柱。1997年亞洲金融風暴爆發,香港地產市道受到重創,大量業主變成負資產。2002年11月,特區政府為了輓救樓市,減少土地供應和政府退出房地產市場等方法,直到2010年,樓市幾乎回到97年金融風暴前夕的水平。(資料來自維基百科)

來源:FT中文網蘋果日報BBC中文網香港電台

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